Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Главное по теме: "Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

[2]

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  • Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
  • Читайте так же:  Плавающий, индивидуальный, свободный график работы – это что значит

    Куда и кому обращаться для оспаривания

    И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

    До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

    • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
    • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
    • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
    • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

    Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

    С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

    Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

    Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

    • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
    • документ на право собственности, заверенный нотариально;
    • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
    • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
    • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

    ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

    Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

    Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

    Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

    Как оспорить кадастровую стоимость?

    О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

    Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
    К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
    Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

    Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

    Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

    Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

    Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

    1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

    Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

    1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

    В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

    1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

    Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

    1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

    Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

    1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.
    Читайте так же:  Как оформить дом и землю в собственность в деревне без правоустанавливающих документов

    Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

    Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

    Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
    Как оспорить кадастровую стоимость?

    Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

    Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

    • Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
    • Юридические лица – аналогично физлицам.
    • Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

    Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

    Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

    Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

    Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

    Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

    1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
    2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

    Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

    Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

    Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

    В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

    Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

    • Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
    • Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
    • Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
    • Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

    Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

    Также возможно приложение документации иного типа.

    Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

    В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

    Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

    1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
    2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

    Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

    Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

    В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

    Читайте так же:  Коррупция чиновников в пермском крае

    Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

    Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

    Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

    Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

    1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
    2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

    Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

    Пример виджета

    Это пример виджета, что бы показать как по умолчанию выглядит боковая панель Слева. Вы можете добавить пользовательские виджеты с экрана виджетов в админ панели. Если пользовательские виджеты будут добавлены, они заменят первоначальный виджет.

    Как оспорить кадастровую стоимость

    Как оспорить кадастровую стоимость

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Кадастровая стоимость — сумма, в которую государство оценивает ваше жилье или землю. От кадастровой стоимости зависит, сколько налогов и платежей вы отдадите в российскую казну. К сожалению, кадастровую стоимость зачастую считают некорректно — в итоге люди переплачивают десятки тысяч рублей, просто потому что не знают, как оспорить решение государства.

    На что влияет кадастровая оценка

    От того, в какую сумму будет оценена ваша недвижимость, зависит:

    размер жилищного налога;

    выгода от сделки по продаже или покупке квартиры, дома, земли;

    сумма денежной компенсации за долю в недвижимости при разводе или получении наследства;

    принятие решения банком о выдаче ипотеки.

    Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости

    На сайте Росреестра в режиме онлайн можно узнать, во сколько оценивается ваше жилье и какой налог будет необходимо за него заплатить. Для этого в форму нужно вбить кадастровый номер объекта недвижимости или его адрес. В выпадающем меню появится ссылка на подробное описание, где и будет указана кадастровая стоимость.

    Если через портал эти данные получить не удалось, нужно запросить выписку из ЕГРН. Заказать ее можно онлайн через сервис Госуслуг или сайт Росреестра, оффлайн — через МФЦ, регистрационные кадастровые палаты и сам Росреестр. Для оформления потребуется паспорт, документы на жилье и чек об оплате пошлины.

    Если электронной версии выписки достаточно, пошлина обойдется в 250 рублей. Оффлайн через перечисленные выше службы — от 350 рублей, в зависимости от сложности справки. Если вам нужна стандартная выписка, документы будут готовы уже через 5 дней.

    Есть возможность заплатить больше и получить выписку срочно — в течение получаса с момента запроса.

    Как понять, что стоимость нужно оспаривать

    Оспаривают кадастровую стоимость, чтобы снизить налог на землю или недвижимость. Если речь идет о разнице в 10-15%, экономия на налоге не покроет затраты на стороннюю оценку и оспаривание.

    Если стоимость отличается более, чем на 30%, целесообразно готовиться к процедуре оспаривания.

    Основания для пересмотра

    По закону, оснований для пересмотра кадастровой стоимости существует только два. Первый — недостоверность сведений о недвижимости, то есть ошибки в процессе оценки, связанные с расположением, назначением недвижимости и ее состоянием. Чтобы узнать, есть ли основания по этому пункту, нужно запросить расширенную справку об оценке кадастровой стоимости, в которой подробно описаны все использованные оценщиками данные.

    Второе основание — большая разница между кадастровой и рыночной стоимостью. Важно понимать, что рыночная стоимость рассматривается не в момент подачи заявки, а на момент установления кадастровой стоимости. Если после этого рынок недвижимости успел просесть, оснований для пересмотра нет.

    Как оспорить

    По действующему законодательству РФ оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами: через комиссию Росреестра или в суде. Физические лица могут сразу обращаться в суд, юридические обязаны пройти через комиссию.

    Первый вариант оптимален, так как срок рассмотрения — всего месяц, и нет необходимости платить госпошлину. А в случае, если заключение комиссии вас не устроит, все равно можно обратиться в суд.

    Оспорить кадастровую стоимость можно не позднее, чем спустя пять лет после даты внесения квартиры в государственный кадастр

    Как происходит процедура оспаривания

    Для подготовки к процедуре оспаривания следует обратиться к сторонним оценщикам. Они помогут точно определить, насколько отличается стоимость государственной оценки от рыночной стоимости, и узнают, были ли ошибки при расчете по установленной методологии. По этим двум параметрам выдается заключение и прогноз, на каком основании возможна переоценка.

    Помимо заключения независимых экспертов, вам потребуется собрать пакет документов:

    выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;

    копию свидетельства о собственности, заверенную нотариусом;

    паспорт гражданина РФ.


