Как проводится кадастровая оценка и какое влияние она оказывает на стоимость недвижимости

Главное по теме: "Как проводится кадастровая оценка и какое влияние она оказывает на стоимость недвижимости" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры?

Еще совсем недавно операции с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации проводились, основываясь на двух ценовых величинах: инвентаризационной цене и рыночной цене.

Но смеем заметить, что обычно инвентаризационная цена не отличалась объективностью, а рыночная формировалась вне ведения каких-либо государственных инстанций. Поэтому было решено ввести такое понятие, как кадастровая стоимость недвижимости.

Как раз данная величина была призвана являться определяющим фактором для налогов и сборов, которые связаны с пользованием и отчуждением недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости – это цена на объект недвижимости, рассчитываемая со стороны уполномоченной организации посредством осуществления кадастровой оценки согласно действующему законодательству, регламентирующему правила и алгоритм проведения таковой.

Положения по оценке регламентируются законами Российской Федерации и другими нормативно-правовыми актами Правительства нашего государства, которые касаются оценивания.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается с целью дальнейших расчетов по налогообложению объекта недвижимости.

По факту, на сегодняшний день обыденная и привычная, однако, морально устаревшая инвентаризационная стоимость Бюро технической инвентаризации была заменена на кадастровую оценку, как наиболее приближенную к рыночной.

Во время проведения оценки, принимались во внимание такие факторы, как:

  • финансово-экономическая ситуация в регионе;
  • расположение квартиры;
  • какова дата построения дома;
  • какова площадь объекта недвижимости;
  • строительные материалы, которые были использованы при строительстве.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры

По регионам в отделах Росреестра до 2017 года по каждому из объектов недвижимости заводился паспорт (кадастровый), который содержал весь спектр параметров, имеющих значение для установления стоимости.

На настоящий момент, эти параметры отменены, однако, данные, содержащиеся в данных параметрах, находятся в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Следует рассмотреть базовые сведения из них.

Фактор 1. Площадь объекта недвижимости

Тот фактор, который выступает определяющим в формировании кадастровой стоимости объекта недвижимости, оказывает влияние на ее рыночную стоимость. Что же самое основное? Естественно, площадь квартиры. Ее величина прямо пропорциональная дороговизне квартиры.

По данной причине, вполне закономерным будет тот момент, что кадастровая стоимость квартиры с площадью в 200 м 2 будет ощутимо выше, нежели двухкомнатная квартира в какой-нибудь тесной «хрущевке».

Следует понимать, что приобретая большой дом, в список текущих расходов на его содержание нужно будет внести довольно значительную налоговую сумму.

Как рассчитать налог на квартиру по кадастровой стоимости?

Что такое кадастровая стоимость квартиры, читайте тут.

Фактор 2. Год возведения объекта и этаж расположения квартиры

Как правило, старая квартира будет стоить дешевле аналогичной по площади новой, если, конечно же, речь не идет об антиквариате, например.

[1]

По данной причине, дата возведения дома, в котором находится квартира, непосредственно оказывает влияние на кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

Однако заметим, что на указанный показатель также влияет ряд иных факторов, а потому не редки случаи, когда жилплощадь в доме старой постройки стоит больше подобной в новом доме, причем в разы.

Фактор 3. Среднестатистическая стоимость 1 м 2 в регионе

Стоимость жилья имеет некоторые отличия, в зависимости от территориального, а точнее – регионального расположения.

Например, для Тюмени средняя стоимость 2-комнатной квартиры составляет порядка 2,8 миллиона рублей, а в г. Курган, расположенном всего-то в 200 км., уже будет стоить 2,3 миллиона рублей.

Располагая этими сведениями, власти регионов каждый квартал определяют среднюю цену за 1 м 2 .

Данный показатель применим для различных целей: при выделении жилплощади в рамках государственных программ, в ходе предоставления субсидий, при государственных вложениях (инвестициях) в строительство, в том числе и для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Фактор 4. Экономические условия региона

По какой причине в соседствующих областных центрах может быть разительно отличающаяся цена на аналогичное жилье?

Касательно Тюменской области, следует отметить, что данный регион является нефтегазоносным, а потому в нем имеется оборот большего объема финансов, более высокий уровень заработной платы, нежели в том же Кургане и львиной доле других населенных пунктов.

Как это ни грустно, но заложниками данной ситуации становятся простые граждане, которым приобрести жилплощадь в черте областного центра – мечта из категории несбыточных.

