Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилья

Главное по теме: "Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилья" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Содержание

  • Апелляционное определение Московского городского суда от 26 мая 2014 N 33-16806/14 (ключевые темы: расторжение договора социального найма — жилой фонд — коммунальные услуги — члены семьи — право пользования жилым помещением)

    Апелляционное определение Московского городского суда от 26 мая 2014 N 33-16806/14

    Судья Смирнова М.М. Дело N 33-16806

    А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    26 мая 2014 года г. Москва

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

    Председательствующего Чубаровой Н.В.,

    судей Куприенко С.Г., Олюниной М.В.,

    при секретаре Золотых В.И.,

    заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В.,

    гражданское дело по апелляционной жалобе Доводжяна М. Г. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 11 марта 2014 года, которым постановлено:

    Исковые требования Никитина М. И. к Доводжяну М. Г., ДЖП и ЖФ г. Москвы о расторжении договора социального найма и признании утратившим права пользования жилым помещением удовлетворить.

    Расторгнуть в отношении Доводжяна М. Г. договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***, от 09.12.2004 N ***.

    Признать Доводжяна М. Г. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ***.

    Никитин М.И. обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора социального найма и признании Доводжяна М.Г. утратившим права пользования жилым помещением по адресу: ***.

    Истец Никитин М. И. в суд явился, иск поддержал, пояснив, что Доводжян М.Г. в спорную квартиру не вселялся, ЖКУ не оплачивает, препятствий в пользовании квартирой никогда не чинились. Ответчик утратил право пользования квартирой. Ключи от квартиры Доводжяну М.Г. не вручались, так как ответчик не поддерживал с ним контакта, не пытался въехать в квартиру, прав на квартиру не заявлял.

    Ответчик Доводжян М.Г. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснив, что въехал в квартиру как член семьи нанимателя, т.к. бабушка истца была его супругой, последняя проживает по другому адресу, в договоре социального найма она не указана. До 07.03.2014 пытался въехать в квартиру, приходил, но его не пускали. С каким-либо жалобами по этому поводу не обращался, полицию не вызывал. Ответчик фактически проживает по другому адресу: ***, не может представить подтверждения того, что оплачивал расходы на содержание спорной квартиры, т.к. деньги на эти цели давал истцу, который и оплачивал квитанции.

    Представитель Департамента жилищного политики и жилищного фонда г. Москвы Горбунов С.В. просил в иске отказать, так как наймодатель возражает против расторжения договора социального найма.

    Третье лицо Логинов Д.А. иск поддержал, пояснив, что ответчик никогда не пытался вселиться в спорную квартиру, у него другая семья, с которой он и проживает. Доводжян М.Г. на контакт не идет, его вещей в квартире нет, оплачивать коммунальные услуги отказывается, помощь в содержании квартиры не оказывает.

    Представитель третьего лица УФМС России по г. Москве, не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

    Судом постановлено изложенное выше решение, которое ответчик просит отменить по доводам апелляционной жалобы.

    В заседание апелляционной инстанции представитель третьего лица ОУФМС России по г. Москве не явился, извещен надлежащим образом о дате и месте рассмотрения дела.

    Руководствуясь ст. 327 , ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

    Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по доверенности Вершинина М.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда подлежит отмене в соответствии с подп. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

    При разрешении настоящего дела суд руководствовался ч.4 ст. 69 ЖК РФ, ч.3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 1 ст. 20 ГК РФ, ст. 1 , ст. 2 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию (утверждены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713).

    [1]

    Суд первой инстанции признал установленным, что договор социального найма был заключен 09.12.2004 года между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и Никитиным М.И. на жилое помещение расположенное по адресу: ***, в качестве членов семьи нанимателя в договоре указаны: Логинов Д.А. (брат нанимателя) и Доводжян М.Г.; однако последний никогда в спорную квартиру не въезжал, не проживал в ней, более 9 лет не пытался вселиться, постоянно проживал по другому адресу, ответчику препятствий пользования квартирой не чинилось, конфликт отсутствовал. Суд первой инстанции указал, что Доводжян М.Г. постоянно проживал и проживает по другому адресу, коммунальные услуги не оплачивает, его вещей в квартире не имеется, в связи с этим ответчик утратил право пользования жилым помещением.

    По данным ГП N 69 Доводжян М.Г. за медицинской помощью не обращался, в регистре прикрепленного населения поликлиники он отсутствует, по данным МОВД по району Перово Доводжян М.Г. по спорному адресу фактически не проживает.

