Как самостоятельно сдать квартиру в аренду правильно

Главное по теме: "Как самостоятельно сдать квартиру в аренду правильно" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Важные нюансы и пошаговая инструкция: как сдать квартиру в аренду самостоятельно?

Способы инвестирования и сбережения финансовых средств у населения разнятся, ведь рынок изобилует разнообразными вариантами. Однако, несмотря на это, сдача квартиры в аренду, как схема сохранения и частичного преумножения денег, продолжает существовать и развиваться. Особенно неплохие результаты по заработку на сдаче жилья видны в курортных зонах и столицах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что нужно знать?

  1. Документ для сдачи жилья должен быть оформленным по всем правилам, а к тому же отражать все самые важные вопросы договоренности между физическими лицами.

Подробная пошаговая инструкция

Рассмотрим порядок сдачи квартиры поподробней.

Как самостоятельно найти и привлечь квартирантов?

На самом деле это не составит особого труда: потребуется выбрать эффективные и проверенные временем площадки для размещения рекламы и, конечно же, составить вкусное, пестрое и привлекательное предложение.

Для успешного привлечения подойдут как публикации на онлайн-ресурсах, так и действия в офлайне, а если совмещать оба способа, тогда результат в виде большого количества заявок обеспечен.

Можно использовать именитые рекламные доски, социальные сети, газеты, листовки, также и сарафанное радио может принести свои плоды.

Как правильно определить порядочных арендаторов?

Как же выбрать приличных квартиросъемщиков? После того, как объявление начнет работать и приносить вам заявки, откроется ответственный процесс по фильтрации предложений и отборе съемщиков жилья. Если вы планируете заниматься сдачей квартиры не посуточно, тогда придется подойти с особой педантичностью к этому вопросу!

Не стесняйтесь задавать, как может показаться вам на первый взгляд, личные и интимные вопросы: о составе семьи, взаимоотношениях в семье, аккуратности, гигиене, наличии животных, о работе и занятости. И неплохо бы уточнить о неординарных хобби, которые могут нанести вред вашему имуществу.

Порядочные квартиранты с удовольствием закроют все ваши вопросы и, в свою очередь, зададут и вам уйму в ответ: о жилье, условиях аренды, соседях, инфраструктуре и так далее. И без каких-либо затруднений предоставят все необходимые документы в срок.

Кому лучше отдать ее?

Не всегда по «обложке» можно сделать верные выводе о человеке: о его ответственности, аккуратности и осознанности. Нельзя точно сказать, будет ли человек пунктуален со своевременной оплатой коммунальных услуг и арендной платой или нет.

Может быть и так, что человек в возрасте и с достаточно весомым жизненным положением и статусом причинит гораздо больше хлопот, нежели «нерадивый студент» или даже группа из таких ребят. То же самое можно сказать и о заядлых любителях маленьких детей или домашних животных.

Но все же, в большинстве случаев безопасно сдавать недвижимость следующим категориям людей:

  • Супругам с детьми среднего возраста.
  • Пожилым парам.
  • Молодым одиноким людям без маленьких детей и животных.

Плюсы и минусы сдачи жилья друзьям

Всем давно известно, что в бизнесе проявление излишних сантиментов и эмоций не приводит ни к чему хорошему. Если вы не хотите поставить под удар ваши взаимоотношения с друзьями или же родственниками, тогда обходите стороной этот вариант.

Минусы:

  • Скорее всего придется пойти на определенные уступки в цене, если того потребует друг, и тогда часть прибыли сгорит.
  • Возможны просрочки по оплате арендной ставки и коммунальных услуг, жесткие меры в этом случае вряд ли удастся применить, и вы будете постоянно бегать и упрашивать друзей уплатить долги.
  • Могут быть проблемы с выселением проживающих.

Плюсы:

  • Достаточно простой и «дешевый» способ проверить порядочность и человечность друга.
  • Если это действительно настоящий друг, проверенный временем, то сохранность вещей и общий порядок гарантированы.

[3]

Нужно ли обставить?

