Как продать квартиру если в доле несовершеннолетние дети

Главное по теме: "Как продать квартиру если в доле несовершеннолетние дети" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: что важно знать

Нередко возникает проблема, как продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка. Человек, которому еще не исполнилось 18 лет, не может в полной мере участвовать в сделках – продавать имущество, передавать его в дар и получать. Сделка по купле-продаже непростая, а ситуация с долей у несовершеннолетних детей ее только усложняет. Однако это не значит, что продать имущество не получится. Просто потребуется учесть дополнительные нюансы – например, можно ли продать квартиру, если новую вы покупать не собираетесь, и как получить разрешение от органов опеки на продажу жилья.

Условия продажи квартиры с несовершеннолетними

Для того чтобы продать квартиру, потребуется разрешение от попечительского совета. Без этого не получится провести сделку. Кроме того, обязательным условием является передача доли ребенку и в новой квартире или доме. Она должна быть равна той, что была в старом жилье. Можно попробовать провести сделку без соглашения, но в итоге ее аннулируют через суд, а вы понесете наказание, так как нарушили российское законодательство.

Для того чтобы продать дом или квартиру с долей у несовершеннолетнего ребенка, есть 2 варианта.

  1. Предоставить малышу долю в другой месте. Сделать это просто, если у него есть бабушки и дедушки. Малыш может быть в доле любой недвижимости, которая не меньше площади старой квартиры.
  2. Предоставить долю в новом жилье. Малолетний собственник квартиры не может остаться без своей доли.

Новая доля в квартире не может быть меньше той, которую малыш имел до этого. Если в старой квартире ему полагалась ¼ часть, то при покупке новой ему также требуется ¼ часть. Разрешение от попечительского совета можно получить не на все жилье. Они могут не согласиться с вашим решением и отказать. Лучше, если вы узнаете обо всех нюансах заранее, что предотвратит множество проблем.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году невозможна, если вы не предоставляете малышу ничего взамен. Должна быть куплена иная недвижимость или предоставлена доля в другой квартире. С несовершеннолетним ребенком не возникнет проблем, если вы являетесь собственником нескольких квартир – тогда просто передать ему долю в другом жилье.

Оформление сделки

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли? В первую очередь нужно обратиться в органы опеки, чтобы получить согласие. Обращаться должны оба родителя. Если один из них не может явиться (например, был развод), то дело будет рассматриваться в суде. Часто второй супруг отказывается решать подобные ситуации и игнорирует просьбы.

Если второй родитель находится в другом городе, но при этом выходит на связь, то необходимо его нотариально заверенное разрешение. Данное разрешение можно передать по почте.

Как продать долю в квартире или полностью все жилье, если собственник не достиг 18-летия? Для получения разрешения потребуется подготовить пакет документов.

  1. Паспорта обоих родителей. Если один из них умер, потребуется свидетельство о смерти. Если вы являетесь матерью или отцом-одиночкой, нужно подготовить удостоверение.
  2. Свидетельство о рождении ребенка – владельца жилья. Если ему исполнилось 14 лет, то предоставляется его паспорт. Подготовить нужно не только его оригинал, но и копию. Если ребенок находится под опекой, требуется предоставить документы на опекунство, что касается и попечительства.
  3. Документы, которые подтверждают, что ребенок получит свою долю в другой квартире. Подойдут документы на покупку недвижимости с установленной долей.
  4. Заявление с просьбой дать разрешение на продажу недвижимости.
  5. Свидетельство о браке. Если родители в разводе, потребуется сертификат о нем.
  6. Документы на жилье, которое планируется продать. Вы должным являться одним из собственников квартиры.
  7. Бумаги, которые подтверждают право собственности на квартиру. Если имеются проблемы, необходимо пройти процедуру приватизации.
  8. Потребуется получить нотариальную лицензию, которая дает право продавать жилье.
  9. Выписки с лицевого счета с обоих объектов недвижимости.
  10. Выписки из домовой книги нового и старого жилья.
  11. Бумага, которая подтверждает, что государственная пошлина была уплачена.
  12. Договор на покупку нового жилья.

