Как можно продать неприватизированную муниципальную квартиру

Главное по теме: "Как можно продать неприватизированную муниципальную квартиру" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

    Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;

Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.
  • Продажа и обмен с помощью специалистов

    На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

    Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

    У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

    О нюансах продажи неприватизированной квартиры

    Статья рассказывает, можно ли продать неприватизированную квартиру, разъясняет тонкости законодательства.

    Основные моменты

    Возможность полноценно распоряжаться жильем имеет только его владелец. Следовательно, ответ на вопрос, можно ли продать муниципальную квартиру, будет отрицательным. Необходимо сначала оформить право владения на муниципальное жилье, а потом уже свободно им распоряжаться.

    Но если заниматься приватизацией совсем не хочется, есть и другие варианты, как продавать недвижимость, которая не приватизирована.

    Читайте так же:  Какие документы нужны для оформления ипотеки на квартиру

    Как продать жилье без приватизации

    Без приватизации формально совершить сделки нельзя. Но все-таки операции с муниципальным жильем совершаются. Получается, что действуют граждане по принципу: «типа нельзя», но, если очень нужно, то можно.

    Есть несколько отчуждений муниципального жилья:

    1. Договориться с покупателем. Действовать нужно по принципу: утром деньги, а вечером – стулья. Сначала покупатель платить деньги нанимателю, наниматель прописывает покупателя, а после этого выписывается сам.
    2. Повтор обмена, который существовал еще в далекие советские времена. Для этого граждане должны обратиться с заявлениями ГУП «Московский городской центр арендного жилья». К заявлению требуется приложить ордер на жилплощадь, а также ксерокопию финансово-лицевого счета. Также понадобятся справки о составе семьи, свидетельства о заключении брачного союза и рождении детей. Обязательно нужно заручиться одобрением органов опеки, когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних.

    Есть случаи, когда обмен вообще будет под запретом:

    • квартиры находятся в аварийных домах;
    • дом должны снести.

    С собственной недвижимостью ситуация обстоит иначе. Хозяин жилья вправе продавать жилплощадь, даже если дом является аварийным.

    [2]

    Сделка с квартирой-«буфер»

    Квартиру, если она не приватизирована, продать можно. Для этих целей разработана хитроумная схема.
    1. Покупатель передает деньги за муниципальную жилплощадь.
    2. На эти средства продавец приобретает «буферную» недвижимость.
    3. Муниципальное жилье обменивается на «буфер».
    4. Продавец выписывает из неприватизированного жилья. Туда прописывается покупатель.
    5. «Буфер» передается риэлторскому агентству. Деньги возвращаются продавцу муниципальной жилплощади.

    Реализовать подобную схему возможно в столице и других городах, где допускается обмен муниципальной собственности. Не получится решить проблему, как продать муниципальную квартиру, если передается служебное жилье или квартира в военном городке.

    Какие имеются риски

    Продавец рискует пострадать, если покупатели или риэлтор окажутся непорядочными. Например, может так случиться, что человек выпишется, а денежные средства так и не получит. Может случиться и такая неприятность, что риэлторы откажутся выкупать «буферное» жилье. Потому так важно проверить отзывы об агентстве по недвижимости, куда собираетесь обращаться.

    Сделки с муниципальным жильем находятся в зоне повышенного риска. Отсутствуют гарантии, что одна из сторон не решит оспорить сделку. Вот тогда и начнутся проблемы. Суд признает сделку мнимой. Скорее всего, решение будет неблагоприятным для продавца.

    Отрицательные моменты при обмене муниципального жилья

    Вопрос, как продать неприватизированную квартиру, можно решить, но едва ли найдется много желающих заключить сделку. Продажа сопряжена с определенным риском, потому, скорее всего, придется снижать цену объекта.

    Рискует каждая из сторон. Оказаться на улице может как продавец, так и покупатель, если «порвется» одно из звеньев цепочки действий.

    По требованиям российского законодательства можно совершать сделки с жильем площадью более 15 кв.м. При этом участниками сделки могут быть только российские подданные.

    Воспользоваться налоговыми вычетами нельзя. Ведь операции с недвижимостью являются обменом по своей сути. А получить налоговые льготы можно только при продаже собственности.

