Как и какими методами определяется стоимость земельного участка и производится его оценка

Главное по теме: "Как и какими методами определяется стоимость земельного участка и производится его оценка" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Метод распределения

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка. 31

В приложении 6 рассмотрен небольшой пример определения стоимости земельного участка методом распределения.

Для применения метода распределения необходимы ряд условий:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. 32

Метод распределения предполагает следующую

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. 33

Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанной с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют; поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике не может быть реализован, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.

Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах

неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы. 34

Процесс оценки стоимости земельного участка

Процесс единичной оценки земельного участка включает следующие этапы:

Этап 1. Определение задачи оценки .

На первом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

б) искомый вид стоимости;

в) определение правового режима и объема оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

— категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориальной зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования и другие.

— цель использования земельного участка.

— сервитуты и ограничения вещных прав на земельные участки.

г) определение даты оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, его местоположения, состояния рынка земли и недвижимости, выбора методов оценки. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие разделы.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

[1]

в) информация о собственнике или арендаторе;

д ) правила зонирования и функционального использования;

е) правила строительного кодекса

ж) различного рода ограничения: санитарно-экологические и рекреационные; ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации, и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка:

а) размер (площадь);

в) топография (рельеф);

г) ландшафт, качество почвы, результаты инженерно- изыскательных работ (если они проводились);

д ) состояние участка (не разработан , расчищен, имеются посадки и т.п.);

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка.

4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

д ) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з ) неблагоприятные условия: возможность затопления, близость оврагов, оползней, близкое залегание грунтовых вод, электромагнитное и радиационное излучение и прочее.

Читайте так же:  Заявление на длительное свидание

5. Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и другие);

в) данные о продажах аналогичных земельных участков;

г) данные о стоимости аренды земельных участков;

д ) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: — находится в эксплуатации

— временно не эксплуатируется

— земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче; 6. Особые факторы, вытекающие из местоположения участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

1. непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установление тождественности между тем, что записано в документах и тем, что реально существует.

2. получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

3. исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения условно вакантного состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов, без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

— целевое назначение и разрешенное использование;

— преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

— перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

— ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

— текущее использование земельного участка.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного и доходного и согласование полученных результатов.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации, оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519 Об утверждении стандартов оценки и утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-Р, рекомендуется использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке .

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1. Федеральный закон №135-ФЗ от 29 июля 1998 года Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

2. Постановление Правительства РФ №519 от 6 июля 2001 года Об утверждении стандартов оценки

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России №568-Р от 6 марта 2002 года.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

1. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

2. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

3. В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка.

4. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка.

5. Для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Например, по кадастровой оценке земель поселений.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости зе­мельного участка, присущих любому объекту недвижимости.

При решении практических вопросов землепользования в Рос­сийской Федерации применяется нормативная цена земли (НЦЗ). Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли.

Нормативная цена земли — это установленная Правительством РФ минимальная цена земли. Нормативная цена земли для кон­кретных земельных участков определяется в размере пятидесяти­кратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

Читайте так же:  Как подарить долю в квартире родственнику оформление договора дарения

Нормативная цена земли — стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости — используется при:

— передаче (выкупе) земли в собственность;

— установлении ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов;

— установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Видео (кликните для воспроизведения).

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков.

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на прин­ципе замещения.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

— по элементам сравнения;

— по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко­торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, ве­роятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные соору­жения на участке и их техническое состояние, экологическое со­стояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их ох­рана государством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

1) цена за 1 м2 общей или чистой площади;

2) цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

3) цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме­рам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на анализе сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн • К1 • К2 • К3 • Кn,

где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1, Кn — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимости земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым районам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка, в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется по формуле:

где

— оценка стоимости земельного участка;

— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

— стоимость улучшений;

— коэффициент капитализации земли;

— коэффициент капитализации улучшений.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена ника­ким видам износов, за исключением экономического. Как ограни­ченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене.

Все износы относят к улучшениям, которые находятся на зем­ле.

Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (ка­питалом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, т.е. коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения)земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, при­годного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи встречаются в практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1) определение размеров и количества индивидуальных участков;

2) расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);

3) расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

4) определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

5) определение ставки дисконта;

6) дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитыва­ются физические, юридические и экономические факторы, влияю­щие на принятие данного решения, но чаще всего размеры опреде­ляются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В практике освоенными называются земельные участки, к кото­рым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены дома по индивидуальным проектам.

Читайте так же:  Снятие с учета транспортного средства как снять с регистрации без автомобиля

Для определения рыночной стоимости земли может применятся метод капитализации дохода.

Оценка земли по доходности осуществ­ляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с по­мощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить до­ход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

где СР3 — рыночная стоимость земли;

ЧДЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой про­дукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. Должен определяться дифференцированно по регионам и внутри регионов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.

Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и её корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться, через определенные сроки, установленные конкретным договором.