Кроме того, для тех граждан, которые все же имеют объекты недвижимости, приходится платить высокие налоговые сборы по причине соответствующей высокой кадастровой стоимости недвижимости.

Фактор 5. Насколько дом удобно расположен, а также какова транспортная развязка данного района (квартала)

Какие аспекты в расположении дома влияют на стоимость жилья в нем:

  • насколько дом удален от центральной части населенного пункта;
  • насколько развита инфраструктура в данном конкретном районе города (имеются в виду учебные заведения, места развлечения и отдыха, медицинские учреждения);
  • насколько благоустроена придомовая территория (для новых жилищных комплексов характерно довольно скудное благоустройство, поэтому объекты недвижимости немного дешевле);
  • есть ли парковочные места в непосредственной близости к дому;
  • удобна ли транспортная развязка (близки ли остановки и станции метро, а также есть ли возможность добраться до центра города без пересадок).

Аналогичные факторы учитываются и оценщиками при проведении оценивания рыночной стоимости квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, по которому имеется лишь адрес, реально посредством нескольких вариантов.

Первым и наиболее современным из них будет выступать онлайн-сервис на официальной страничке Росреестра в интернете.

Располагая всеми имеющимися данными по объекту (имеется в виду название населенного пункта, улица, номер дома и, непосредственно, квартиры), введя их в соответствующие поля для поиска, вы получите возможность узнать нужную информацию.

Читайте так же:  Где посмотреть и узнать налог на квартиру

Для собственника жилплощади, который имеет кадастровые документы на таковую, в принципе, не нужно искать эти сведения, поскольку они обозначены в данной документации.

Одной единственной преградой может послужить тот факт, что эта стоимость подвергается перерасчету в Росреестре каждые 5 лет, а потому документы может потребоваться снова заказать.


Каким образом узнать кадастровую стоимость жилплощади посредством обращения в Росреестр?

Если для вас необходимо не только располагать примерными сведениями о стоимости квартиры, но и обладать официальным документом, то вам предстоит обратиться в территориальное подразделение Росреестра.

Для получения выписки из Росреестра, можно действовать согласно любому из ниже предложенных вариантов:

  • Лично прийти в отделение, взяв с собой паспорт, документацию на недвижимость;
  • Написать заявление, приложить копии документов по квартире и направить почтовым отправлением;
  • Занять очередь посредством посещения сайта «Госуслуги» или аналогичного интернет-ресурса, после прийти в назначенное время и не ждать очереди;
  • Обратиться за получением услуги в соответствующую фирму, которая оказывает посреднические услуги при получении необходимой документации.

Как рассчитать налог на квартиру по кадастровой стоимости

Алгоритм по расчету налога:

[3]

  • Берем во внимание кадастровую стоимость;
  • Устанавливаем площадь объекта недвижимости (сведения можно как взять из документов, так и собственноручно измерить рулеткой и воспользоваться калькулятором);
  • Далее делим стоимость на площадь, получая, таким образом, удельный показатель;
  • Из числа общей площади квартиры вычитаем 20 м 2 , за которые не взимается налог;
  • Полученный результат следует умножить на ранее полученный нами удельный показатель;
  • Та сумма, которую мы получили, должна умножиться на налоговую ставку (ориентировочно — 0,1%), размер которой узнается в документах нормативного характера.

Итого, полученный результат и станет нужной ориентировочной суммой, необходимой для уплаты.

Не стоит забывать о наличии у некоторых граждан налоговых льгот, что также может повлиять на размер налога на недвижимость.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как формируется кадастровая стоимость? Ее расчет и влияние на земельный налог

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости земли и возведенных на этой земле капитальных строений. Кадастровая стоимость определяется и устанавливается государством на основании характеристик и параметров самого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость является одной из наиболее важных характеристик объекта недвижимости и используется для проведения разнообразных сделок.

Стоимость объекта рассчитывается и фиксируется Росреестром. Критерии, по которым Росреестр определяет стоимость недвижимости , могут быть самыми разными и зависят от назначения конкретного объекта недвижимости (жилой, коммерческий и т.д.). Все полученные об объекте сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, не являются закрытыми, они предоставляются любому физическому или юридическому лицу после подачи соответствующего запроса. Для получения выписки из реестра не нужно быть собственником объекта или получать разрешение собственника. Справки из ЕГРН очень часто запрашиваются юристами при проведении сделок с недвижимостью для проверки подлинности свидетельства собственника.

Какие сведения содержит выписка из ЕГРН?