    Как избежать рисков

    Вопрос, можно ли продать квартиру, решать следует основательно. Потому лучше подстраховаться и взять задаток с покупателя. Все передачи денежных средств оформлять необходимо расписками.

    Имеет смысл все-таки оформить права на жилплощадь. Процедура разгосударствления сейчас является бесплатной. Каким-либо сроком она не ограничивается. Потому имеет смысл потратить время и оформить права на жилье. Затем уже можно заниматься улучшением жилищных условий.

    Большое значение при совершении сделок с государственной собственностью имеет регистрация. Покупателю необходимо тщательно проверить документы. Ведь, если не все жильцы выписались, то в дальнейшем они смогут доставить немало проблем. Придется «отбиваться» от их претензий на жилплощадь.

    Продажа недвижимости с долгами

    Сложнее будет продать недвижимость с «сюрпризом» в виде коммунальной задолженности. Но даже из такой ситуации имеется выход.

    3 способа продажи жилья с долгами:

    1. Снизить цену и найти покупателя. С приобретателем следует подписать соглашение об уплате долгов и процедуры приватизации. Для такого соглашения необходима нотариальная заверка.
    2. Договориться с агентством по недвижимости. Риэлторы оплачивают задолженность, а потом вычитают из стоимости недвижимости понесенные издержки плюс к этому еще и цену своей работы.
    3. Агентство может посодействовать сделке. Риэлторы убедят управляющую компанию, что долги погасит приобретатель.

    В любом случае придется нести дополнительные издержки продавцу, чтобы решить, можно ли продать неприватизированную квартиру. Иначе сложно будет продать дом с обременением.

    Сохраняется опасность при проведении подобных сделок. Новый собственник может отказаться платить по счетам и пытаться оспорить сделку в судебном порядке.

    Но есть и плюсы у такой продажи. Оформление занимает немного времени. Жилье так и останется муниципальной собственностью. На сегодняшний день у муниципального жилья имеются свои плюсы. За него нужно меньше платить, чем за собственную недвижимость. Собственникам сейчас приходится нести значительные расходы на оплату коммунальных услуг и капитальный ремонт.

    Вопрос, как продать неприватизированную квартиру, можно несколькими способами решить. Все же при проведении операций с муниципальным жильем имеется риск. Заключать альтернативные сделки можно, если только имеется полная уверенность в покупателе и риэлторском агентстве.

    Как продать неприватизированную квартиру?

    Единственным владельцем неприватизированного жилья является государство. Никто из граждан, проживающих в квартире и зарегистрированных в ней, не имеет ни полномочий, ни возможности стать продавцами жилплощади. Никто не может продать чужую собственность.

    Как известно, в любом правиле есть исключения. В данной ситуации, тоже можно найти вполне законные способы, которые помогут в заключении сделки купли-продажи.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Можно ли продать неприватизированную квартиру

    Законы Российской Федерации утверждают четкие позиции по данному вопросу: если жильцы, проживающие в квартире, не смогли ее приватизировать, то она является собственностью государства или местного муниципалитета. Если совершить продажу обманным путем, данная сделка не будет считаться законной.

    Программа по приватизации недвижимого имущества действует уже довольно продолжительное время. Создана она была для того, чтобы обычные граждане могли стать собственниками свей жилплощади.

    Такая привилегия дает возможность не только проживать в квартире, но и осуществлять с ней все законные сделки, в том числе и продажу.

    [1]

    Таким образом, описан самый реальный вариант для получения возможности продажи жилья – приватизация.

    Как можно продать неприватизированную квартиру

    Документы, которые могут понадобиться при продаже неприватизированной квартиры:

    • оригинал паспорта и копии всех страниц (документ должен быть представлен всеми участниками процедуры приватизации);
    • бумаги, подтверждающие факт неучастия в других бесплатных процедурах приватизации;
    • выдержка из домовой книги;
    • данные по лицевому счету;
    • выдержка из документов по кадастрам, ксерокопия кадастрового плана;
    • нотариально заверенные документы, подтверждающие отказ других жильцов от приватизации;
    • договор, ордер на право пользования жильем;
    • решение администрации;
    • документ о собственности;
    • согласие на продажу квартиры, подписанное другими собственниками жилья и заверенное нотариально;
    • соглашение о купле-продаже объекта;
    • свидетельство о процедуре приема-передачи жилья;
    • чек, подтверждающий оплату государственных услуг за регистрацию.
    Читайте так же:  Допустимый уровень шума в децибелах в квартире норма

    Руководство к действию

    Продажа квартиры возможна только после ее приватизации. Для этого необходимо составить заявление о своих намерениях в департамент жилищной политики по месту жительства.