Для наиболее эффективного использования земли рекомендуется использовать метод техники остатка для определения стоимости земли зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Для студента самое главное не сдать экзамен, а вовремя вспомнить про него. 9880 —

| 7430 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

[3]

Как и какими методами определяется стоимость земельного участка и производится его оценка

Оценка земельного участка может быть необходима в разных случаях. Если владелец недвижимости собирается сдавать её в аренду или продавать, ему требуется установить цену на землю, для чего и необходимо определение рыночной стоимости земельного участка. А вот стоимость наделов по кадастру необходима госорганам, чтобы высчитывать размер налогов. Как происходит процедура оценки участка земли и какими способами ее можно осуществить?

Что нужно для рыночной оценки

Первым делом стоит ознакомиться со случаями, в которых требуется оценка стоимости земельного участка (причем именно рыночная):

  • когда физическое лицо планирует использовать земельный надел в качестве залога;
  • если гражданин кредитуется посредством ипотеки;
  • если недвижимость изымается у владельца;
  • собственник хочет продать принадлежащие ему площади;
  • когда владелец земли хочет приватизировать её, сдать в аренду или доверить пользование участком кому-то другому;
  • если участвующие в сделке стороны не могут прийти к соглашению по поводу цены земли;
  • если проверяется верность размера установленного для участка налога.

Оценка земли может проводиться и в других случаях, но обязательными законодательство признает только вышеуказанные. Оценка земель по рыночной стоимости призвана на основании изучения конкурентов определить цену надела, за которую его следует выставлять на продажу. Чтобы, с одной стороны, не прогадать и не продать участок слишком дешево, а с другой — не назначить чересчур высокую цену, за которую никто его не купит.

Кадастровая цена обычно близка к рыночной. Но вторая всё-таки в большинстве случаев значительно ниже, что дает основания оспаривать стоимость по кадастру. Ведь она определяется подсчетом нескольких факторов, иногда не учитывающих особенности участка. И именно от стоимости по кадастру зависит выплачиваемый собственниками налог.

Существует понятие нормативной цены надела. Этот фактор учитывается, если отсутствует стоимость по кадастру. В большинстве случаев нормативная цена на четверть меньше, чем рыночная, а иногда может быть ниже кадастровой практически в два раза.

Может сложиться ситуация, когда рыночная стоимость земельного участка устанавливается в гораздо большем размере, чем кадастровая. Так происходит, если земля использовалась под строительство жилого дома или другой недвижимости, и возведенные постройки еще не были учтены специалистами по кадастру. Действует государственная база данных, где фиксируется стоимость, а ее пересчет производится раз в пятилетие.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Лица, осуществляющие определение цены наделов, должны оценивать их, учитывая большое количество разнообразных факторов. Среди них:

  • уровень развития экономики в конкретном регионе, где производится землеустроительная экспертиза и находится участок;
  • основные параметры земли, как то ее размер, уровень застройки и качество самой почвы;
  • сведения о взаимных связях с другими территориями;
  • сведения о регистрации земли;
  • удалённость участка от городов, деревень и поселков;
  • возможность подключения к коммуникационным системам или её наличие.

Оценка земли проводится специализированными организациями, которые предоставляют эту услугу. После обращения заказчика специалист компании прибывает на местность и проводит необходимые работы. Оценка участка будет завершена, когда все факторы будут учтены и сопоставлены друг с другом.

Если гражданин воспользовался ипотекой, то компанию, специализация которой — оценка рыночной стоимости земельного участка, наймет за свой счет банковская организация. Однако стоит помнить, что если выплатить кредит гражданин не сможет, то заложенное имущество перейдет в собственность банка.

Какими способами можно узнать стоимость земельного участка

Существуют различные методы оценки земельных участков.


Чтобы оценка стоимости земли оказалось максимально адекватной и правильной, для её выведения лучше приглашать опытного специалиста из компании, имеющей хорошую репутацию.

Алгоритм оценивания

Как определить стоимость земельного участка под строительство, или предназначенного для других целей? Всего выделяют 5 этапов этой работы.

  1. Составление плана действий. Формируется список вопросов, на которые предстоит ответить оценщику.
  2. Изучение сведений, которые могут повлиять на оценочный процесс.
  3. Подбор самого подходящего в конкретном случае метода использования земельного участка.
  4. Оценка земель по разным показателям.
  5. Вывод итоговой стоимости и документирование результатов работы.

Первый этап призван определить цель оценивания и подходящие методы для этого. Сюда же можно отнести сбор информации о том, есть ли на участке постройки (учитывается все — будь то сарай или даже многоквартирный дом). На втором этапе специалист должен использовать информацию о разнообразных параметрах участка. При этом учитывается вся имеющаяся на землю документация, а также сведения о границах участка.

При переходе к третьему и четвертому этапам специалист должен учесть типы разрешенного использования земельного надела и то, какую выгоду от него может получить потенциальный покупатель. При помощи комбинации выбранных методов выводится цена, с которой участок и выйдет на свободный рынок. Учесть следует не только нынешнюю прибыль с недвижимых объектов, но и расходы на ее содержание.