Иногда органы опеки проводят с родителями собеседование. В нем может участвовать и сам ребенок, если он старше 14 лет, ведь с этого возраста человек способен принимать важные решения. На основании собеседования проще решить, стоит ли давать семье разрешение продавать недвижимость. Несовершеннолетний ребенок может высказаться против продажи, и к его мнению прислушаются.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – сложная процедура. Органы опеки могут в этом отказать, что происходит в следующих случаях.
  1. Вы хотите купить новую квартиру в здании, которое еще строится. В такой ситуации невозможно сразу получить право собственности, а значит, нет гарантии, что ребенок получит долю.
  2. Вы покупаете недвижимость, которая по площади меньше, чем прежняя квартира. Такой вариант недопустим, так как ребенку достанется меньшая часть недвижимости, чем раньше.
  3. Новая квартира находится в отдаленном районе, где плохо развита инфраструктура. Органы опеки заботятся о том, чтобы ребенок рос в хороших условиях.

В этих ситуациях придется дождаться совершеннолетия ребенка, когда он сам сможет принимать такие решения. Если ребенок маленький, лучше подыскать другое жилье, а не ждать, когда он вырастет. Может ли несовершеннолетний распоряжаться своей долей самостоятельно? Нет, однако имеются исключения.

Важно! Ребенка могут признать полностью дееспособным в 16 лет, когда подросток устраивается на работу и начинает получать полный социальный пакет. В таком случае человек сможет принимать участие в сделке по купле-продаже, а значит, квартиру получится продать без проблем.

Продать квартиру или же дом с долей несовершеннолетнего ребенка будет проще, если вы обратите внимание на некоторые моменты.

  1. Вы покупаете квартиру в районе с более развитой инфраструктурой – рядом будут находиться школы, детские сады и другие образовательные учреждения.
  2. Новое жилье находится в более чистом районе города. Органы опеки обращают внимание на подобное.
  3. Покупается жилье с большей площадью. В таком случае ребенок получит в собственность большую площадь, улучшатся жилищные условия семьи. Это важное условие, если в семье несколько детей. Собственниками не нужно делать каждого – доля отдается тому ребенку, который уже владел частью жилья.
  4. Переезд необходим, чтобы родители получили работу с более высокой заработной платой.
  5. Возможен вариант, когда деньги от проданной квартиры будут переведены на счет ребенка. Деньгами он может воспользоваться после своего совершеннолетия.

Эти моменты необходимо продумать заранее. Не стоит надеяться, что органы опеки не будут ни на что обращать внимание и быстро выдадут разрешение. Проверки проводятся тщательно. К продаваемой недвижимости требований нет, но квартира несовершеннолетнего должна быть приватизирована.

Далее продажа квартира с несовершеннолетним собственником происходит по обычной схеме. Прежние хозяева новой недвижимости могут не беспокоиться о том, что у них возникнут проблемы.

Читайте так же:  Срок службы водяного счетчика холодной и горячей воды

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Право на собственность

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.

Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

— письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;

— предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:

— заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,

— согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),

— копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,

— свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,

— справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),

— справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),

— поэтажный план и экспликация (по двум адресам),

— кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,

— выписки из домовых книг (по двум адресам),

[1]

— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,

— свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Как продать и как купить квартиру с детской долей

В ежемесячной рубрике Блиц-КриК наши читатели уже несколько раз поднимали тему несправедливых решений органов опеки (здесь и здесь), препятствующих покупке или продаже жилья, где собственниками являются несовершеннолетние. RealEstate.ru решил узнать у бывалых риэлторов, как подготовиться к этим сделкам так, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса либо от запрета на проведение операций со стороны органов опеки.

Матерые агенты знают: если в квартире есть доля, которой владеет ребенок, то сделка сразу относится к категории сверхсложных. Закон требует, чтобы любая такая сделка была согласована с органами опеки и попечительства (далее – просторечное «опека» — прим. ред.). Опрос компаний, работающих на рынке недвижимости Москвы, выявил, что у таких сделок три проблемы:

Читайте так же:  Как получить налоговый вычет за обучение пошаговая инструкция подачи документов

— затягивание процесса согласования на неопределенный срок;
— большой риск того, что сделку не разрешат органы опеки;
— возможность принятия произвольного и зачастую излишне перестраховочного решения чиновниками из-за «дыр» в законодательстве.

Время и документы

«Как правило, в сделке с участием органов опеки перечень документов шире, чем в простой сделке. Такие сделки требуют проведения обязательной оценки обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого). Все это приводит к тому, что сроки проведения сделки увеличиваются. Нельзя исключать и вероятность отказа органов опеки в случае, если не будут соблюдены их требования», — рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне».