    Направленные судом извещения ответчику по месту регистрации возвращались с пометкой — «за истечением срока хранения».

    По сообщению ГБУ г. Москвы «Культурно — спортивный центр «Форвард» фактическим местом жительства Доводжян М.Г. является: ***, то есть этот адрес Доводжян М.Г. указал работодателю в качестве своего места жительства.

    Читайте так же:  Составляем и подаем апелляцию по гражданскому делу

    Удовлетворяя исковые требования Никитина М.И., суд первой инстанции исходил из того, что ответчик никогда не вселялся в жилое помещение, расположенное по адресу: ***, проживал в другом жилом помещении, истцы не препятствовали ответчику вселиться и проживать в квартире, ответчик не несет расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг, ремонту.

    В ходе судебного разбирательства как в суде первой инстанции, так в суде апелляционной инстанции представитель ДЖП и ЖФ г. Москвы не согласился с исковыми требованиями, указав на то, что по договору социального найма от 09.04.2004 года N *** Департамент является наймодателем жилого помещения, на основании ч. 1 ст. 83 ЖК РФ между нанимателем и наймодателем не было достигнуто соглашение о расторжении договора социального найма в части Доводжян М.Г.; в связи с чем удовлетворение исковых требований Никитина М.И. невозможно, так как спорное жилое помещение предоставлялось нанимателю с учетом прав в улучшении жилищных условий как Никитина М.И., так и Логинова Д.А. и Доводжян М.Г..

    Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, так как судом первой инстанции неправильно истолкованы положения ст. 83 ЖК РФ

    В соответствии со ст. 71 ЖК РФ при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения.

    В соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Разъяснения по применению ч. 3 ст. 83 ЖК РФ даны в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», где, в частности, разъяснено следующее.

    Разрешая спор о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суду надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

    При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

    Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из спорного жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на иное жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

    Таким образом, Жилищный кодекс РФ не предусматривает такого способа защиты права как предъявление нанимателем жилого помещения иска к члену семьи и наймодателю, который возражает против расторжения договора, о расторжении договора социального найма по тем основаниям, что ответчик не вселялся в жилое помещение.

    Суд первой инстанции, установив, что Доводжян М.Г. никогда не вселялся в спорную квартиру, применил не подлежащую применению к указанным в решении суда фактическим обстоятельствам дела норму ст. 83 ЖК РФ, поскольку положения ст. 83 ЖК РФ подлежат применению только в случае добровольного выезда нанимателя из жилого помещения, отказа нанимателя от дальнейшего осуществления прав и обязанностей по договору социального найма; такие обстоятельства не были указаны в основании исковых требований и не были установлены в процессе рассмотрения гражданского дела.

    Исходя из положений ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ, согласно которым жилые помещения предназначены для проживания граждан, а право пользования жилым помещением заключается в использовании жилья для непосредственного проживания, гражданин приобретает право пользования конкретным жилым помещением в качестве места своего жительства в случае вселения и непосредственного проживания в нем. Если гражданин после заключения договора социального найма, и являющегося по договору членом семьи нанимателя, не вселился в жилое помещение; на протяжении длительного время проживал по другому фактическому адресу места жительства; не выполнял свои обязанности по оплате расходов по содержанию спорного жилого помещения; то наниматель или члены семьи нанимателя могут обратиться в суд с иском в защиту своих прав и законных интересов о признании одного из члена семьи нанимателя как не приобретшим право пользования на жилое помещение.

    Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Перовского районного суда г. Москвы от 11 марта 2014 года следует отменить, и в удовлетворении исковых требований Никитина М. И. к Доводжяну М. Г., Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о расторжении договора социального найма и признании утратившим права пользования жилым помещением — отказать.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

    Решение Перовского районного суда г. Москвы от 11 марта 2014 года — отменить.

    В удовлетворении исковых требований Никитина М. И. к Доводжяну М. Г., Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о расторжении договора социального найма и признании утратившим права пользования жилым помещением — отказать.

    Читайте так же:  В чем заключается досудебное урегулирование спора в гражданском процессе

    Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

    Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения (Ст. 687 ГК)

    Энциклопедия судебной практики
    Наем жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения
    (Ст. 687 ГК)

    1. При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения необходимо установить, погашена ли нанимателем задолженность по внесению платы за жилое помещение, а также причину допущенной просрочки

    Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, для разрешения вопроса о выселении необходимо было установить, погашена ли ответчиком задолженность, в связи с которой судом вынесено предупреждение о выселении, а также причину допущенной просрочки.

