Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости

Главное по теме: "Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Что такое вторичное жилье

Содержание статьи

  • Что такое вторичное жилье
  • Что лучше: новостройка или вторичка?
  • Как купить хорошее жилье в России

Понятие «вторичное жилье» давно врезалось в память, но не всегда в него вкладывается правильный смысл. На самом деле — это любая жилая площадь, будь это квартира или дом, которая проходила сделку купли-продажи и была зарегистрирована в чьей- либо собственности. Другими словами, если вы приобретаете такую недвижимость, то первым хозяином вы уже точно не будете. Следует отметить, что вторичное жилье не всегда характеризуется наличием жильцов, поскольку все чаще люди вкладывают свои сбережения в строительство на нулевом этапе. По окончании строительства выбранная квартира переходит в собственность первому владельцу, который даже не планирует в ней проживать. Но статус первичного жилья данный объект недвижимости носить уже не может.

Приобретение вторичного объекта недвижимости имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества вторичного жилья

Обычно под новостройки отводятся не благоустроенные, новые районы города, где не всегда есть своя инфраструктура. Приобретая вторичное жилье, вы можете перед покупкой выбрать любой подходящий район. Ассортимент данного вида недвижимости намного больше, в отличие от ассортимента на рынке первичного жилья. Цены на вторичном рынке разные, зависит это от того, в каком районе находится квартира, дом, от площади и состояния строения. В центре города, конечно же, цены будут выше, чем на окраинах.

Если вы приобретаете вторичную жилплощадь, то можете сразу в ней жить, в отличие от новостроек. Ко всему прочему, при покупке такого дома, квартиры намного проще получить ипотеку, так как на данный вид жилья распространяются практически все виды ипотечных кредитов.

Недостатки вторичного жилья

Среди недостатков приобретения вторичного жилья можно отметить следующие: есть риск приобретения «замаскированного» дома, квартиры после хорошего косметического или даже капитального ремонта. Через некоторое время после его покупки вы, возможно, сделаете евроремонт, поменяете трубы, батареи, совершите прочие существенные вложения, и выяснится, что строение находится в аварийном состоянии и фактически его невозможно продать. Вдобавок к прочему, может оказаться, что и проживать в таком доме если не опасно, то не комфортно однозначно.

Поэтому при покупке такого вида жилплощади (это относится к многоквартирным домам), стоит предварительно поинтересоваться в соответствующих организациях, нет ли каких-либо перебоев с подачей тепла, воды и других коммунальных проблем. Также полезными будут отзывы соседей, которые лучше видят все недостатки здания.

Если вы хотите приобрести вторичное жилье и не обладаете юридическими знаниями в данной сфере, во избежание ряда рисков, самостоятельно заниматься покупкой недвижимости не рекомендуется. Жилплощадь может иметь не идеальное прошлое (различные судебные разбирательства), не выписанных жильцов и даже быть перепроданной неоднократно для сокрытия различных факторов. Кроме этого, в настоящее время на рынке недвижимости фигурирует большое количество мошенников, поэтому лучше обратиться в агентство (риэлторы), которое проведет проверку жилплощади на «чистоту документов» и проверку самого собственника, а также поможет в юридически правильном оформлении сделки купли-продажи. Экономить на сопровождении юридических сделок риэлторами, не стоит, так как отказ от их услуг может обойтись дороже.

Большинство людей предпочитают приобретать вторичное жилье, потому что на рынке первичной недвижимости цены значительно выше, а доступность жилья на любом из этапов строительства становится менее привлекательной из-за большой вероятности обмана со стороны недобросовестных застройщиков и из-за возможных задержек при введении в эксплуатацию.

[1]

Первичный рынок жилья

Первичный рынок жилья — это и строящиеся объекты и уже сданные в эксплуатацию дома и квартиры, на которые не установлено право собственности.
Возможно в отношении таких объектов еще даже и кадастровый учет не произведен.