Все зависит от конкретных целей арендодателя. Всего существует три ключевых комплектации квартиры:

  • Пустая – такой вид квартиры не содержит в себе никаких дополнительных элементов и вещей, все что есть, грубо говоря, это стены, окна и дверь.
  • Эконом-вариант – самая распространенная версия для населения со средним достатком. При этом в квартире есть все вещи, которые смогут перекрыть базовые потребности человека: душевая кабина, сантехника, кухня, обустроенная плитой, холодильником, микроволновкой, кровать, шкаф, тумбы и др.
  • С генеральным ремонтом, всеми техническими средствами для полноценной жизнедеятельности, а также и с предметами декора, которые создают уют в помещении.

Подготовка угла

Как лучше подготовить квартиру?

  1. Освободите все комнаты и балконы от хлама и личных вещей.
  2. Осмотрите квартиру на наличие повреждений отделки, сантехники, нагревательных элементов, бытовых вещей, которые смогут изрядно потрепать настроение квартирантам.

Съем аренды с ремонтом и без него

Будет намного затруднительней найти жильцов в «голую» квартиру, не всем по карману с полного нуля сделать ремонт и навести порядок в квартире, и не у всех есть на это время и желание.

В прошлом такой вариант активно практиковался, но ныне его популярность угасла из-за наличия в этом секторе экономики злоумышленников, которые после того, как им был сделан ремонт, выставляли человека за дверь.

Но все же, подобная договоренность фактически возможна. Суть бартера должна быть зафиксирована в соглашении.

Кто отвечает за вещи квартирантов?

Ответственность за свое имущество проживающие несут самостоятельно. Это никак не забота арендодателя, если после выезда квартиранты оставили какие-либо вещи.

Если бывшие жильцы отказываются погасить свои задолженности по оплате коммунальных расходов, арендной ставки, по ремонту поврежденных предметов, тогда, согласно статье 359 ГК РФ, их вещи могут быть проданы судебными приставами с торгов, а вырученные с продажи средства будут направлены на компенсацию ущерба.

Статья 359 ГК РФ. Основания удержания

  1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
    Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
  2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
  3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.
Читайте так же:  Как оформить увольнение по собственному желанию запись в трудовой книжке

Сроки передачи прав

Длительность передачи прав на пользование квадратными метрами на самом деле может равняться всего нескольким часам, поскольку минимального срока согласно законодательству РФ нет.

А максимальный возможный срок договора по сдаче имущества упирается в цифру, равную пяти годам.

Какие документы необходимо оформить?

Договор найма жилого помещения

Именно в этом документе прописываются все права, обязанности и ответственность сторон в случае их неисполнения и другие важные нюансы.

Структура соглашения

Обязательные пункты:

  • Наименование.
  • Дата и место подписания.
  • Информация об арендодателей и съемщике.
  • Суть договоренности.
  • Сведения о квартире: о площади, праве собственности, о кадастре.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Размер платежей, порядок расчета, условия оплаты коммунальных услуг.
  • Условия досрочного прекращения действия договоренности.
  • Условия повышения оплаты.
  • Срок действия.
  • Подписи.

Необязательные:

  • Список ценных вещей в квартире.
  • Количество квартирантов.
  • Порядок посещения квартиры хозяевами.
  • Сведения о домашних животных съемщиков.
  • Ответственность за порчу имущества и за оставленные при выезде личные вещи.
  • Скачать бланк договора найма жилого помещения
  • Скачать образец договора найма жилого помещения

Опись имущества

В этой бумаге ведется учет вещей, находящихся в квартире на момент сдачи ее в аренду, это серьезный документ, пропустив который, можно понести серьезные финансовые убытки. При нанесении материального ущерба арендодателю, данный документ будет первостепенным по важности при рассмотрении дела судом.

Акт приема-передачи

Является обособленным от договора документом, то есть составляется отдельно и констатирует факт перехода жилья во временное пользование.

  • Название документа, дата составления и место – город.
  • Описание процедуры передачи имущества.
  • Сведения о квартире.
  • Состояние имущества.
  • Приложение: опись имущества.
  • Подписи.