Выписка из ЕГРН позволяет получить следующие сведения о праве собственности:

  • Полную историю о смене собственников недвижимости (начиная с 1998г.);
  • Дату регистрации права на недвижимость;
  • Дату прекращения права на недвижимость;
  • Информацию о текущем собственнике (собственниках).

По выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости можно узнать:

  • Данные о текущем собственнике;
  • Наличие залогов, запретов на перерегистрацию;
  • Кадастровую стоимость объекта.

Как проводится оценка недвижимости для составления кадастровой стоимости?

Для установки кадастровой стоимости объекта недвижимости государственными или уполномоченными органами проводится кадастровая оценка.

Кадастровая оценка недвижимости включает в себя следующие мероприятия:

  • Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке;
  • Отбор исполнителя работ (договор на кадастровую оценку может быть заключен с частным предприятием, имеющим необходимую лицензию);
  • Определение кадастровой стоимости исследуемого объекта и составление итогового отчета;
  • Экспертизу полученного отчета об определении кадастровой стоимости;
  • Утверждение результатов определения кадастровой стоимости (установка самого размера кадастровой стоимости объекта недвижимости);
  • Внесение результатов в государственный реестр.

Критерии определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

Кадастровая величина рассчитывается в связи с установленными правилами, которые зафиксированы в Росреестре. Государственные нормативы выделяют несколько основных параметров, которые оказывают влияние на итоговую стоимость объекта.

Цена одного метра квадратного. Один из основных факторов, стоимость квадратного метра, в свою очередь, зависит от таких параметров, как регион, расположение объекта, наличие инфраструктуры и других.

Дата возведения. Большое значение имеет и то, когда было возведено строение и насколько оно изношено физически.

Особенности расположения недвижимости. Здесь учитывается не только географическое расположение, но и другие факторы. В частности, если речь идет о квартире, то обязательно учитывается район, этаж и наличие лифта.

Площадь. Общая площадь помещения или участка земли, который оценивается. Особое значение это имеет при оценке загородной недвижимости.

Благополучие региона. Имеет значение и состояние экономики в регионе, в котором находится недвижимость, уровень безработицы и криминогенной ситуации, а также многое другое.

Расчет кадастровой стоимости производится на основе утвержденных государством математических формул. Стоит отметить, что полученная стоимость носит лишь примерный характер и может серьезно отличаться от рыночной стоимости недвижимости. При планировании сделок не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость, она больше подходит для проведения разного рода расчетов.

Еще одна проблема — отсутствие единого четкого порядка расчета кадастровой стоимости. Каждая организация, занимающаяся оцениванием по контракту с Росреестром, проводит оценку недвижимости по-своему, что в дальнейшем создает немало проблем при проведении сделок с объектом недвижимости.

Как и кто проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости

Автор: Елена Иванова

Что такое кадастровая стоимость объектов недвижимости, как и где получить о ней сведения, мы рассказали в предыдущих статьях. Но, получив эту информацию, многие задаются очередными вопросами: как проводится кадастровая оценка недвижимости на практике? И кто принимает решение о проведении оценки? Ответы – в нашей сегодняшней публикации.

Читайте так же:  Оценка арендной платы нежилого помещения

Итак, по порядку. Решение о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) принимаются по инициативе региональных или местных органов власти (орган власти). Проводится оценка не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Чтобы начать процесс переоценки представители власти на местах отправляют запрос в региональный филиал ФГБУ «ФКП Росреестра». Кадастровая палата Росреестра формирует на основании этого запроса перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, и передает его в орган власти.

Затем орган власти выбирает оценщика. Для этого проводят конкурс на проведение работ по проведению ГКО. С той оценочной организацией, которая выиграла, и заключается договор для исполнения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

После завершения оценки орган власти утверждает ее результаты, для этого издаёт специальный нормативно-правовой Акт. В обязательном порядке публикует итоговые данные, а также передает их в региональный филиал Кадастровой палаты Росреестра, сотрудники которого вносят результаты оценки в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Теперь подробно о том, как и кто проводит на практике оценку объектов недвижимости. Иначе говоря, о работе самих оценщиков. Во-первых, организация-победитель конкурса на проведение ГКО обязана строго руководствоваться требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Во-вторых, использовать для определения кадастровой стоимости ценовую информацию рынка недвижимости. Среди исследуемых факторов: расположение объекта недвижимости, район, в котором он находится, наличие инфраструктуры, близость к дорогам и к объектам социнфраструктуры (магазины, школы, больницы, рынки), назначение объекта, материал наружных стен и т.д. Все эти сведения помогают оценщикам прийти к правильным выводам.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в ходе проведения ГКО оценщики распределяют их по группам – по принципу подобности. Для каждой моделируется единая оценочная формула (модель оценки). А потом на основе этого рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов, входящих в данную группу.