Статья обновлена 20.03.2018 г

Содержание статьи подробное:

Первичный рынок жилья

Первичный рынок жилья — это строящиеся многоэтажные дома и квартиры в них, таунхаусы, апартаменты, коттеджи. На эти строящиеся объекты невозможно зарегистрировать право собственности — ведь до определенного момента и объекта нет.

Договор участия в долевом строительстве содержит право требования к застройщику и этот договор подлежит обязательной государственной регистрации для исключения двойных продаж.

Первичка или вторичка

Хороший вопрос! Еще бы понимать — что есть что?

На сленге «приближенных» к недвижимости эти термины обозначают — юридический статус объекта недвижимости.

А вот обыватель очень часто заблуждается на сей счет и считает вторичным жильем, те квартиры и дома, в которых уже кто-то пожил.

Давайте разберемся подробно.

Кроме технических характеристик квартиры, кадастрового номера и адреса, очень важным является зарегистрировано ли право собственности на этот объект за юридическим(организацией) или физическим лицом.

  • Напомню, что записи о правах и технических характеристиках объектов недвижимости ведет Росреестр и хранятся они в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости( с 01.01.2017 года — ЕГРН, ранее ЕГРП и ГКН).

Так вот, если объект строится или уже введен в эксплуатацию и даже поставлен на кадастровый учет, но права на него еще не зарегистрированы, а значит в ЕГРН нет сведений о владельце — это первичное жилье.

  • Помните что дольщик, до момента регистрации права собственности, собственником не является.
    В Росреестре зарегистрировано его право требования по Договору долевого участия.

Если квартира совсем новая и даже без отделки, но право собственности зарегистрировано в Росреестре- это вторичное жилье.

Читайте так же:  Как выписать из муниципальной квартиры без согласия

Первичный рынок жилья — кадастровый учет

Первая регистрация права собственности порой сопрежена с определенными трудностями. Поэтому покупка вторичного жилья исключает эти проблемы.

  • Обязательным требованием к оформлению объекта недвижимости с 01.03.2013 года является постановка его на кадастровый учет и присвоение ему кадастрового номера.

И только потом Вы сможете пройти процедуру регистрации права.

Услугу по постановке квартиры на кадастровый учет производит Росреестр.

  • Сроки постановки на кадастровый учет — не более 5 рабочих дней.
  • Госпошлина — 0 руб
  • Документ-основание Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.
    Кадастровые инженеры — это независимые специалисты, имеющие аттестацию и включенные в реестр кадастровых инженеров. Реестр кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра.

Первичный рынок жилья- регистрация прав

Регистрация права собственности на первичное жилье осуществляется Росреестром.

  • Сроки регистрации — 7 рабочих дней
  • Госпошлина — 2000.0 рублей (2017 год) Подробнее: Госпошлина за регистрацию права собственности
  • Документы -основания для регистрации права собственности: заявление о регистрации, Акт приема-передачи жилья в собственность.

С 02.01.2017 года можно пройти процедуру упрощенной регистрации — постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности одновременно.

  • Срок регистрации — 10 рабочих дней

Рекомендую прочесть статьи:

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Работаем с заявками на оказание услуг и вашими письмами в режиме:

с 8-00 до 17-00 в рабочие дни;
суббота и воскресенье — выходной.
(Время — ЕКБ)

17.09.2019 года
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ САЙТА И МОИ КЛИЕНТЫ, Я ПРИСТУПИЛА К РАБОТЕ ПОСЛЕ ОТПУСКА.

ЕСЛИ Я ВАМ НЕ ОТВЕТИЛА НА ВАШЕ ПИСЬМО, НАПИШИТЕ МНЕ ЕЩЕ РАЗ. СЕЙЧАС У МЕНЯ НАКОПИЛОСЬ ОЧЕНЬ МНОГО РАБОТЫ И Я МОГЛА ПРОПУСТИТЬ ВАШЕ ПИСЬМО ИЛИ ЗАЯВКУ НА УСЛУГУ. ПОСТУПИЛО ОЧЕНЬ МНОГО ПИСЕМ.

Электронная почта: [email protected]

Выбор рынка: первичный или вторичный?