Участники рынка недвижимости сетуют на то, что нет временного регламента для органов опеки, в какой срок они должны дать ответ – разрешена ли сделка.

Заявители должны предоставить в опеку все привычные для сделки купли-продажи документы по продаваемой квартире и все документы по приобретаемой квартире. Нужны также документы об отсутствии задолженности продавцов по налогам. Кроме того, сейчас органы опеки также проверяют кадастровую стоимость объектов и рыночную стоимость квартир. В ряде случаев используют данные объявлений, размещенных в базах недвижимости. Сотрудники органов опеки могут также попросить заявителей предоставить сведения об аналогичных квартирах из базы данных в графическом виде.

Делаются ли скидки на квартиры с детскими долями?

Ряд сложностей, сопровождающих сделки с квартирами, где есть доля несовершеннолетних детей, вовсе не означает, что эти квартиры продаются дешевле. Как утверждают все опрошенные риэлторы, на сегодняшний день дисконта на рынке вторичного жилья из-за согласования с органами опеки не возникает. Скорее, по их мнению, следует говорить не о дисконте, а об увеличенных сроках экспозиции. Но если покупателям приглянулась именно эта квартира, то они готовы ждать лишних три – четыре недели.

Соглашаться ли покупать квартиру у детей?

Виктор Куприянов, частный риэлтор, советует идти на такую покупку только в случае, когда продавцы квартиры с детской долей уже имеют адрес альтернативной квартиры, на которую собран пакет документов, готовый к подаче в опеку. Скорее всего, в таком случае риэлтор покупателя скажет продавцу: «Интерес есть, но аванс внесем, когда у вас будет адрес альтернативы». И продолжит поиск иного варианта для своего клиента.

Отказные сделки

Опека может отказать, если посчитает, что ребенок будет жить в худших условиях, чем раньше – чаще всего это уменьшение площади. Часто отказывают в переезде в другой город или тем более в деревню, считая это ухудшением условий жизни. Есть и спорные случаи. К примеру, переезд из отдельной квартиры в комнату в коммуналке могут посчитать ухудшением, а могут и не посчитать.
Отказ может последовать, если сделка нарушает какие-то положения Семейного или Гражданского кодекса. В частности, запрещены любые возмездные сделки, кроме сделок дарения, между родителем и ребенком.

Дружба риэлторов и органов опеки: благо или зло?

В сущности, проволочки, связанные с согласованием с органами опеки, вполне предсказуемы и риэлторы хорошо научились с ними справляться. Во-первых, они стараются предварительно проконсультироваться в органах опеки, дадут ли те разрешение на такую сделку, прежде чем собирать пакет документов. Надо отметить, что родители или опекуны, решившись на определенное изменение в квартирном вопросе, могут тоже посетить органы опеки, чтобы заранее разобраться, что им разрешат, а что – нет.

Во-вторых, никто не отменял «дружбы» с представителями госорганов. Чаще всего подобная связь используется, чтобы ускорить одобрение вполне законной сделки. Однако, конечно, есть и такие сделки, которые потом становятся сюжетами ряда криминальных сериалов и мелькают заголовками про «черных риэлторов» в новостях, и про которые понятно, что согласие органов опеки было дано явно по «дружбе».

Видео (кликните для воспроизведения).

И в-третьих, если органы опеки отказывают необоснованно, то можно обратиться в суд. Случаев таких опрошенные респонденты не вспомнили, но юристы утверждают, что оспорить решение можно, главное, чтобы оно было получено в письменном виде. Путь этот долгий и не гарантирующий успеха. Суды стараются не конфликтовать с органами госвласти, так что неудивительно, что никто из участников рынка случаев успешного процесса не припомнил.

Если на уровне консультации стало понятно, что ваши органы опеки занимают бескомпромиссную позицию, то можно решиться на обходный путь – подать заявление в другой орган опеки. Для этого необходимо ребенка перерегистирровать (прописать) в другом районе. Подобный случай из жизни был рассказан Виктором Куприяновым, но для полного его понимания требуется небольшой рассказ о таком явлении, как материнский капитал.

Бомба с материнским капиталом

Так называемый материнский капитал на самом деле является семейным (и это его второе название). Напомним, это денежные средства, которые государство выплачивает семьям, в которых родился или был усыновлен второй ребенок. В 2014 году размер маткапитала составил около 430 тыс. рублей.