Кроме того именно оценщиками в ходе работ определяются удельные показатели кадастровой стоимости (стоимость 1 кв. метра в рублях) для каждой группы. Умножение его на общую площадь – будь то квартиры, комнаты, земельного участка, гаража – и дает результирующую кадастровую стоимость.

С порядком проведения государственной кадастровой оценки – теперь вы знакомы. А что делать в случае несогласия с этими результатами или с кадастровой стоимостью вашего объекта недвижимости? Ответ прост – оспаривать его. Каждому собственнику закон даёт такое право. Подробнее о способах оспаривания ГКО – расскажем в следующий раз.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Кадастровая оценка недвижимости может быть оспорена ее владельцем

«Минимизировано участие государства в этом процессе. Раньше кадастровая оценка администрировалась на уровне федерального органа. Новая концепция предусматривает передачу таких полномочий профессиональному сообществу – оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков», – заявил газете ВЗГЛЯД начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников.

Правительство ведет разговоры о введении единого налога на недвижимость еще с 1997 года. В 2011 году президент Дмитрий Медведев в бюджетном послании заявил, что налог нужно ввести уже в 2012 году. Правда, в Минфине считают, что введение этого налога возможно не ранее 2014 года. До конца этого года Росреестр только закончит кадастровую оценку объектов недвижимости, на основе которой будет высчитывать новый налог.

Недавно Минфин рассказал о своем видении налога на недвижимость для простых граждан. Дома и квартиры должны облагаться налогом на недвижимость по ставке в диапазоне от 0,01% до 0,05%. Получается, что владелец квартиры в Москве стоимостью 8 млн рублей должен будет раз в год платить налог на недвижимость в размере как минимум 8 тыс. рублей. Впрочем, конкретные размеры ставок будут определены во второй половине или ближе к концу текущего года.

О том, как идет работа по кадастровой оценке недвижимости в России, будет ли она закончена в срок и как сможет россиянин оспорить эту оценку, в интервью газете ВЗГЛЯД рассказал начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников.

ВЗГЛЯД: Кадастровая оценка происходит на основе данных о кадастре недвижимости. Как создается кадастр объектов недвижимости и земельных участков? Какие технические средства используются для его создания? Как часто обновляются эти данные? Кадастр охватывает всю Россию?

А. Ш.: В соответствии с законодательством кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Возможны два варианта наполнения кадастра: в заявительном порядке, когда по инициативе правообладателя сведения об объекте недвижимости включаются в кадастр недвижимости. Второй вариант – когда государством в массовом порядке проводятся работы по включению в государственный кадастр недвижимости сведений о всех объектах недвижимости, на которые ранее были выданы документы.

Очевидно, что в заявительном порядке кадастр недвижимости будет создаваться не одно десятилетие. Как правило, мотивация правообладателя по учету его объекта недвижимости возникает только тогда, когда проводятся какие-либо операции с его объектом, например оформление сделки купли-продажи. Вместе с тем стоит задача по созданию кадастра недвижимости, на основе которого будет проведена кадастровая оценка всех объектов недвижимости для целей налогообложения с целью создания устойчивого источника формирования доходной части местных бюджетов.

Работы по включению в кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках были проведены еще в 2004–2005 годах. В этой связи можно сказать, что кадастр недвижимости в отношении земельных участков уже создан. С 2006 года введен земельный налог от кадастровой стоимости, поэтому для каждого земельного участка определена его кадастровая стоимость и внесена в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость – величина непостоянная и меняется во времени в связи с изменением рыночной конъюнктуры и инфраструктуры территорий. Поэтому с определенной периодичностью, в соответствии с законодательством не реже чем один раз в пять лет, проводится актуализация результатов определения кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Перспектива лишения водительских прав за неуплату алиментов

Для включения сведений в государственный кадастр недвижимости об объектах капитального строительства (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства) необходимо проинвентаризировать все технические паспорта на такие объекты, оформленные БТИ. В соответствии с поручением правительства РФ по введению налога на недвижимость стоит задача по созданию реестра всех учтенных БТИ объектов недвижимости на территории Российской Федерации. Кроме того, необходимо провести кадастровую оценку таких объектов. При этом завершены эти мероприятия должны быть до 2013 года.