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Когда перед нами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – мы первым делом определяемся, хотим ли мы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке жилья), или мы хотим купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это Откроется в новой вкладке.»>первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные.

Понятие «первички» или «вторички» относится именно к документам (первичное или вторичное Откроется в новой вкладке.»>право собственности), а не к типу квартиры (свежая Откроется в новой вкладке.»>новостройка или обжитой дом). Другими словами, мы можем выбрать квартиру в только что построенном доме-новостройке, но с уже оформленным правом собственности на нее; и несмотря на то, что дом – новостройка, мы будем покупать «вторичку» у первого собственника.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника). «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности.

То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные (см. ниже). И каждый Покупатель опирается на свои собственные приоритеты.

Читайте так же:  Что делать, если испортили вещь в химчистке права потребителя и советы юристов

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень Откроется в новой вкладке.»>рисков сделки.

Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?

Чтобы решение было осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках выбора квартир на каждом типе рынка.

Преимущества первичного рынка квартир:

Недостатки первичного рынка квартир:

  • Первый и самый главный – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой.
  • Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты (от полугода до нескольких лет).
  • Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки». Это подразумевает существенные затратыи время на «доведение до ума» купленной квартиры.
  • Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
  • Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум в течение нескольких месяцев, а то и лет.
  • Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры(при комплексной застройке новых микрорайонов).

Преимущества вторичного рынка квартир:

  • Первое и самое важное – право собственностина квартиру получаешь сразу, в процессе сделки (по факту Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права собственности на квартиру).
  • На «вторичке» всегда больше выбор – количество построенных домов в городе, как правило, на порядок больше, чем количество строящихся. Соответственно, географию, тип дома, этаж, вид из окон, окружение здесь можно выбирать с большей свободой (в рамках города).
  • На «вторичке» квартиры обжитые, а это значит, что при осмотре можно оценить ее существующие «потребительские качества», такие как общий вид (в новостройках это не всегда возможно), теплоизоляционные свойства, качество отопления, уровень шумоизоляции, вид из окон и т.п.
  • Можно посмотреть на своих будущих соседей(в новостройках это исключено).
  • Меньше дополнительных затрат на ремонт квартиры (часто бывает достаточно и «косметики»).
  • Возможно, лучше развита уже существующаяокружающая инфраструктура (магазины, службы быта, аптеки, поликлиники, школы, детские сады и т.п.).
  • Больше возможностей договориться с Продавцом о цене, нюансах договора, условиях взаиморасчетов, распределения затрат на сделку и т.п. (на «первичке», обычно, Застройщик устанавливает свои правила продажи, с которыми Вы либо соглашаетесь, либо нет).

Недостатки вторичного рынка квартир:

  • Первый и самый главный – большее количество юридических рисков, по сравнению с «первичкой». Т.е. рисков потери или ограничения права собственности на квартиру.
  • Возможная технологическая отсталость архитектурных и планировочных решений (в т.ч. крохотные кухни или низкие потолки).
  • Возможен износ (частичный износ) инженерных коммуникацийквартиры и дома в целом (труб и стояков водоснабжения и канализации, отопления, электропроводки, и т.п.).
  • Возможно наличие скрытых недостатков (дефектов) в квартире. В т.ч. въевшихся запахов, которые сложно устранить.
  • Возможно наличие незаконнойОткроется в новой вкладке.»>перепланировки квартиры (отвечать за которую придется новому владельцу).

Какие критерии выбора квартиры для покупки являются приоритетными, а какие – несущественными, каждый решает для себя сам. Но, в любом случае, имеет смысл обратить внимание на каждый из этих критериев.

— Коротко о плюсах и минусах первичного и вторичного рынка жилья, с точки зрения Покупателя квартиры.

Итак, понимая теперь, что для нас является более важным, и с чем придется столкнуться, выбираем тип рынка для покупки квартиры, и идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ:

– строящийся дом, право собственности на квартиры еще не оформлено.

Первичный рынок Вторичный рынок
Видео (кликните для воспроизведения).

– квартиры с оформленным правом собственности (могут быть как в старых, так и в новых домах).

Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?

Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.

Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

  • по договору долевого участия у юридического лица;
  • по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
  • по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Покупаем квартиру: что выбрать?

Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.

Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.

Что значит квартира-вторичка и как продать такое жилье?

Всю совокупность объектов недвижимости, размещенных на рынке, можно условно разделить на две большие группы: первичное и вторичное жилье.

В настоящей статье раскрыты особенности, характерные для квартир, относящихся ко второму виду (вторичке), а также основные нюансы, связанные с их покупкой и продажей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Отличительные признаки вторичного жилья

Зачастую люди ошибочно полагают, что главным различием между первичным и вторичным жильем является стадия его готовности. Однако это не так. В качестве главного критерия, разграничивающего эти понятия, выступает регистрация в ЕГРН.

Так, под вторичной квартирой (вторичкой) подразумевается, что жилплощадь размещена в готовом доме (введенном в эксплуатацию), а значит права собственности на нее зарегистрированы должным образом в базе Росреестра. При этом первичным собственником выступает застройщик, а вторым владельцем является физическое или юридическое лицо, вложившее деньги в строительство объекта недвижимости (дольщик). Отсюда и появилось название – «вторичка».

Стоит отметить, что у вторички отсутствуют специфические риски, характерные для недвижимости от застройщика (двойная продажа и др.). Однако тут появляются угрозы иного характера. Главным образом они связаны с юридической чистотой отчуждаемой квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?

На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:

  • Экономическая ситуация в стране – с наступлением кризиса платежеспособность населения существенно снижается, что негативно сказывается и на скорости продажи недвижимости.
  • Стоимость квартиры – заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной либо быть чуть ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
  • Состояние отчуждаемого объекта – «убитая», старая квартира, требующая капремонта и больших вложений, будет продаваться дольше.
  • Иные факторы – категория объекта недвижимости (новый дом или панельное строение со времен советского союза), месторасположение (многие отдают предпочтение квартирам, расположенным в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.

Стоимость недвижимости

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке различается в зависимости от региона, в котором она расположена. Чем он крупнее и оживленнее, тем соответственно и выше цена. Так, для примера можно привести стоимость вторичного жилья в некоторых наиболее крупных городах РФ (данные взяты из информационного ресурса RLT24.com по состоянию на 29 апреля 2019 года):
  • Москва – 270 142 руб/м2.
  • Санкт-Петербург – 134 396 руб/м2.
  • Владивосток – 115 093 руб/м2.
  • Казань – 82 336 руб/м2.

Как правило, цена за квартиру на вторичном рынке выше, чем стоимость аналогичного жилья, находящегося на стадии строительства (первичная недвижимость).

В целом стоимость вторички формируется под влиянием целого набора факторов, таких как:

  • месторасположение (ключевой момент при определении цены на квартиру);
  • возраст дома, а также материалы, из которых он построен;
  • площадь жилья, планировка, количество комнат, общее состояние;
  • отдельные характеристики квартиры (например, застекленный балкон, наличие автономного отопления, возраст сантехники и т.д.);
  • окружающая инфраструктура (метро, близкое расположение садиков, школ, магазинов, больниц и т.д.).

Определение чистой продажи

В настоящее время на рынке вторичной недвижимости действуют две основные схемы:

  1. Альтернативная покупка или отчуждение квартиры – наиболее распространённый вариант, так как в большинстве случаев при продаже жилплощади продавец на вырученные деньги желает приобрести другую недвижимость. Такая одновременная покупка и продажа называются альтернативной сделкой.
  2. Чистая продажа, это значит, что собственник отчуждает свою квартиру без намерения купить другое жилье. Его конечной целью является получение прибыли.

Стоит отметить, что покупка вторичной квартиры, находящейся на «чистой продаже» имеет ряд своих преимуществ:
  • существенно сокращается время на оформление всей сделки, так как не нужно будет ждать пока продавец подберет себе другое жилье;
  • на такую квартиру проще получить кредит в банке;
  • отсутствует риск срыва сделки, который присущ альтернативному варианту покупки недвижимости.

Когда лучше совершать сделку?