    На руках вы должны иметь документ, который подтверждает ваше право пользоваться данной жилплощадью. Выдержка из домовой книги содержит сведения о лицах, зарегистрированных в квартире. В процедуре приватизации должны участвовать все эти граждане. Если жильцов несколько, то и заявление подается от всех.

    Как получить муниципальную квартиру?

    О правах нанимателя в муниципальной квартире читайте тут.

    В случае отказа кого-то из зарегистрированных лиц от участия в сделке, он составляет отказ, который заверяется у нотариуса.

    Выписку по лицевому счету выдает жилищно-эксплуатационное управление. Подготовкой всех необходимых бумаг по кадастрам занимается БТИ.

    Важно иметь документ со всех предыдущих мест жительства, который подтверждает отсутствие жилья, приватизированного вами или другими участники процедуры ранее. Обращаться за данной справкой необходимо в местные органы власти.

    Подготовьте копии паспортов всех участников процесса приватизации. Понадобятся также свидетельства о рождении детей, проживающих на жилплощади.

    Собранные документы передайте в департамент жилищной политики. Эта организация выдаст вам решение о предоставлении жилой недвижимости в собственность.

    На следующем этапе необходимо подать заявление в Федеральное Управление государственного регистрационного центра. В нем вы указываете свое намерение зарегистрировать приватизированную ранее недвижимость. Кроме заявления, необходимо подать всю собранную документацию и чек об оплате госпошлины.

    На рассмотрение представленных вам бумаг и оформление свидетельства отводится до 30 дней, по истечении которых вы станете обладателем собственного недвижимого имущества.

    Что вы будете с ним делать дальше – теперь это ваше личное дело. Продажа приватизированного жилого объекта – официально разрешенная процедура.

    Если вы намерены осуществить свою задумку, то для ее удачного проведения вам, прежде всего, понадобится разрешение от остальных владельцев. Бумаги должны заверяться в нотариальной конторе.

    С потенциальным владельцем недвижимости необходимо подписать договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Этот договор вместе с актом приема-передачи подается на оформление прав собственности гражданина, приобретшего у вас жилье.

    Предложенный выше способ имеет абсолютно законное основание. Но находятся такие субъекты, которые пытаются обойти стороной самый правильный способ. Речь идет о «буферных» схемах.

    Как действует данная схема?

    Провернуть такую схему смогут только знающие риэлторы. Их действия:

    • поиск потенциальных покупателей на жилье с заранее заниженной стоимостью. На найденного покупателя записывают дом, который находится в собственности (чаще всего, это какой-то полуразваленный объект недвижимости в деревне с очень низкой ценой). Этот объект становится «буфером»;
    • на следующем этапе происходит обмен между муниципальным жильем и «буфером». По итогам – покупатель становится пользователем квартиры на правах соцнайма, а вы – «счастливым» владельцем «буфера»;
    • после заключения договора купли-продажи, этот объект становится собственностью доверенного лица, представленного риэлтерским агентством. Вся эта сделка с участием «буфера» является большой аферой. В результате вы получаете прибыль от продажи государственного жилья.

    Оба способа продажи таких квартир применимы в тех случаях, когда их приватизация в принципе возможна. В противном случае, например, с ведомственным жильем, такие способы не пройдут.

    Негативные моменты

    Стоит сразу предостеречь граждан, которые хотят продать неприватизированную квартиру, о возможных рисках.

    Прежде всего, вы можете столкнуться с мошенниками. Такие люди находятся и среди покупателей, и среди риэлторов.

    Покупатель может банально не заплатить деньги, хотя вы выполнили все договоренности и выписались из квартиры. Риэлторы могу не захотеть выкупать у вас объект «буфера».

    Не торопитесь с заключением таких опасных сделок, постарайтесь сначала узнать все об агентстве.

    «Буферная» схема таит в себе и другую опасность. Покупатель, участвуя в такой афере, теряет свою возможность в дальнейшем приватизировать жилье. При этом новая квартира останется для него муниципальной собственностью.