ВЗГЛЯД: На какой стадии работы по кадастровой оценке недвижимости?

А. Ш.: В 12 субъектах работы по кадастровой оценке уже завершены. Сейчас близится к завершению оценка еще в 29 регионах. В оставшихся 42 регионах уже объявлен конкурс по выполнению кадастровой оценки, до конца 2012 года эта оценка будет завершена.

ВЗГЛЯД: Каким образом до сих пор происходила система оценки стоимости объектов недвижимости в России? Как теперь проходит процедура кадастровой оценки? Какой метод используется при оценке, и каковы основные отличия от старого метода?

А. Ш.: До 2011 года порядок проведения государственной кадастровой оценки устанавливался правительством Российской Федерации. Кроме того, государством утверждались методики проведения оценки и осуществлялась проверка результатов. Сейчас концепция кадастровой оценки кардинально изменилась, можно сказать, что прошла ее коренная модернизация.

Во-первых, кадастровая оценка сейчас проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Во-вторых, минимизировано участие государства в этом процессе. Раньше кадастровая оценка администрировалась на уровне федерального органа – Роснедвижимостью, затем Росреестром. Новая концепция предусматривает передачу таких полномочий профессиональному сообществу – оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков (СРО). Сейчас оценщик сам вправе выбрать подходы и методы проведения кадастровой оценки, а саморегулируемые организации проверяют результаты этой оценки.

ВЗГЛЯД: То есть теперь при оценке недвижимости будут учитываться такие факторы, как месторасположение квартиры, ее состояние, и не будет ситуаций, когда старая квартира в центре Москвы стоит дешевле, чем новостройка с евроремонтом на окраине столицы? Новая схема оценки недвижимости будет более справедливой?

А. Ш.: В настоящий момент для налогообложения (налога на имущество физических лиц) используется инвентаризационная стоимость, которую рассчитывают БТИ. Эта стоимость рассчитывается по методикам, которые были разработаны еще в 60–70-х годах. Она учитывает только стоимость затрат на воспроизводство аналогичного объекта, затраты на строительные материалы и т. д. Данный подход не учитывает рыночной составляющей и месторасположения объекта. Порою инвентаризационная стоимость квартиры в Москве ниже, чем такая стоимость аналогичной квартиры в Сибири или на Урале. Это неправильно, так как очевидно, что рыночная стоимость недвижимости в Москве больше.

Кадастровая оценка как раз учитывает рыночные факторы и основана на рыночных принципах оценки. В этом смысле она является объективной, а налогообложение по такой стоимости будет более справедливым.

ВЗГЛЯД: Какие механизмы существуют для того, чтобы оценщик не сумел занизить или завысить кадастровую стоимость объекта в чьих-либо интересах, например в интересах желающего уйти от уплаты части налога собственника?

А. Ш.: У заказчика работ (это органы власти субъекта РФ, а до 2013 года также Росреестр) как таковых инструментов давления на оценщика или влияния на его деятельность нет. В законодательстве провозглашен принцип независимости оценки.

Например, когда нотариус заверяет документ, например договор купли-продажи, вы с этим документом идете дальше совершать правовые действия. И никто не подвергает сомнению действия нотариуса, его печать, его подпись. Такая же ситуация и с оценщиком.

Это лицо, которое законодательством уполномочено оценивать объекты недвижимости. К нему предъявляется ряд требований. Во-первых, он должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, во-вторых, он должен застраховать свою ответственность. Он несет персональную ответственность за результат оценки, и никто – ни заказчик, ни иное лицо – не имеет возможности повлиять на его профессиональное суждение.

Существует также институт экспертизы результатов оценки. Эту экспертизу имеет право проводить только саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик. В рамках кадастровой оценки результаты оценки подлежат обязательной экспертизе. Оценщик должен сдать свой отчет об оценке саморегулиремой организации, которая должна дать заключение о соответствии или несоответствии законодательству такого отчета. Только после этого заказчик принимает решение о приемке отчета.

ВЗГЛЯД: Может ли собственник объекта недвижимости оспорить результаты кадастровой оценки, если он с ней согласен?

А. Ш.: Если налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость его объекта недвижимости не является достоверной, то имеется два способа, как оспорить оценку. Первый вариант – в судебном порядке, путем обращения в арбитражный суд. По решению суда в государственный кадастр недвижимости будут внесены необходимые изменения.