Владелец квартиры имеет право в любой момент выставить свою недвижимость на продажу. Однако для того, чтобы эта сделка была максимально выгодной необходимо выбрать подходящий период времени. Можно обозначить несколько наиболее важных факторов, определяющих, когда лучше продавать недвижимость на вторичном рынке:

  • Экономическая ситуация в стране – как правило, кризис сопровождается снижением цен на рынке недвижимости, а также ухудшением платежеспособности населения. В такой ситуации выставлять квартиру на продажу нецелесообразно. Лучше дождаться момента, когда стоимость аналогичного жилья на рынке достигнет максимальной величины.
  • Общий период владения квартирой – от его продолжительности напрямую зависит размер налогов, которые придется выплатить продавцу вторичной квартиры. Так, в п. 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости в том случае, если она находилась в его собственности не менее 5 лет. Отсюда следует, что продавать вторичную квартиру в первые годы после ее приобретения не целесообразно.

Как показывает практика на потребительский спрос во многом влияет время года. Так, меньше всего квартир приобретается в январе. При этом наибольший ажиотаж наблюдается в период с августа по сентябрь, когда люди уже вернулись с отдыха и хотят побыстрее приобрести новое жилье, чтобы успеть обустроить его до холодов.

[2]

Процедура отчуждения по шагам

Схема купли-продажи вторичного жилья имеет следующий вид:
  1. Вначале определяется стоимость отчуждаемой жилплощади.
  2. Далее продавец приступает к активной рекламе своей собственности. Этим можно заняться самостоятельно или же привлечь специализированные агентства, которые помогут найти покупателя.
  3. Осмотр квартиры потенциальным покупателем, ведение переговоров.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи и получение аванса в качестве подтверждения серьезности намерений будущего владельца.
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки.
  6. Определение порядка расчетов между покупателем и продавцом (обычно арендуется ячейка в банке, куда вносится оставшаяся часть денег за квартиру).
  7. Заключение основного договора купли-продажи.
  8. Регистрация сделки в Росреестре с внесением сведений о новом собственнике в ЕГРН.
  9. Подписание обеими сторонами акта приема-передачи квартиры.
  10. Открытие банковской ячейки продавцом для изъятия оставшейся суммы денег за проданную недвижимость.

Таким образом, под вторичным жильем подразумевается квартира, которая была в собственности двух и более владельцев. В настоящее время такая категория недвижимости пользуется большим спросом, чем жилье от застройщика. Самое главное подобрать наиболее подходящее время для ее продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Читайте так же:  Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Первичный и вторичный рынок недвижимости (стр. 1 из 2)

Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость – важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

С другой же – недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. На сегодняшних день, среди ученных и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынок недвижимости».

«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость» [2, с. 160].

Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней» [4, с. 32].

Читайте так же:  Внесение изменений в кадастровый паспорт объекта недвижимости

Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, Я продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы» [4, с. 32].

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем» [5, с. 10].

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение обороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [5, с. 14].

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость [3, с. 85].

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом» [5, с. 21].

Читайте так же:  Налог с дивидендов и особенности расчета налоговой ставки для физических и юридических лиц

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. [5, с. 20]

Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве, так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях [5, с. 20].

[3]

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. [5, с. 20] Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка [5, с. 20].

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем

Термины «рыночная оценка» и «рыночная стоимость» встречаются все чаще в различных областях экономики и юриспруденции. [1, с. 124]

Оценка недвижимости проводится для различных целей. Например, при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий, при учете накопленного износа объектов недвижимости, при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости, при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими или юридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определении налогооблагаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно, например, при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей, при передаче государственной собственности в доверительное управление, при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств, при продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. [1, с. 124]

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться в 1992–1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности» №135 – ФЗ от 29.07. 1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что оценочная деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки. [1, с. 125]

Процесс оценки недвижимости осуществляется на основании определенных принципов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. [1, с. 127]

Источники


  1. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.

  2. Теория государства и права. — М.: Дрофа, 2013. — 710 c.

  3. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1