    Иногда после совершения таких схем купли-продажи, кто-то из недовольных ситуацией сторон может обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной.

    Такой вид продажи жилья можно считать ненастоящим или притворным. Каким будет результат судебных разбирательств, предугадать невозможно.

    Поэтому сам собой напрашивается вывод – прежде, чем продать жилье, его нужно приватизировать.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Заключая любые сделки или договоренности, нужно обязательно подстраховываться:

    • в случае обсуждения вопроса о задатке, необходимо составлять предварительный договор. В этот документ нужно внести обязанности сторон по оформлению договора купли-продажи, как только квартира будет приватизирована;
    • стоимость квартиры должна быть внесена в договор;
    • на полученные от участников сделки деньги необходимо составлять расписки.

    Как продать неприватизированную квартиру с долгами

    Согласно законам нашего государства, продать квартиру, за которой числятся долги, вполне возможно. Во время заключения такой сделки, существующие долги оплачивает потенциальный владелец, только после данной процедуры жилье переходит к нему.

    Ответ на вопрос по поводу такой же ситуации, но с неприватизированной квартирой, будет отрицательным. Существуют за жильем долги или нет, но если оно не приватизировано, оно не может стать объектом продажи.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Довольно часто у наших сограждан возникает вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?». Действующее законодательство Российской Федерации дает на этот вопрос простой и, как кажется, однозначный ответ – «Нельзя».

    Но как же быть в случае, если ваша квартира не приватизирована, а ее необходимо срочно продать? Неужели из данной ситуации нет выхода, и единственным вариантом является первоначальное оформление приватизации, которое позволит в последствие выставить квартиру на продажу?

    Как и во многих других случаях, в нашем законодательстве существует ряд лазеек, которые позволяют обойти запрет на продажу неприватизированных квартир. Давайте подробнее их рассмотрим.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    Читайте так же:  Какими льготами пользуются ветераны труда

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Как продать неприватизированную квартиру

    В соответствии с Жилищным кодексом РФ, владелец объекта жилой недвижимости обладает полным правом распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

    Он может продать принадлежащий ему на праве собственности объект жилой недвижимости или подарить его, также его можно разделить на доли.

    Но если квартира не приватизирована, то граждане, проживающие в ней, не являются ее полноправными владельцами. Как же им поступить, что бы продать данную квартиру?

    Способы обхода законодательства

    Как уже говорилось выше, в действующем законодательстве существует ряд брешей, воспользовавшись которыми вы сможете продать даже неприватизированную квартиру.

    Хотя случаи работы с неприватизированными объектами жилой недвижимости достаточно редки, они все же случаются.

    Из практики риэлтерских компаний, можно выделить два варианта действий с такой недвижимостью:

    • оформлять приватизацию совместно с покупателем вашей квартиры;
    • вместо сделки купли-продажи провести сделку обмена.

    Единственной альтернативой этих двух вариантов является самостоятельное оформление приватизации с последующим выставлением квартиры на продажу.

    Приватизация с покупателем

    Давайте вначале рассмотрим более сложный вариант – оформление приватизации продаваемой квартиры совместно с ее покупателем.

    Как разменять неприватизированную квартиру?

    Могут ли выселить из неприватизированной квартиры за долги, читайте тут.

    Это достаточно трудоемкая и более сложная, в сравнении с обменом, процедура. Сложности ей может добавить и то обстоятельство, что приватизация некоторых объектов жилой недвижимости вообще не допускается.

    В процессе оформления приватизации, совершите следующие действия:

    • Уточните, возможно ли в принципе оформить приватизацию того объекта жилой недвижимости, в котором вы проживаете. Действующим законодательством РФ установлен полный запрет на приватизацию целого ряда жилых помещений. В случае если на вашу жилплощадь данный запрет не распространяется, смело начинайте проводить процедуру приватизации;
    • Подайте заявление о проведении процедуры приватизации объекта жилой недвижимости. Данное заявление отдайте в орган, который уполномочен заниматься вопросами приватизации на территории вашего муниципального образования. К заявлению приложите пакет необходимых документов. О том, какие документы должны входить в этот пакет, вы узнаете ниже;
    • Процедура оформления приватизации может занять порядка месяца. По ее завершении, вам на руки будет выдан договор о приватизации квартиры;
    • Далее гражданин, который намеревается приобрести данную квартиру, передает вам аванс для оформления всех процедур по приватизации и регистрации имущества;
    • После получения аванса, оплатите государственную пошлину и проведите процедуру регистрации вашей приватизированной квартиры в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по завершении которой вы станете ее полноправным владельцем. Теперь вы можете оформить сделку купли-продажи.