Второй вариант – решить спор во внесудебном порядке. Если налогоплательщик не согласен с кадастровой оценкой своей недвижимости, он может подать заявление в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Это постоянно действующая комиссия, которая функционирует в каждом регионе. В нее входят представители органов власти субъекта РФ, Кадастровой палаты, территориального управления Росреестра и Национального совета об оценочной деятельности. Комиссия в течение месяца обязана рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.

У налогоплательщика может быть два основания для оспаривания кадастровой стоимости объекта в комиссии. Если он не согласен с исходными данными, которые использовал оценщик. Например, по его документам площадь земельного участка одна, а оценщик определял стоимость по другой площади.

Второе основание – когда налогоплательщик приносит в комиссию отчет об определении рыночной стоимости его объекта недвижимости. В этом случае комиссия даже не имеет права подвергать сомнению результаты этой рыночной оценки и обязана принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта. Если рыночная стоимость, которую определил оценщик, отличается от кадастровой более чем на 30%, заявитель должен также принести в комиссию заключение от СРО на этот отчет.

ВЗГЛЯД: Как часто комиссии выносят решение в пользу налогоплательщика?

Читайте так же:  Формы и виды налоговых деклараций как их правильно заполнять

А. Ш.: Комиссия в большинстве случаев принимает решение в пользу налогоплательщиков. Как показывает практика, в большинстве случаев налогоплательщики оспаривают кадастровую стоимость в комиссии по основанию определения рыночной стоимости.

ВЗГЛЯД: Росреестр собирается ввести Фонд данных кадастровой оценки. Что это даст гражданам? Какую информацию они смогут получить, для каких целей использовать?

А. Ш.: Фонд включает в себя две составляющие. Первая часть фонда, которую мы сейчас разрабатываем и к концу года планируем завершить, – это опубликование результатов оценки, а также подходов к расчету стоимости, которые применял оценщик. Когда у налогоплательщика возникнет какой-то вопрос по оценке кадастровой стоимости его объекта недвижимости, он сможет с помощью фонда найти в понятной форме информацию о том, из чего складывается кадастровая стоимость его объекта недвижимости, какие факторы использовались при оценке, кто предоставил эти сведения и т. д.

Вторая составляющая фонда – это мониторинг рынка недвижимости. Росреестром в 2011 году разработана автоматизированная информационная система мониторинга рынка недвижимости и размещена на портале Росреестра, однако пока в закрытом режиме. В ближайшее время мы намерены открыть публичный доступ к этой информации. Данный ресурс включает сведения о ценах зарегистрированных Росреестром сделок с объектами недвижимости на территории РФ. Можно получить сведения о цене сделки для конкретного объекта в конкретном регионе, городе, улице. Кроме того, система содержит данные о характеристиках таких объектов недвижимости.

Интерес профессиональных участников рынка недвижимости: оценщиков, риелтеров и девелоперов – к этой системе очень высок. Мы надеемся, что открытие публичного доступа к этому ресурсу будет способствовать формированию более цивилизованных отношений на рынке недвижимости.

Беседовала Ольга Самофалова

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости — это цена, установленная специализированными государственными органами. Она входит в общие сведения, которые содержатся в едином кадастре недвижимости. Участки земли и строения, расположенные на них, являются дорогостоящим товаром.

Все данные по кадастровой стоимости необходимы для общего учёта недвижимости, чтобы определить её принадлежность конкретным владельцам.

Цель введения реестровой стоимости недвижимости

Многих домовладельцев часто интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость? Если ответить коротко, то это своеобразная финансовая характеристика, выраженная в денежном эквиваленте, установленном государством.

На что влияет кадастровая стоимость? Основная цель установки кадастровой стоимости недвижимого имущества — это упорядочение налогообложения. Цифры, полученные в процессе проведённой инвентаризации, дают представление о материальных средствах, которые были вложены при возведении конкретного дома, квартиры.

Посчитанная сумма намного меньше настоящей цены данного объекта на рынке недвижимости. Чтобы размер налогов соответствовал реальной цене недвижимости, было принято решение об определении адекватной стоимости имущества, облагаемого налогом.

Где используются данные и для чего нужна кадастровая стоимость объекта:

  1. При уплате налогов.
  2. Во время сделок (продажа, покупка, дарение и пр.).
  3. При платежах по социальному найму.
  4. Наследовании.
  5. Взятии кредита для различных покупок.

Стоимость по кадастру учитывается в случаях, когда государство может получить доход в виде налогов при операциях, связанных с недвижимостью. В приведённый список вошли не все случаи по использованию данных кадастровой стоимости, предоставляемые оценщиками.