По закону, в квартире, приобретенной с участием госсредств, должны быть выделены доли всем членам семьи. Однако на практике все происходит в два этапа. После выделения маткапитала Пенсионным фондом покупка жилья оформляется на получателя капитала, и далее следует второй этап — выделение долей всем членам семьи, включая мужа. На первом этапе новая собственница квартиры дает нотариальное обязательство наделить детей долями в новой квартире (причем всех детей, однако размер доли не определен).

Проблема в том, что Пенсионный фонд контролирующими функциями не наделен и не может проследить, выполнит ли мать подобную передачу долей. Органы опеки тоже не могут вмешиваться, поскольку защищают права детей, когда те уже стали собственниками. В то же время продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, но в которой дети не наделены собственностью, возможно, поскольку Росреестр при регистрации сделки купли-продажи не проверяет этот аспект собственности.

В итоге случилось, что никто на рынке недвижимости не следит за тем, чтобы родители наделили детей долей в покупаемой с помощью маткапитала квартире, констатируют профессионалы. Поэтому опасность для покупателей квартиры у семьи, которая в свое время приобрела ее, используя маткапитал, такова, что выросшие дети могут подать в суд, заявив, что их права были нарушены, и сделка должна быть признана ничтожной. «Дыра» в законе была замечена более двух лет назад, однако пока решения для ее «закрытия» ничего не сделано.

Случай из практики: Дарить нельзя наделить

Запятые в этом предложении ставятся по решению конкретного инспектора органов опеки и тому пример из практики риэлтора.

В 2012 году одна семья купила квартиру с использованием маткапитала. В 2013 году родители решили поменять ее на более просторную и обратились за этим к риэлторам. Выяснилось, что дети не были наделены долей в собственности, и первоначально клиенты хотели продать жилье «как есть». Теоретически это было возможно.

«Первоначальный замысел сделки состоял в том, что квартира, купленная с использованием маткапитала, будет продана матерью, которая была единственной ее владелицей и не успела переоформить доли на детей, — рассказывает Виктор Куприянов. — Детям планировалось выделить доли в другой квартире, собственником которой был отец. Надо отметить, что они там и были прописаны. Но адрес второй квартиры, разумеется, отличался от адреса в обязательстве ПФР». Оказалось, что при такой схеме родители могут быть уличены в нецелевом расходовании государственных средств (серьезное нарушение!), а у будущим собственникам светили проблемы с нарушенными правами несовершеннолетних.

Читайте так же:  Как самостоятельно сдать квартиру в аренду правильно

«В итоге, было решено наделить детей долями в материнской квартире. Это было сделано, и уже после успешной регистрации прав детей в квартире и их прописки в ней же я обратился в органы опеки в том районе, где у детей была собственность. Я хотел получить разрешение наделить детей долями в отцовской квартире, чтобы теперь уже официально освободить квартиру с маткапиталом от этих долей и продать», — поясняет риэлтор.

Но агенту отказали, пояснив, что «сделки между опекуном и опекаемым незаконны на основании п. 3 ст. 37 ГК РФ». «Сотрудники опеки почему-то «разделили» весь процесс на части: раз доли детей продаются, им должны быть куплены соответствующие другие доли. Доли в квартире отца купить нельзя – это будет нарушение закона, отец не может ничего продавать своим детям. А дарение доли отцом детям сотрудники рассматривают как добровольный акт, который не может быть связан с продажей другой собственности», — делится Виктор ходом мысли инспектора опеки. По мнению сотрудника тех органов опеки, сделка будет законной только в одном-единственном случае: детям взамен проданных долей покупаются доли в другой квартире, не принадлежащей родителям.

«Меня и клиентов этот вариант ни в какой степени не мог устроить – другие объекты не нужны, да и проблема оставалась та же, менялся только адрес», — констатирует риэлтор. Он также констатирует серьезную проблему, возникающую из формулировок закона. В законе о материнском капитале написано слово «наделить», а не «одарить». «Такого понятия вообще не предусмотрено в Гражданском кодексе. Это в итоге ведет к тому, что трактовки территориальных органов опеки остаются на их усмотрение», − поясняет он.

Однако хеппи-энд в это сделке оказался возможен. Коллеги Виктора посоветовали ему обратиться в орган опеки в том районе, где была расположена квартира отца.
«На нашу удачу, сотрудники органов опеки в том районе, где находилась квартира отца несовершеннолетних собственников, дали положительный ответ по предлагаемым условиям продажи долей детей», — поясняет Виктор.