    Самым сложным и долгим в этой процедуре будет сбор документов, необходимых для проведения процедуры приватизации, и сама ее процедура. Вам стоит запастись терпением, и тогда вы сможете воплотить в жизнь задуманное.

    Обмен

    В сравнении с предыдущим вариантом, вариант с обменом осуществить гораздо проще. Он потребует от вас значительно меньших усилий. Но осуществить такой вариант возможно лишь в том случае, когда вы доверите его проведение надежному риэлтерскому агентству.

    Давайте подробно разберем, как будет происходить данный процесс:

    • Прежде всего, разместите объявление о том, что хотите обменять свою квартиру. Вы можете поручить совершение данного действия риэлтерскому агентству, либо сделать все самостоятельно;
    • Гражданин, решивший купить вашу неприватизированную квартиру, должен будет вначале приобрести у занимающегося данной процедурой риэлтерского агентства квартиру, которую называют «буфером». Именно этот «буфер» вы получите в обмен на свою квартиру;
    • Когда вышеописанные процедуры будут завершены, вы обратитесь в соответствующие органы, направив в них заявление с просьбой разрешить обмен;
    • Когда разрешение будет получено, риэлтерское агентство оформит процедуру обмена, в результате которого вы получите в собственность «буфер», а покупатель въезжает в вашу квартиру;
    • После этого вы оформляете продажу «буфера» риэлтерскому агентству и получаете свои деньги.

    Однако вышеописанная схема несет в себе целый ряд существенных рисков и может вызвать законные подозрения у правоохранительных органов. Именно поэтому в последнее время данную процедуру используют крайне редко.

    Гораздо проще сначала приватизировать свою квартиру, и только после этого осуществлять сделку по ее продаже. Хотя процесс приватизации достаточно долог, вы можете не терять время зря, а подыскивать потенциальных покупателей.

    Как приватизировать квартиру

    Для того чтобы приватизировать квартиру, в которой вы проживаете, соберите следующие документы:

    Где и как приватизировать муниципальную квартиру?

    Когда все необходимые документы будут у вас на руках, обратитесь в орган, который был уполномочен муниципальными властями на оформление приватизации жилых помещений.

    Сотрудники данного органа проведут тщательное изучение тех документов, которые вы им подадите. Если все документы будут поданы верно, и придраться будет не к чему, то по итогам их рассмотрения, вас пригласят для подписания договора на приватизацию вашей квартиры.

    [3]

    Отдельно отметим, что подписав и получив на руки договор о приватизации квартиры, вы еще не стали ее полноправным собственником.

    Для завершения оформления процесса приватизации, проведите процедуру регистрации договора приватизации в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    Для этого подайте в Росреестр заявление о регистрации вашего права собственности, приложив к нему договор приватизации и ряд иных документов. Процедур регистрации займет 30 дней. В общем, процесс приватизации квартиры занимает порядка 3 месяцев.

    Подчеркнем, что действующее законодательство РФ закрепило за всеми гражданами, за исключением граждан, ранее участвовавших в приватизации жилья, проживающих в муниципальном жилье, право на его приватизацию.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Можно ли продать неприватизированную квартиру

    Очень часто люди задают юристам вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать. Основные сложности квартиранты связывают с тем, что распоряжаются имуществом не по праву собственности, а на основании договора соцнайма. Это означает, что осуществлять различные сделки с квартирой они не могут.

    Так ли это обстоит на самом деле и какими полномочиями наделен ответственный квартиросъемщик в отношении жилого помещения, будет рассмотрено в данной статье.

    Каков статус квартиры, переданной гражданину на основании договора соцнайма

    Согласно законодательству, квартира, не участвующая в операции по приватизации, находится в распоряжении муниципалитета или считается собственностью государства. Жильцы не могут распоряжаться имуществом как собственным, а значит, и совершать сделку купли-продажи.