Размер налогов на недвижимость имеет различные значения и рассчитывается при проведении следующих операций:

  • купля/продажа;
  • дарение;
  • наследование;
  • ипотека и пр.

При расчётах налогообложения на недвижимость предпочтение отдаётся именно кадастровой стоимости дома либо квартиры, установленной официально. Это обосновано тем, что при её определении производится контроль государством в лице его специальных органов. Однако, при установлении стоимости рыночного характера на объект недвижимости ответственность за правильность её определения лежит только на частном оценщике.

Существует правило: при сумме покупки, меньшей, чем кадастровая стоимость, налог насчитывается в размере 70% от кадастра, т. е. применяется коэффициент 0,7.

Кто проводит оценку недвижимости

Определением стоимости дома, квартиры с дальнейшим внесением данных в общий кадастр занимаются эксперты-оценщики. Оценочные организации привлекаются со стороны, объявляется публичный конкурс. Выбор наиболее подходящих кандидатов производится государственными органами.

Основной критерий выбора — предоставление лучших условий для государства. Далее заключается контракт с победителем конкурса, и только после этого экспертами проводится оценка недвижимости.

Порядок проведения государственного реестрового оценивания

После получения права на проведение оценивания конкретного объекта недвижимости, организация выполняет свои действия в соответствии с требованиями действующих законов, где прописаны все пункты деятельности оценщиков. При их работе должны учитываться настоящие актуальные расценки на рынке недвижимости. Специалисты изучают следующие факторы:

  1. Месторасположение объекта.
  2. Особенности района.
  3. Размещение прилегающих дорог и их состояние.
  4. Наличие школы, магазина, аптеки, поликлиники и т.п.

Для правильной итоговой оценки также необходима достоверная информация о прямом предназначении недвижимости, строительных и отделочных материалах, из которых изготовлены наружные и несущие стены. Дом разделяется на специальные группы по подробностям. Каждая группа использует свою оценочную формулу, по которой производятся последующие расчёты.

В отдельно взятой группе определяется кадастровая цена одного м2. Впоследствии общая площадь объекта недвижимости умножается на этот коэффициент, чтобы получить окончательный результат.

Из чего складывается кадастровая стоимость

От чего зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости? Её размеры зависит от множества факторов, вот основные из них:

  • размер жилой площади;
  • географическое расположение — сюда входят престижность городского района, улица, этаж, наличие лифта;
  • степень износа здания, эксплуатационный срок, начиная со времени его постройки;
  • наличие городской, районной инфраструктуры;
  • уровень доходов потенциальных покупателей;
  • развитие экономики в окружающем районе.

Откуда берётся кадастровая стоимость и что это такое? Одним из решающих факторов для проводимой оценки служит существующая цена на аналогичное имущество на рынке недвижимости в определённый период. Конкретные задачи также оказывают влияние на выбор методик расчёта. Это значит, что от задач и методик впоследствии зависит кадастровая стоимость имущества.

Определение кадастровой и рыночной стоимостей

Сумма может изменяться и определяться в зависимости от усовершенствований, проведенных владельцами помещения. Сюда не входят затраты на выезд специалиста-оценщика. Реестровая стоимость квартир одинаковой площади, расположенных в одном доме, может складываться из схожих значений, независимо от следующих факторов:

  • как давно был проведен ремонт;
  • какого качества и сколько стоят отделочные материалы;
  • в каком состоянии находятся сантехническое оборудование и приборы;
  • какой вид открывается из окна (например, расположение площадки с мусорными баками прямо под окнами или других неприглядных видов, которые сбивают цену на квартиру).
Читайте так же:  Внешнеторговый контракт с параллельными текстами

Учитывая факт, что невозможно в кадастровой цене учесть все индивидуальные обстоятельства, её значение теоретически должно отличаться от рыночной в сторону уменьшения. Невозможно учесть каждый момент, влияющий на рыночную цену в определении итогового кадастра на объект недвижимости — это говорит о несовершенстве реестровой оценки.

Если обсчитывается кадастровая стоимость нежилого помещения, необходимо учитывать следующее:

  1. Насколько востребован данный объект недвижимости в зависимости от функционального назначения.
  2. Престижность района расположения.
  3. Комфортность эксплуатации помещения.
  4. Привлекателен ли данный объект для инвесторов.
  5. Имеется ли возможность его перепрофилирования.

Например, зрелищные, торговые, культурные здания всегда отличаются особой индивидуальностью, стилем оформления, дизайнерскими украшениями. При определении рыночной цены таких объектов пользуются методом массовой оценки. Это значит, проводятся аналогии со схожими помещениями, которые расположены в данном районе. При этом берутся за основу недавние расчёты.