Читайте так же:  Законное вступление в наследство после смерти без завещания

Оценка земель на последнем этапе документируется. В соответствии с установленными законодательно образцами специалист должен составить письменный отчет и отдать его владельцу. При этом бумага должна содержать не только выведенную цену собственности, но и аргументированные доводы, на основе которых та была сформирована. Стоит отметить, что это лишь пример процесса оценивания, который может соблюдаться или не соблюдаться оценщиком.


У разных организаций стоимость услуг может существенно отличаться. Оценку недвижимости оплачивает сам заказчик. Выдвинутая компанией-исполнителем сумма зависит от ее расходов на:
  • изучение земельного надела и находящихся на нем объектов;
  • оплату труда специалистов компании;
  • передвижение до изучаемой территории;
  • другие операции, которые понадобились при оценивании.

На основе указанных факторов выводится итоговая цена услуг организации.

[2]

Почему стоимость участков отличается

Кадастровая, рыночная и нормативная стоимости земельного участка различаются из-за того, что при оценивании учитываются различные факторы. Когда государственные работники выводят кадастровую цену, не учитываются особенности состояния недвижимых объектов. Например, в местности, где располагается земля, может ухудшиться экологическая обстановка или же почва в результате активного использования имеет свойство истощаться.

Также на территории может стоять полуразрушенный и ни на что не пригодный дом. Работники кадастровой палаты формируют цену, учитывая площадь земельного надела и виды деятельности, которые законодательно разрешается вести на нем.

Рыночная же стоимость учитывает абсолютно все факторы, которые каким-либо образом могут влиять на ценность надела. Если недвижимость портится, то и ее цена должна снижаться. Это адекватный подход, использующийся для всего имущества на рынках разного рода. В итоге часто складывается ситуация, при которой кадастровая стоимость слишком завышена, и людям приходится либо мириться с высоким налогом, либо пытаться разрешить ситуацию в судебном порядке.

Таким образом, именно оценка по рыночной стоимости отражает настоящее положение дел. Нормативная же используется редко, и рассматривать ее подробнее без острой необходимости смысла нет. Если какая-либо информация кажется непонятной или вам требуется юридическая консультация по любому вопросу (в т.ч. и как проводится нормативная оценка, как оформляется справка о балансовой стоимости земель), то прямо на этой странице вы можете ввести свой вопрос в специальную форму, и уже через считанные минуты юрист ответит вам. Консультация бесплатна.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

  • 1. заключение договора на проведение оценки;
  • 2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
  • 3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • 4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  • 5. составление отчета об оценке.

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки.

На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

  • · цель оценки;
  • · стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
  • · правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

  • · категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
  • · разрешенное использование земельного участка;
  • · форма собственности;
  • · кадастровый номер;
  • · сервитуты и ограничения вещных нрав на земельный участок;
  • · наличие застройки;
  • · определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком;
  • · составление договора на оценку.

Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены изданных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

  • а) размер (площадь);
  • б) форма (конфигурация);
  • в) топография (рельеф);
  • г) ландшафт;
  • д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
  • е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).
  • 3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
  • 4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
    • а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.);
    • б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
    • в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
    • г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество

и состояние дорог;

  • 1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, ч то реально существует.
  • 2. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб,
  • 3. Исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Читайте так же:  Можно ли курить в подъезде что грозит нарушителю

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

  • · целевое назначение и разрешенное использование;
  • · преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
  • · текущее использование земельного участка;
  • · перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
  • · ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется использовать метод:

  • · выделения;
  • · распределения;
  • · капитализации земельной ренты;
  • · остатка;
  • · предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Окончательное заключение о стоимости объекта оценки выносится на основе обобщения, при котором проводятся:

  • · итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
  • · проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
  • · проверка правильности расчетов;
  • · согласование результатов, полученных разными подходами и единое окончательное заключение о рыночной стоимости.

В зависимости от конкретной ситуации, объема исходной информации результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут в большой или меньшей степени отличаться друг от друга. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости недвижимости на основании наиболее подходящих и надежных данных. Обычно показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, для того чтобы придать им определенные веса, и на этой основе сделать заключение об итоговой величине стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости недвижимости должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Составление отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке — это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах.

  • 1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  • 2. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 г. № 254—256.
  • 3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
  • 4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р. Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом. Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

Состав информации, детальность и глубина выполняемых исследований и содержание отчета должны удовлетворять следующим принципам. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). В отчете должны содержаться все необходимые данные, чтобы заказчик отчета смог:

рыночный стоимость земельный участок

Определите рыночную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода по инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ответ: Рыночная стоимость земельного участка составляет 222тыс.руб.

Источники


  1. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.

  2. Галахова, А. В. Особенная часть Уголовного кодекса Российской Федерации. Комментарий. Судебная практика. Статистика / Под редакцией В.М. Лебедева, А.В. Галахова. — М.: Городец, 2015. — 367 c.

  3. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.
  4. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.
Как и какими методами определяется стоимость земельного участка и производится его оценка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here