    Суть приватизации заключается в том, что граждане получают право собственности на жилье и могут самостоятельно распоряжаться имуществом, в том числе продавать жилье. Отсюда можно сделать единственный вывод, позволяющий разрешить ситуацию, связанную с продажей жилплощади – сначала приватизировать квартиру. Вместе с тем, существуют и другие возможности переоформить недвижимость без нарушения закона. Рассмотрим другие варианты подробнее.

    Как реализовать квартиру, не участвующую в приватизации?

    Иногда требуется продать жилплощадь как можно быстрее, а вот оформление документации по приватизации может занять немало времени. Чтобы провести сделку без перевода имущества в личную собственность, существует еще два варианта, не противоречащих действующему законодательству.

    Читайте так же:  Минимальное расстояние от дома до границы соседнего участка

    Способы продажи могут быть такими:

    1. Самым простым вариантом является заключение договора с покупателем о проведении сделки без приватизации. Продавец получает оговоренную сумму, сам выписывается из жилья и прописывает там нового хозяина. Новый владелец уже самостоятельно проводит процедуру приватизации, без участия продавца.
    2. Второй вариант – это обращение в агентство недвижимости. В этом случае будет использоваться схема с буферной квартирой. При таком варианте человек, покупающий неприватизированное жилье, передает продавцу денежные средства, на которые продавец приобретает другую жилплощадь (так называемую квартиру «буфер»). Дальше производится обмен неприватизированной квартиры на приватизированное жилье. Продавец выписывается из жилья и туда прописывается покупатель. Данный вариант часто используется в столичном регионе, где допускается вариант передачи прав в отношении муниципальной квартиры в рамках обмена.

    Оба способа могут быть использованы лишь тогда, когда квартира продавца вообще подпадает под приватизацию. Если это в будущем сделать не представляется возможным, например, когда речь идет о военном или о ведомственном жилище, о продаже можно даже не задумываться.

    Вероятные риски при продаже жилья

    Выбирая любой из предложенных вариантов, продавец квартиры рискует попасть в руки к мошенникам. Обмануть может покупатель или представитель агентства недвижимости. Например, существует вероятность, что после выписки покупатель не выплатит деньги или агентство окажется выкупать буферную квартиру. Чтобы избежать таких проблем, стоит сначала удостовериться, что покупатель является надежным человеком, а также навести справки об агентстве недвижимости, с которым планируется провести сделку.

    При использовании буферной схемы пострадать может и покупатель, который ранее воспользовался своим правом на приватизацию. Он не сможет вновь провести приватизацию и останется только жильцом квартиры.

    На этом риски не заканчиваются. Существует вероятность, что кто-то из участников сделки может обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной. Теоретически планируемая сделка может рассматриваться как мнимая или притворная. Предсказать исход судебного заседания очень непросто, поэтому стоит взвесить все за и против, прежде чем выбирать такой вариант.

    Несмотря на существующие варианты продажи муниципальной квартиры, стоит отдать предпочтение приватизации, а затем уже проводить желаемую сделку с недвижимостью, находящейся в собственности. Даже если уже найден покупатель и достигнута предварительная договоренность, лучше подстраховаться и сначала провести приватизацию квартиры.

    Как сократить возможные риски?

    Вполне возможно успешно провести подобную сделку, если придерживаться общих рекомендаций и правил. Кроме того, следует внимательно относиться к тому, какие документы необходимо подготовить и подписать.

    Помощь могут оказать следующие рекомендации:

    • если уже существует договоренность о задатке, то следует заключить с покупателем предварительный договор, где будет указана обязанность сторон по оформлению соглашения купли-продажи после проведения приватизации жилья;
    • в соглашении стоит четко прописать цены квартиры;
    • при передаче и получении любых сумм рекомендуется составлять расписки.

    Пользуясь рекомендациями, можно максимально обезопасить себя от негативных последствий сделки по продаже муниципальной квартиры.

    Заключение

    Реализовать квартиру, которая находится у гражданина во временном пользовании на основании договора соцнайма, возможно, если придерживаться определенных рекомендаций. Для этого можно воспользоваться одним из существующих способов. Важно придерживаться правил проведения сделки и пользоваться советами специалистов в данной сфере.