Сотрудники органов опеки этого района не рассматривали родителей как «опекунов», а несовершеннолетних собственников как «опекаемых», потому что не было процедуры «установления опеки». В заявлении, однако, пришлось искать такие формулировки для всех переходов права, чтобы не подпасть под понятие «сделка». «Мы успешно провели все операции. Дети были прописаны в квартире отца, получили доли, квартира матери была продана. Я благодарен коллегам, без которых не удалось разрешить запутанную ситуацию. Мои клиенты тоже довольны, что я решил их задачу, причем без каких-либо взяток и выхода за рамки закона. И я рад, что есть госслужащие, действительно защищающие интересы граждан», — говорит Виктор.

Новостройки предлагать

Традиционно органы опеки внимательно изучают квартиру, которую предполагается купить взамен продаваемой. И ранее приходить к ним с проектом сделки, где продается старая квартира, а покупается квартира в новостройке без прав собственности, было бессмысленно, — отказ следовал сразу же. В начале 2014 года стало известно, что органы опеки в Москве в экспериментальном порядке согласовали несколько сделок обмена «вторичной» квартиры на новостройку (дом готов, получен акт-приемки, но пока не получено свидетельство собственности).

«Да, действительно, такие сделки проходят. Предоставляется перечень документов от застройщика, заявление и прочие бумаги. Органы опеки выдают распоряжение о разрешении на продажу квартиры с последующим наделением ребенка собственностью», — пояснила Светлана Бирина, руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость».

Инна Игнаткина говорит, что для такой сделки необходимо соблюсти некоторые условия: дом-новостройка должен быть построен, а ребенок должен быть зарегистрирован по третьему адресу (не в проданной квартире и не в новостройке) вплоть до переезда в новую квартиру.

«Решение на проведение подобной сделки принимают органы опеки и попечительства на основании собственных критериев, поэтому прежде чем планировать такую сделку, стоит заранее ознакомиться с позицией по этому вопросу конкретного инспектора», — добавляет она. В качестве примера она приводит сделку, которая «закрыта» их агентством в марте этого года. Была продана трехкомнатная квартира в Москве и куплена четырехкомнатная квартира в Коммунарке. Одобрение на сделку было получено, когда новостройка была готова. Ребенок станет собственником доли в новой квартире, как только будут оформлены права собственности на нее.

Риэлторы отмечают, что пока такие сделки носят единичный характер. Но они вселяют надежду, что такая возможность оживит рынок недвижимости. Многие семьи с детьми хотели бы переехать в новостройку, да могут ее купить только тогда, когда она уже становится «вторичкой» и права собственности оформлены. В таком случае она уже на 10-20% дороже, чем жилье в уже завершенном строительством доме, но без оформленных прав собственности.

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

– Хотим продать квартиру мужа, в которой несовершеннолетний сын имеет 1/3 доли, а сына прописать в мою квартиру и оформить ему долю в моей квартире. Возможно ли это и с чего начать?

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Как Вы правильно заметили, продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, по общему правилу можно только в целях улучшения его жилищных условий. Проще говоря, взамен продаваемого недвижимого имущества необходимо приобрести в его собственность другое недвижимое имущество, превосходящее продаваемое по площади либо по цене, либо по иным параметрам, не оставляющим сомнений в том, что жилищные условия ребенка улучшены.

[3]

Соблюдение закона в этой части призваны строго отслеживать органы опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего. Их разрешение является обязательным условием для продажи принадлежащей ребенку недвижимости.

Таким образом, чтобы продать принадлежащую несовершеннолетнему 1/3 долю в праве собственности на квартиру, необходимо подать заявление в орган опеки и попечительства и представить сведения о недвижимости, которой будет наделяться ребенок взамен продаваемой доли.

В принципе, закон не содержит прямого запрета на то, чтобы родители или один из них взамен продаваемой недвижимости дарили несовершеннолетнему принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Но органы опеки и попечительства идут на это крайне неохотно. В Москве, например, разрешение органа опеки и попечительства на таких условиях Вы не получите никогда. В других регионах Российской Федерации такое бывает возможно, но в каждом конкретном случае необходимо выяснять это в конкретном органе опеки по месту жительства ребенка.