    2. Само по себе наличие оснований для расторжения договора найма жилого помещения автоматически не влечет его прекращение

    Доводы истца о необходимости применения положений статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются необоснованными, так как доказательств расторжения заключенных с нанимателями договоров найма в материалы дела не представлено, при этом само по себе наличие оснований для такого расторжения не может автоматически влечь прекращение этих договоров.

    3. Прекращение трудовых отношений с предприятием — собственником жилого помещения как основание для расторжения договора найма жилого помещения законом не предусмотрено

    Выводы суда о признании ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселении его из квартиры следует признать неправильными и не основанными на нормах права регулирующими правоотношения сторон. Прекращение трудовых отношений с предприятием — собственником жилого помещения, как основание для расторжения договора найма жилого помещения и выселения, указанными нормами закона не предусмотрены.

    4. Отсрочка исполнения решения суда о расторжении договора найма жилого помещения дается нанимателю для поиска другого жилья

    Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья.

    5. Основания для досрочного расторжения судом договора найма жилого помещения отсутствуют, если плата за жилое помещение не вносилась менее, чем за шесть месяцев

    Из содержания п. 2 ст. 687 ГК РФ следует, что для досрочного расторжения договора найма жилого помещения необходимо установить факт невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. Как было установлено судом, К. плата за жилое помещение не вносилась в течение только трех месяцев. Следовательно, вывод суда о наличии оснований для досрочного расторжения договора найма жилого помещения является ошибочным.

    6. К обстоятельствам, имеющим юридическое значение при применении ч. 2 ст. 687 ГК РФ, относится установление причин образования задолженности по оплате жилья

    Президиум указал, что по смыслу закона к обстоятельствам, имеющим юридическое значение при применении ч. 2 ст. 687 ГК РФ, является установление причин образования задолженности по оплате жилья.

    7. При наличии уважительных причин неполной оплаты жилья и коммунальных услуг договор найма жилого помещения не может быть досрочно расторгнут по инициативе наймодателя.

    Ответчики фактически своевременно вносили плату за жилое помещение, но лишь в меньшем размере, чем установлено наймодателем после передачи общежития в собственность акционерного общества и увольнения К. с завода. Учитывая обстоятельства образования задолженности и наличие неразрешенного спора об этом, президиум пришел к выводу об уважительности причин неполной оплаты жилья и коммунальных услуг, что не может быть основанием для досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя.

    8. Положения абз. 3 ч. 2 ст. 687 ГК РФ могут и должны применяться судом для предоставления нанимателю срока для погашения задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги

    Согласно ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Указанная норма закона не противоречит ст. 90 ЖК РФ, в связи с чем она может и должна применяться с учетом конкретных обстоятельств дела. С учетом изложенного, выселение ответчиков без решения вопроса о предоставлении им срока для погашения задолженности является неправильным.

    9. Суд вправе, но не обязан предоставить нанимателю срок для устранения нарушений

    Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы ответчика о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика и не предоставил срок для устранения нарушений, поскольку положения пункта 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность суда по предоставлению нанимателю срока для устранения нарушений. При этом, решение суд принимает в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ на основании внутреннего убеждения, основанного на объективном, непосредственном исследовании всех доказательств. Вместе с тем, ответчиком вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не было представлено суду достаточных доказательств, отвечающих требованиям статей 59, 60 ГПК РФ, свидетельствующих о необходимости удовлетворения его ходатайства.

    10. Стороны при заключении договора найма могут установить основания для досрочного его расторжения и условия такого расторжения

    Поскольку положения ст. 687 ГК Российской Федерации не содержат запрета на досрочное расторжение договора найма, а также на установление сторонами в договоре иных условий его расторжения, то стороны при заключении договора найма вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, установить сроки направления письменного уведомления о намерении расторгнуть договор найма, по соглашению сторон.

    11. Положения п. 2 ст. 687 ГК РФ в части установления срока невнесения платы являются диспозитивными

    Согласно п. 2 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, эта норма в части установления срока невнесения платы является диспозитивной.

    Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

    Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    Читайте так же:  Порядок оплаты времени, отработанного сверхурочно – нормы трудового кодекса

    В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

    Материал приводится по состоянию на август 2019 г.