    Жилищный Консультант

    Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

    Продажа квартиры

    Продажа неприватизированной квартиры

    Содержание статьи:

    Вступление

    В процессе приватизации права на жилое помещение переходят непосредственно к проживающему в квартире лицу или группе лиц: собственником квартиры становится частное лицо, которое получает преимущества полного распоряжения приватизированной недвижимостью. Неприватизированная квартира де-факто находится в собственности государства, что крайне ограничивает возможности проживающих в ней лиц.

    К числу недостатков, связанных с владением неприватизированной (муниципальной) квартирой, можно отнести:

    Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

    +7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

    +7 (499) 553-09-05 — Москва

    +7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

    Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

    • Трудности при наступлении наследных случаев;
    • У государственных служб имеется возможность применить санкции вплоть до выселения/расселения при определенных обстоятельствах;
    • Стороннее лицо, даже близкий родственник, не может получить временную регистрацию в муниципальной квартире;
    • Самое серьезное ограничение — продажа неприватизированной квартиры практически невозможна. Законодательство жестко ограничивает возможности распоряжения государственной недвижимостью.

    Тем не менее определенные способы продажи неприватизированной квартиры имеются.

    Требования к продаваемой неприватизированной квартире

    Несмотря на то, что законом запрещается продажа муниципальной собственности, определенные правовые коллизии позволяют осуществлять подобные сделки при соблюдении некоторых условий и требований. Как продать неприватизированную квартиру и в каких случаях это оправдано?

    Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

    Часто продажа квартиры, не прошедшей через приватизацию, объясняется нежеланием терять право на бесплатную приватизацию или отсутствием нескольких месяцев дополнительного времени (примерно столько занимает процедура приватизации). Вне зависимости от обстоятельств следует отметить, что в некоторых случаях продать (или обменять) неприватизированную квартиру не представляется возможным:

    • Строго ограничивается оборот муниципальных квартир, расположенных в аварийных зданиях или зданиях, которые назначены на снос. В этом случае необходимо дождаться пока государство не проведет расселение жильцов аварийной жилплощади.
    • Бывший собственник приватизированной квартиры должен иметь как минимум дополнительное место проживания.
    • Наличие долгов по муниципальной квартире. До момента погашения полной суммы долгов нельзя не только продать квартиру, но и провести ее приватизацию.

    Варианты продажи неприватизированной квартиры

    Если неприватизированная жилплощадь не попадает под отмеченные выше ограничения, то ее можно реализовать на рынке недвижимости. Для этого существует три основных процедуры.

    Читайте так же:  Штраф за самовольное подключение электроэнергии и правила оформления

    В первом случае, непосредственно перед продажей квартиры проводится ее приватизация. Квартира считается приватизированной сразу после получения основного документа — выписки о праве собственности. Таким образом, не существует какого-либо ограничения на продажу уже приватизированной квартиры — ее можно продать уже на следующий день.

    Другой вариант заключается в прохождении приватизации одновременно с продажей квартиры покупателю. Для этого нужно начать приватизацию реализуемой недвижимости по общему порядку, составить заранее договор о купле-продаже и получить от будущего собственника аванс. После того, как процедура приватизации будет завершена, квартира переходит в собственность покупателя. Это позволяет сэкономить время и делегировать расходы на все сопутствующие процедуры между продавцом и покупателем.

    Дополнительно следует учитывать обязанность оплатить подоходный налог по фиксированной ставке в 13%.

    Предыдущие варианты рассматривали необходимость предварительной (или одновременной) приватизации реализуемой жилплощади. Существует вариант продажи неприватизированной квартиры, который предусматривает наличие «буферной» жилплощади. По этой причине покупателем почти всегда выступает агентство недвижимости.

    Порядок процедуры выглядит следующим образом:

    1. Составление соглашения с потенциальным покупателем. Необходимо известить покупателя о том, что квартира не приватизирована.
    2. Приобретение «буферной» квартиры. В качестве такой квартиры выступает недвижимость, которая находится в частном полноправном владении покупателя (агентства).
    3. Подготовка полного комплекта документов: составляется договор купли-продажи на буферную квартиру, подготавливаются документы для обмена неприватизированной квартиры на буферную.
    4. Обмен неприватизированной квартиры на буферную.
    5. На заключительном этапе продавец неприватизированной квартиры продает перешедшую в его собственность буферную квартиру. Цена на нее определяется исходя из рыночной цены неприватизированной квартиры минус все сопутствующие расходы.