Читайте так же:  Как найти человека по номеру мобильного телефона

Поэтому в первую очередь Вам необходимо пойти в Ваш орган опеки и попечительства и выяснить у сотрудников, можно ли провести подобную сделку. Если это допускается, то пишите заявление и приложите к нему документы на принадлежащую Вам квартиру, которую Вы будете дарить ребенку. Если же Вам ответят отказом, то надо будет искать другие варианты, не предполагающие дарение Вами ребенку недвижимости взамен отчуждаемой им 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

Сразу скажу, что никаких иных сделок с несовершеннолетним, кроме как подарить ему что-либо, ни его родители, ни его братья, сестры, бабушки и дедушки совершать не могут в силу прямого законодательного запрета. Поэтому продать ребенку что-либо или купить у него что-либо у его родителей не получится.

Отвечает адвокат Самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Начать необходимо с консультации органа опеки и попечительства, так как без согласия данного ведомства осуществить продажу квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, не получится. Необходимо учитывать, что доля, передаваемая несовершеннолетнему в новом жилье, должна быть не меньше и не хуже, чем уже имеющаяся. Речь идет не только о таком же количестве квадратных метров или большем, но и о качестве нового жилья: время постройки и техническом состоянии, развитости инфраструктуры, месторасположении. Однозначно будет получен отказ, если новое жилье не имеет удобств. Также, если в продаваемой квартире доля ребенка предполагала возможность выделить ему одному изолированную комнату, нет смысла пытаться выделить сыну даже 1/2 долю, но в однокомнатной квартире.

Здесь существует множество нюансов, так как детские права всегда будут поставлены во главу угла. Необходимо понимать, что на любой стадии манипуляций с недвижимостью органы опеки могут сказать свое веское «нет». Для того чтобы не попасть впросак, необходимо прежде всего предоставить полную информацию органу опеки и попечительства, выяснить, подходит ли Ваша квартира для предоставления доли взамен прежней, какую долю необходимо предоставить. Только после одобрения и подробной консультации можно приниматься за оформление сделок.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Все вопросы, связанные с отчуждением имущества, принадлежащего несовершеннолетним, нужно начинать с предварительной консультации органов опеки и попечительства. Если сын владеет 1/3 долей в квартире своего отца, то существует вероятность того, что им откажут в оформлении доли в квартире матери. Так как это нарушает 37 статью Гражданского Кодекса, где указано, что запрещены сделки между законными представителями и их подопечными. В данной ситуации органы опеки, скорее всего, скажут, что если ребенок пользуется квартирой папы, то он также пользуется и квартирой мамы, следовательно, невозможно лишить ребенка права собственности и наделить его правом собственности в той квартире, где у него и так есть право пользования. То есть либо нужно покупать другую квартиру, либо договариваться о получении денежных средств в качестве компенсации.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:

В Вашей операции – главное это не выделить долю ребенку в Вашей квартиры до продажи квартиры мужа. Только потом можно готовить документы по обеим квартирам: оригиналы правоустанавливающих документов, справки ф7 и ф9, свежую выписку из ЕГРН. Подаете этот комплект в органы опеки на рассмотрение возможной продажи доли ребенка, с одновременным приобретением ему доли в другой квартире. Учтите, что приобретаемая доля должна быть лучше продаваемой (больше, или меняется пригород на город, или из деревянного дома в кирпичный). Получив разрешение органов опеки, можете выставлять квартиру мужа на продажу. Также важно знать: сделки по продаже доли ребенка и приобретения альтернативного жилья должны быть поданы на регистрацию в Росреестр одновременно, с обязательным упоминанием входящих реквизитов второго пакета.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры – это сделка по переходу имущества от собственника к покупателю. Право собственности может принадлежать как взрослым, так и детям. Реализация доли несовершеннолетнего имеет свои нюансы, например – участие опеки, осуществляющей защиту интересов ребенка. Поэтому действия, связанные с распоряжением имуществом лица, не достигшего совершеннолетия, курируются опекунскими органами.

Ребенок как участник сделки по отчуждению

Согласно ст. 21 ГК РФ детьми считаются лица, которым не исполнилось 18 лет. Это значит, что лицо не имеет полной дееспособности. Дееспособность – это возможность приобретать права, выполнять возложенные обязанности и отвечать за свои действия.

До совершеннолетия законные представители обязаны представлять интересы детей. Контроль за выполнением возложенных обязанностей обеспечивают органы опеки.