    Нужно подать документы в комиссию ведомства Росреестра и приложить заполненное на месте заявление с указанием личных данных и причин обращения. Заявка рассматривается в течение месяца, после чего вас уведомят о решении. В случае отказа, в течение 3 месяцев вы можете обратиться в суд с тем же запросом.

    В суд подавайте тот же пакет документов, плюс заключение комиссии Росреестра. Он рассмотрит обращение в течение 1-2 месяцев. Если в результате иск удовлетворят, кадастровую стоимость недвижимости скорректируют. Изменения встпуят в силу с 1 января года, в течение которого был подан иск.

    Вернуть переплаченную ранее сумму налога не получится, так как изменения затрагивают только текущий налоговый период.

    Сколько стоит

    В список расходов на процедуру оспаривания входят:

    Госпошлины за справку о кадастровой стоимости. Стоимость зависит от сложности и получателя: от 250 ₽ за выписку для физических лиц, от 4500 ₽ — для юридических

    Заключения сторонней экспертизы — от 80 000 ₽.

    Заключение судебной экспертизы — от 80 000 ₽.

    Юридическое сопровождение — от 70 000 ₽.

    [3]

    Пошлина за обращение в суд — 6 000 ₽.

    Итого: без обращения в суд, сумма составит около 100 000 рублей, с судом — от 250 000 рублей.

    Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

    1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

    Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

    Читайте так же:  Договор купли-продажи сельскохозяйственных продуктов

    2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

    Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

    Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

    • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
    • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

    В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

    Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

    Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

    3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

    Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

    Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

    С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

    • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
    • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

    4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

    При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

    Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

    В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

    5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

    Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

    Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

    Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

    Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

    6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

    Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

    [1]

    • заявление (заполняется во время личного визита);
    • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
    • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
    • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

    Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

    Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

    По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

    Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

    7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

    Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

    Читайте так же:  Пенсионный фонд получение и использование материнского капитала

    Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

    Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

    Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

    О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

    Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

    Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета — исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов. Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости. Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру.

    Подразумевается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к ее рыночной цене, но встречаются случаи, когда она оказывается намного выше. Разумеется, это повышает налогооблагаемую базу. Чаще всего такая ситуация связана с ошибками при техническом расчете или с тем, что не учтены индивидуальные особенности объекта. Например, к таким особенностям относятся место, в котором расположен объект, его целевое назначение, вид разрешенного использования и состояние. Часто бывают случаи, когда аварийное состояние объекта не учитывается.

    Можно подождать плановой переоценки, но производят ее только раз в несколько лет. Если такой вариант вам не подходит, то сначала следует сравнить кадастровую и рыночную стоимость вашей недвижимости — для этого необходимо заказать ее оценку. Это является одним из оснований для пересмотра кадастровой цены объекта. Второе основание — недостоверность тех сведений, которые использовались при определении кадастровой стоимости. Для того чтобы обжаловать кадастровую стоимость, вам достаточно доказать наличие одного из этих фактов.

    Шансы на выигрыш достаточно велики — в прошлом году рассмотрено около 5 тыс. заявлений об оспаривании объектов, расположенных в Московской области. 40% таких заявлений удовлетворены. Однако стоит сразу учитывать, что вернуть уплаченный налог не получится — новые показатели будут действовать для того налогового периода, в течение которого подано заявление о пересмотре. Это положение установлено налоговым законодательством, и оно не имеет обратной силы.

    Есть два способа оспаривания — комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд. Если заявитель — физическое лицо, то он просто выбирает один из двух вариантов, для юридических лиц обращение в комиссию обязательно. Преимущества рассмотрения спора в комиссии:

    • вам нет необходимости оплачивать государственную пошлину;
    • вы можете оспорить решение комиссии в суде, если оно вас не устроит;
    • рассмотрение в таком порядке быстрее судебного — в течение одного месяца.

    Вам потребуются документы, которые подтвердят необходимость пересмотра показателя. Помимо правоустанавливающих документов вам понадобятся справка о кадастровой стоимости, отчет об установлении рыночной оценки и положительное экспертное заключение. Также это могут быть документы, подтверждающие наличие технической или кадастровой ошибки либо подтверждающие недостоверность представленных при оценке сведений.

    При подаче искового заявления вы обязаны оплатить госпошлину и уведомить других лиц, участвующих в деле. Юридические лица также должны приложить документ, подтверждающий обращение в комиссию. Если вы действуете в суде лично, то вам понадобится документ, удостоверяющий личность, если через представителя — доверенность на его имя. Без указанных документов ваше заявление оставят без движения, но дадут время на исправление недочетов.

    Отказы суда и комиссии не окончательны — их можно обжаловать. При этом шансы на обжалование решения комиссии намного выше, чем оспаривание решения суда в апелляционной инстанции, поскольку суды с неохотой отменяют решения по подобным делам. Однако если есть какие-то новые обстоятельства, которые не были учтены судом первой инстанции, то шансы есть. Стоит заранее посчитать и вашу возможную выгоду от пересмотра кадастровой стоимости, поскольку расходы на ее осуществление могут не оправдаться.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Порядка 10–20 тыс. руб. стоит отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Если суд останется недоволен отчетом, то будет назначена судебная экспертиза, стоимость которой может превышать 100 тыс. руб. Стоимость юридических услуг по подобным делам колеблется от 30 тыс. до 50 тыс. руб. Поэтому перед обжалованием посчитайте, выгодно ли в вашем конкретном случае обжаловать кадастровую стоимость недвижимости.

    Источники


    1. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.

    2. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации. Учебник; ТК Велби, Проспект — М., 2016. — 208 c.

    3. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.
    4. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.
    Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here