    Таким образом обходится ограничение на реализацию муниципальной жилплощади. Фактически продавец совершает обмен неприватизированной квартиры на частную недвижимость после чего продает ее тому же агентству. Такая процедура сложна, требует ответственного подхода и множества документов. Этим обуславливаются многочисленные случаи мошенничества при совершении подобных сделок.

    Мошенничество при продаже неприватизированной квартиры

    Основные проблемы при продаже по буферной схеме возникают на втором этапе, когда от продавца требуют оплатить буферную квартиру. Однако «подводные камни» могут скрываться во всем: начиная от дубликатов документов и заканчивая фиктивной сделкой.

    В качестве покупателя выступает агентство недвижимости, а буферная квартира находится в его собственности. Агентство может «продать» буферную квартиру нескольким покупателям сразу — при этом часто требует внести деньги заранее, до регистрации сделки, мотивируя это необходимостью сократить сроки и собственные издержки. Так как покупателя на неприватизированную квартиру найти довольно сложно, многие соглашаются.

    Разумеется, такая сделка признается недействительной, продавец неприватизированной жилплощади остается в ней, но вернуть задаток, переданный за «буферную» квартиру практически не представляется возможным.

    Еще одним подвохом является законодательно установленная необходимость прописки (регистрации) в муниципальной квартире. При этом до тех пор, пока нынешний жилец не выписался из такой квартиры, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости.

    Для того чтобы избежать подобных неприятностей, следует тщательно следить за каждым этапом процедуры, нанять специалистов по недвижимости и пользоваться услугами аккредитованных нотариусов.

    Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже неприватизированной квартиры

    Вопрос: Живем в неприватизированной трехкомнатной квартире: я, моя дочь и ее несовершеннолетний ребенок. Можно ли продать неприватизированную квартиру, если моя дочь против? Скажите, какие у меня варианты?

    Ответ: Здравствуйте. К сожалению, в Вашем случае действует сразу несколько ограничений. Во-первых, продажа неприватизированной квартиры по обычным схемам практически невозможна — требуются специальные, весьма сложные процедуры. Во-вторых, законодательство строго запрещает ущемлять права несовершеннолетних. Поэтому Вам придется предоставлять в суд подтвержденные варианты отдельного жилья для несовершеннолетнего и его родителя (вашей дочери). Наиболее оптимальным вариантом видится проведение приватизации — тогда, квартира перейдет в общую долевую собственность с равными долями у Вас, Вашей дочери и ее ребенка, после чего Вы сможете продать свою долю в квартире на общих основаниях.

    Пример по продаже неприватизированной квартиры

    Гражданка И. проживала в неприватизированной квартире и имела долг по коммунальным платежам. Денежных средств для погашения задолженности у нее не было — приватизировать подобную квартиру было нельзя. Для решения этой проблемы гражданка И. обратилась в агентство недвижимости, которое предложило ей обмен ее неприватизированной квартиры на приватизированную по буферной схеме, с выплатой задолженности за ее счет. Был составлен нотариально заверенный договор займа, после чего купля-продажа неприватизированной квартиры прошла по установленной процедуре.

    Заключение

    Несмотря на то, что срок для бесплатной приватизации официально установлен бессрочно, в некоторых случаях возникает оправданная необходимость срочной продажи (или обмена) неприватизированной квартиры. Следует учитывать, что законодательные ограничения строго запрещают реализацию неприватизированной жилплощади, если установлено:

    1. Наличие коммунальных задолженностей вне зависимости от их суммы;
    2. Квартира расположена в аварийном здании и поставлена на расселение;
    3. В неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние дети.

    Решение подобных ситуаций требует множество усилий и почти всегда заканчивается в судах. В остальных случаях можно либо совместить процедуру приватизации квартиры с ее продажей (для экономии времени), либо воспользоваться «серой» схемой, где используется буферная жилплощадь. Следует учитывать необходимость строгого контроля над каждым этапом подобной схемы — только так можно оградить себя от случаев мошенничества.

    Вам будут полезны следующие статьи

    Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Получите консультацию по телефонам горячих линий:

    Источники


    1. ред. Кононенко, І.П. Законодавство про адміністративну відповідальність; Київ: Видавництво політичної літератури України, 2012. — 340 c.

    2. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.

    3. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.
    4. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
    Как можно продать неприватизированную муниципальную квартиру
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here