Лица возрастной группы от 14 до 18 лет вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом с разрешения родителей и попечителей. В соответствии с данным положением ребенок сам подписывает договор по отчуждению имущества (в данном случае квартиры), но с предварительно полученного одобрения родителей (их подпись фигурирует в документе). Окончательное решение по продаже доли выносит опека. Документ имеет простую письменную форму.

Продажа доли ребенка в квартире осуществляется родителями (опекунами) с согласия опеки. Договор подписывается только законными представителями ребенка, которому нет 14 лет.

Исключение из правила – эмансипированный гражданин. Это лицо, которое до наступления 18 лет, получает полную дееспособность (возможность единолично распоряжаться своей собственностью, вступать в брак, распоряжаться доходами).

Опекунские органы обеспечивают соблюдение законных интересов ребенка. Поэтому распоряжение собственностью ребенка осуществляется под контролем опеки (выдается письменное разрешение).

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в рамках закона?

Для продажи доли, принадлежащей ребенку, потребуется разрешительная документация. Следует учитывать, что несовершеннолетний собственник должен быть обеспечен равноценным имуществом. В случае нарушения обозначенных правил, сделка в судебном порядке по исковому заявлению заинтересованных сторон признается недействительной. В отношении сторон применяется реституция.

Реализация доли несовершеннолетнего имеет 3 варианта:

  • Продажа доли несовершеннолетнего в квартире с обеспечением новым жильем идентичной или большей площади. Например, оформление части бабушкиной квартиры в собственность ребенка.
  • Одновременное проведение двух сделок: по реализации и приобретению жилья. Это означает, что в один день заключается сделка по отчуждению доли и покупка новой квартиры или дома с оформлением владельческих прав несовершеннолетнего.
  • Если у несовершеннолетнего имеется жилая площадь для проживания, а реализуется дополнительная собственность, то покупка равноценного жилья не является обязательной процедурой. В таком случае вырученные деньги с продажи ложатся на открытый банковский счет ребенка. По достижении 18 лет он сможет ими воспользоваться.

Несовершеннолетние могут не только распоряжаться (определять судьбу вещи), но и пользоваться имуществом (проживать в предоставленной квартире). Отличительной особенностью является то, что во втором случае лицо, не достигшее 18 лет, не является участником договорных отношений. В таком случае разрешительная документация на проведение сделки не требуется. Необходимо предоставление информации о том, куда несовершеннолетний выписывается. Обусловлено это ухищрением, которым пользуются родители для приобретения и дальнейшего беспрепятственного распоряжения недвижимостью.
Читайте так же:  Стоит ли брать ипотеку и насколько это выгодно

Например, приватизация социального жилья. В период приватизационных действий родители выписывают детей из квартиры, находящейся в пользовании (к близким родственникам). Оформляют жилье в собственность. Будучи единственными владельцами, спокойно ее реализовывают, а вырученные деньги тратят на свои нужды.

Это приводит к ущемлению прав несовершеннолетнего, т.к. ребенок вправе участвовать в приватизационных действиях дважды (один раз до совершеннолетия и один после). Таким способом родители (опекуны, попечители) намеренно лишают законной возможности получить в собственность недвижимость.

Опекунские органы вправе обжаловать такой договор, хотя реализованная собственность не принадлежала ребенку.

Стоит отметить, что не всегда контролирующие органы выдают разрешительную документацию на покупку нового равноценного жилья (сокращение квадратных метров жилой площади).

Например, у мамы и ребенка в собственности находится по ½ квартиры. В случае приобретения взамен комнаты по площади, равной доли ребенка, опека может отказать. Обосновано это тем, что в новом жилье ребенок не может проживать один. Следовательно, в комнате будет мать и ребенок, что сокращает квадратные метры, которые были у несовершеннолетнего раньше.

Поэтому, если приходит аналогичный обмен, то об этом следует заранее уведомить опеку, чтобы в дальнейшем сделка не была признана недействительной.

Оформление документации для продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей

На этапе сбора документации проблемы могут возникнуть с получением согласия на сделку от второго родителя. Это может быть вязано с тем, что местоположение второго родителя не представляется возможным установить, имеется его принципиальное несогласие на оформление договора продажи, его смерть и иные препятствующие реализации доли несовершеннолетнего причины.

Так,
  1. В случае смерти одного из родителей, другой предоставляет бумагу, свидетельствующую об этом.
  2. Если место пребывания второго родителя – иностранное государство, то согласие заверяется в консульстве;
  3. В случае лишения родительских прав, признания умершим или безвестно отсутствующим – прилагается решение суда.