Рыночная цена является более точной, потому что при её определении учитывается степень востребованности и привлекательности конкретного объекта недвижимости. Индивидуальность здесь является рычагом управления ценой.

Если имеется хороший ремонт, узаконенная перепланировка, которая добавила квартире и или помещению комфортность, то в результате цена на это жильё резко возрастает, в сравнении со стоимостью схожего объекта, находящегося в запущенном, неухоженном состоянии. Это справедливо и логично.

Кадастровая стоимость это постоянная величина

Определение количественного размера оценочной стоимости недвижимого имущества не является константой, зафиксированной навсегда. После её расчёта, она может увеличиться из-за возрастания цены на жильё. Инфляция также может стать причиной роста стоимости квартиры или дома. Кадастровая стоимость здания с течением времени устаревает.

Перед заключением сделок или при иных операциях с недвижимым имуществом рекомендуется заказать новую выписку из действующего государственного реестра. Законы также претерпевают текущие изменения в связи с применением новых методов расчёта. Это означает, что нужно использовать данные, полученные после 2012 года.

Как пересматриваются результаты определения кадастров

Федеральный закон «Об оценочной деятельности», вступивший в силу в 1998 году, предусматривает возможность пересмотра результатов кадастровой цены в специальной комиссии по спорам или в суде. Определение стоимости пересматривается при ущемлении прав и обязанностей юридических или физических лиц.

В соответствии с данным законом, физическим лицам необязательно предварительно обращаться в комиссию, чтобы результат кадастровой стоимости был пересмотрен в суде. Юридическим лицам и представителям различных органов власти пересмотр осуществляется после отклонения комиссией их заявления в течение одного месяца.

Зачем пересматриваются результаты определения кадастра и что является основанием для пересмотра результатов в комиссии?

  • недостоверные сведения, используемые при определении реестровой стоимости;
  • совпадение даты установления рыночной цены с кадастровой.

Чтобы результаты были пересмотрены, заявитель подаёт заявление. Заявителем могут выступать как юридические, физические лица, так и представители органов местной или государственной власти. Срок рассмотрения поданного заявления равен одной неделе. После прохождения данного срока заявитель должен получить соответствующие сведения в официальной форме.

При подаче заявления прикладываются дополнительные документы:

[2]

  1. Выписка из ЕГРН, где содержатся оспариваемые значения кадастровой стоимости.
  2. Копия документа, удостоверяющего право собственника на дом или квартиру, заверенная в нотариальной конторе.
  3. Документ, который подтверждает недостоверность имеющихся оценочных сведений.

Если у заявителя имеются дополнительные документы, они также принимаются к сведению. В случае отсутствия перечисленных бумаг заявление не принимается к рассмотрению.

В ходе рассмотрения заявления председатель комиссии направляет запрос на имя исполнителя, выполнявшего функции по определению кадастровой стоимости спорного объекта. По результатам работы комиссии принимается одно из двух решений:

  • отклонить заявление;
  • пересмотреть результаты.

Если принято решение о необходимости пересмотра кадастровой стоимости, составляются следующие документы:

  1. Отчет о рыночной цене на объект.
  2. Сведения о его кадастровой стоимости.

Где хранятся данные по кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость дома или квартиры не является закрытой информацией. Данные о её размере доступны всем желающим. Чтобы получить нужные сведения о кадастровой стоимости, заказчики составляют соответствующие запросы в местное отделение Государственного реестра, которое обслуживает конкретную территорию, где расположены жилые объекты.

Готовый ответ содержится в документе под названием «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН».

Видео (кликните для воспроизведения).

Для пользователей необязательно брать информацию лично, запрос можно отправить через интернет или другие доступные технические средства связи.

Источники


  1. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.

  2. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.

  3. Марчалис, Николетта Люторъ иже лютъ. Прение о вере царя Ивана Грозного с пастором Рокитой / Николетта Марчалис. — М.: Языки славянской культуры, 2017. — 870 c.
  4. Щепина, Анастасия Петровна Римское право. Шпаргалка / Щепина Анастасия Петровна. — М.: РГ-Пресс, Оригинал-макет, 2016. — 757 c.
  5. Наумов, С.Г. Доверенность: часто задаваемые вопросы, образцы документов; М.: Юрайт, 2011. — 169 c.
Как проводится кадастровая оценка и какое влияние она оказывает на стоимость недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here