    См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

    [3]

    При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

    Образец договора о расторжении сделки аренды жилого помещения и порядок действий

    Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

    Причины прекращения сделки могут быть различными, а инициатива может исходить как от арендодателя, так и от арендатора. В подобных вопросах важно руководствоваться правовыми нормами, регулирующими процесс расторжения арендного договора. В данной статье вы сможете ознакомиться с различными формами документов, в том числе с образцом расторжения договора аренды квартиры частными лицами.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    [2]

    Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

    Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:

    • по соглашению сторон;
    • по решению судебного органа при значительных нарушениях условий договора одной стороной сделки по требованию другой стороны;
    • по решению судебной инстанции по требованию одной из сторон в ситуациях, указанных в ГК РФ, либо в самом договоре;
    • в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, если подобный отказ допустим в законодательном порядке или по соглашению сторон.

    Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

    Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

    Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

    1. инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
    2. составляется соглашение о расторжении договора;
    3. обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

    Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

    Уведомление

    Для окончания договора одна из сторон в первую очередь обязана уведомить об этом другую сторону. Для этого составляется уведомление в письменном виде. Передавать его нужно арендатору/арендодателю при личной встрече или по почте.

    Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

    Конкретных требований к оформлению уведомления о прекращении действия арендного соглашения законом не предусмотрено.

    Документ о прекращении договора аренды составляется в произвольной форме, однако он обязательно должен содержать такие сведения, как:

    • наименование;
    • полные реквизиты составителя и получателя уведомления (ФИО, данные паспортов, адреса регистрации, телефонные номера, данные ИНН);
    • реквизиты договора, к которому относится уведомление (дата и место подписания, номер соглашения);
    • основания и причины отправки документа;
    • требования, выраженные в уведомлении;
    • дата составления;
    • подпись составителя с расшифровкой.

    Смотрите видео о составлении письма-уведомления о прекращении договора аренды:

    Соглашение

    После того, как уведомление пришло в руки арендатора или арендодателя, и он полностью согласен с ним, наступает время составить и подписать соглашение о расторжении договора найма квартиры. Согласно статье 452 ГК РФ, такой документ должен быть оформлен в такой же форме, в какой заключался договор аренды.

    Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды составляется только при взаимном согласии арендатора и арендодателя, в противном случае дело рассматривается в суде.

    Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

    • Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    • Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Данный документ в обязательном порядке должен содержать дату, с которой договор будет являться разорванным, а также пункт об отсутствии претензий между сторонами и общее описание состояния жилого помещения. Остальные сведения, прописанные в соглашении, аналогичны тем, что указаны в уведомлении — полные реквизиты двух сторон, причины прекращения договора. Только подписать официальную бумагу обязаны и арендатор, и арендодателем, а также расшифровать свои подписи.

    Читайте так же:  Председатель тсж его права и обязанности в многоквартирных домах

    В какой момент сделка является разорванной?

    Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

    1. арендные платежи полностью выплачены арендатором и за ним не числится долгов;
    2. квартира и всё имущество в ней находятся в надлежащем состоянии (если нет, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор возместил убытки);
    3. наниматель собирает вещи и выселяется из жилья (если он отказывается это сделать в установленный в соглашении срок, к нему могут быть применены штрафные санкции по судебному решению).

    После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

    Досрочное прекращение

    Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных. Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует статья 619 ГК России, по требованию нанимателя — статья 620 ГК России.

    Нужна ли регистрация?

    Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти тут). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

    Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

    • Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
    • Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    В каких случаях действие может перейти в суд?

    Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

    Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

    К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

    По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

    Основания для одностороннего разрыва

    Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

    Когда вправе это сделать арендодатель?

    Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

    • в течение двух и более месяцев не вносит арендные платежи или отказывается вносить полные, установленные договором суммы;
    • портит имущество в квартире;
    • на него приходят жалобы от соседей на шум;
    • поселяет в квартире третьих лиц, которые не указаны в договоре;
    • без согласия хозяина проводит перепланировку жилья, выкидывает мебель и устанавливает новую.

    Право квартиросъемщика

    Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

    1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
    2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
    3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
    4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

    Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

    Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

    Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Исковое заявление о расторжении договора найма, утрате права на жилую площадь и признании нанимателем квартиры

    В _________ федеральный суд г. ___________

    Истец: __________________________
    прож. __________________________

    Ответчик:1. __________________________
    прож. __________________________
    (последнее известное место жительство)
    2. Администрация города ___________.
    __________________________

    Исковое заявление
    О расторжении договора найма, утрате права на жилую площадь и признании нанимателем квартиры

    ПРОШУ:
    Расторгнуть договор найма, заключенный между администрацией города ____________ и ______________________.
    Признать ______________ утратившей права на жилую площадь в квартире № __ в доме № _________ по ул. ___________ в г. ___________.
    Признать ______________________ нанимателем квартиры № __ в доме № __ по ул. ___________ в г. ___________.