[2]

Письменное согласие от законных представителей и опеки — обязательный документ для продажи доли имущества.

О перечне документов, требующихся для предоставления в опекунские органы, следует уточнять в муниципалитете места жительства, т.к. в разных регионах он разнится.

К основной документации относятся:

  • документ, удостоверяющий личность законных представителей;
  • бумага, свидетельствующая о заключении брачного союза или его разрыве;
  • метрика о рождении и паспорт ребенка по достижении 14 лет;
  • документация на реализуемую часть и покупаемую недвижимость;
  • выписка о принадлежности недвижимости несовершеннолетнему;
  • предварительный или основной договор покупки имущества;
  • нотариально оформленная лицензия на реализацию;
  • разрешительная документация родителей, опекунов или попечителей на сделку;
  • справка расширенного типа прописаных и выбывших на другое место жительства;
  • сведения о лицевых счетах продавца и покупателя;
  • письменное подтверждение оплаты пошлины государству.

Для получения разрешительной документации требуется написать заявление в опекунские органы и приложить перечисленные бумаги.

Почему может быть отказано в продаже доли квартиры

Опекунские органы дают отрицательный ответ, если:

  • Покупаемая недвижимость меньше реализуемой.
  • Прикрытие одного вида договора другим.
  • Реализация всей жилой площади и приобретение дома в рассрочку.
  • Отсутствие удобств в жилье, которое планируется приобретаться. Например, в планируемом приобретении санузел находится на придомовой территории.
  • Покупаемая недвижимость является объектом незавершенного строительства.
  • Неразвитость местной инфраструктуры (отсутствие образовательных учреждений, медицинских пунктов, магазинов и т.д.).

Дополнительно на решение попечительских органов оказывает влияние:

  • Уровень экологии в месте приобретаемой недвижимости.
  • Степень развития инфраструктуры.
  • Климатические условия, необходимые по состоянию здоровья ребенку.
  • Высокий уровень оплаты труда родителей.

Согласие опекунских органов письменно оформляется и прикладывается к остальным документам, необходимым для продажи недвижимости лица, не достигшего 18 лет.

Алгоритм действий при реализации доли недвижимости несовершеннолетнего

Ответ опека подготавливает в течение 2 недель. В бумаге дается согласие на продажу части жилья, принадлежащего ребенку, по определенному адресу и совершение покупки.

Родители и дети выписываются из жилого помещения, в котором ранее проживали.

Алгоритм действий:
  • У нотариуса составляется договор продажи и покупки, а так же оформляется акт о передаче и приеме жилого помещения.
  • Лица, участвующие в сделке, в собственность получают определенную часть приобретенной недвижимости. На несовершеннолетнего оформляется доля не менее той, что была реализована.
  • Продажа и покупка проводятся одновременно. Необходимо это для того, чтобы не допустить нарушение прав ребенка (не оставить без собственного жилья).
  • После регистрации собственнических прав в новом жилье регистрируется ребенок.
  • На последнем этапе в орган опеки предоставляется документ о приобретении в собственность ребенка недвижимости, равноценной реализованной.

Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

Популярные вопросы читателей

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, если не планируется покупка другого жилья?

Что делать, если не удается одновременно заключить договор продажи и покупки нового жилья?

Как продать жилье, купленное по материнскому капиталу?

Сертификат может быть направлен на улучшение жилищных условий. В приобретенном жилье право собственности регистрируется на всех членов семьи. В том случае, если требуется в дальнейшем реализовать такое имущество, то потребуется согласие опеки. Его можно получить, если детям будет выделена равноценная доля в новом жилье. Существует 2 пути решения:

  • Заключить договор продажи и покупки одновременно.
  • Выделить долю в другой недвижимости.

Всегда ли требуется ли разрешение от опеки на продажу квартиры, если прописан несовершеннолетний ребенок?

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, закон, которым руководствуются опекунские органы, направлен на защиту интересов детей. Поэтому операции по распоряжению недвижимостью ребенка осуществляются под контролем органа опеки и попечительства. Для заключения договора продажи доли ребенка требуется письменное разрешение этого органа.

Источники


  1. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

  2. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.

  3. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.
  4. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.
  5. Московский городской суд в системе органов государственной власти Российской Федерации. История и современность: моногр. . — М.: Проспект, 2014. — 192 c.
Как продать квартиру если в доле несовершеннолетние дети
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here