    1.Копия искового заявления.
    2.Копия ордеров.
    3.Копии поквартирной карточки.
    4.Копия акта о проживании.
    5.Копия акта о непроживании.
    6. Копия доверенности.
    7. Копия квитанций.
    8. Копии договоров.
    9. Копия справки с «_______».
    10. Справка с адресного бюро.
    11. Квитанция об уплате госпошлины.

    Иск о расторжении договора найма жилого помещения подаётся в мировой или районный суд?

    Иск о расторжении коммерческого договора найма жилого помещения подаётся в мировой или районный суд ?

    Ответы юристов ( 1 )

    Иск о расторжении данного договора необходимо подавать в районный суд.

    Читайте так же:  Что делать, если пришли коллекторы домой

    а почему именно в районный ?

    расторжение договора коммерческого найма относится к жилищным спорам, а они в соответствии со ст.23 ГПК РФ не входят в перечень дел, подсудных мировым судьям. Также, в данном иске присутствует спор о праве дальнейшего пользования жилым помещением.

    Мировые суды не рассматривают иски, где имеется спор о праве.

    ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства

    ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
    о расторжении договора социального найма жилого помещения
    в связи с выездом нанимателя и членов его семьи
    на постоянное место жительства

    Скачать иск в формате WORD202.docx

    (Указать, кто (состав семьи), с какого времени, на каком основании, какую
    жилую площадь занимал (ответчик).)
    (Указать основания обращения об утрате права на жилое помещение нанимателем
    и членами его семьи: выезд на постоянное место жительства в другое место.)
    На основании изложенного, в соответствии со ст. 83 ЖК РФ
    прошу:
    расторгнуть договор социального найма жилого помещения в связи с выездом
    нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства.
    Приложение:
    1) копии исковых заявлений по числу ответчиков;
    2) копия финансово-лицевого счета;
    3) доказательства, подтверждающие факт выбытия ответчиков на другое
    постоянное место жительства (выписка из домовой книги, справка военкомата о
    снятии с учета, копия приказа об увольнении с прежней работы, документ о прописке
    или о предоставлении ответчикам жилой площади по новому месту жительства,
    справка о зачислении на работу в другой местности и т.п.);
    4) квитанция об уплате государственной пошлины.
    « » 200 г. Подпись

    Скачать иск в формате WORD202.docx

    Исковое заявление о расторжении договора поднайма жилого помещения

    Исковое заявление о расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

    Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
    1) по соглашению сторон;
    2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

    В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

    Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

    Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

    Исковое заявление о расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

    В ___________________ суд
    Истец: __________________
    Адрес: __________________
    Ответчик: _______________
    Адрес: __________________

    Исковое заявление о расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

    Истец __________________ в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: _______________. Вместе с истцом проживают члены его семьи: __________________, ____________________, __________________.
    «__» ____________ 20__г. истец заключил с ответчиком договор поднайма изолированного жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, состоящего из ___________________, общей площадью ______________ кв. м, расположенного по адресу: _____________________.
    Ответчик использует указанное жилое помещение не по назначению:
    1. ______________________________________________,
    2. ______________________________________________,
    3. ______________________________________________,
    Чем нарушает права соседей:
    1. ______________________________________________,
    2. ______________________________________________,
    3. ______________________________________________,

    После неоднократных жалоб соседей истец письменно предупредил ответчика о недопустимости использования жилого помещения не по назначению и нарушения прав соседей. Ответчик на предупреждения не отреагировал и продолжает использовать жилое помещение не по назначению.
    На основании вышеизложенного и в соответствии с ч. 4 ст. 79 ЖК РФ,

    Расторгнуть договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма от «__» _____________ 20__г. между истцом и ответчиком.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Приложение:
    1. Копия договора социального найма от «__» _____________ 20__г.
    2. Копия договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма от «__» _____________ 20__г.
    3. Копии документов, подтверждающих использование ответчиком жилого помещения не по назначению.
    4. Копии жалоб соседей о нарушении ответчиком их прав.
    5. Копия письменного предупреждения истцом ответчика о недопустимости использования жилого помещения не по назначению
    6. Квитанции об уплате государственной пошлины
    7. Копии искового заявления о расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма для ответчика.

    Источники


    1. Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.

    2. Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.

    3. Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.
    4. Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.
    Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилья
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here