Подтверждение о передаче денег за большой срок единовременно

Бывает и так, что новые жильцы способны оплатить услуги по использованию апартаментов сразу же, тогда придется написать расписку, пишущуюся в свободной форме. Достаточно написать информацию о сторонах сделки, дату, сумму платежа и поставить подписи.

Другие нюансы

Обменяйтесь своими контактными данными с соседями из подъезда, чтобы они всегда обладали возможностью связаться с вами в экстренных и опасных для их жизни, здоровья и имущества случаях.

Можно ли пускать несовершеннолетних?

Несовершеннолетние, пребывающие в возрасте 14-17 лет имею право на съем жилья и оформление всех сопутствующих процедуре документов, однако в обязательном порядке потребуется разрешение законных представителей в письменном виде.

Если все же потенциальный квартиросъемщик не имеет подобной бумаги и обещает предоставить ее чуть позже, тогда лучше всего избежать подобной сделки и оградить себя таким образом от ряда вытекающих проблем.

Недвижимость в другом городе

Будет полезно иметь надежного человека со статусом доверенного лица и нотариально заверенным документом, который сможет уладить все возникшие вопросы во время вашего отсутствия в городе со сдаваемой недвижимостью.

Все транзакции соответственно будут осуществляться через электронные системы, а с помощью мессенджеров можно будет получать отчет об оплаченных счетах за коммунальные услуги и о состоянии жилья.

  • Что делать, если нужно сдать квартиру иностранцам?
  • Каковы права квартирантов без договора и чем рискует арендодатель, сдавая жилье без составления соглашения?
  • Всё о том, как сдавать квартиру посуточно: с чего начать, как найти квартирантов и заключить договор по образцу?
  • Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство риэлторов?
  • Какая предполагается ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду?
  • Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку и на каких условиях?

Заключение

Пожалуйста, не пренебрегайте элементарными правилами по сдаче жилья в аренду, из-за самых простых и примитивных вещей арендодатели чаще всего и спотыкаются. И не забудьте о том, что без наглядных математических расчетов о доходах и расходах вы не сможете с полной эффективностью раскрыть потенциал вашего бизнес-инструмента.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули

Актуальность статьи: март 2019 г.

Что необходимо знать, чтобы избежать неприятных ситуаций, быстро найти доступное по стоимости и при этом достойное жилье, и правильно его арендовать на длительный срок?

Что важнее, анализировать информацию и задавать правильные вопросы? Или умение обходить подводные камни? Об этом подробно будет рассказано далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Поиск через агентства недвижимости

Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале — по рекомендации знакомых. Задачи у специалиста по недвижимости следующие:

  • Найти квартиру по требованиям клиента;
  • Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
  • Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
  • При оформлении договора найма вести все переговоры;
  • Консультировать клиента по вопросам договора;
  • Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
  • Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Стоимость услуг специалиста 50-100% от стоимости аренды жилья в месяц.

Виды мошенничества при аренде квартир

  1. Фотографии не соответствуют реальности. Вас должно насторожить расхождение между стоимостью аренды жилья и его ремонтом. Если вы увидели фотографии, напоминающие картинки элитных интерьеров из журнала, а цена средняя или даже ниже рыночной стоимости, то перед вами мошенники. Они могут сказать вам, что показываемая на фотографиях квартира сдана, и посоветуют другую, качество которой намного ниже. Как убедиться в том, что фотографии конкретного объявления откуда-то были взяты? Воспользуйтесь сервисом Google Images – наверняка на разных сайтах вы найдете немало совпадений. Обычно цель создания такого лже-объявления — формирование базы потенциальных клиентов.
Читайте так же:  Расчет суммы иска (цена иска)

Квартиры не существует. Будьте внимательны при заполнении договоров, проверяйте все данные, даже если вам помогает риэлтор. Немало людей столкнулись с ситуацией, когда адреса, указанного в договоре, не существует и им приходится платить за аренду, не имея жилья. Если вы столкнулись с этой проблемой, то можете расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, отправив письмо на адрес наймодателя. В том случае, когда акта приема-передачи жилья у вас нет, то можете об оплате не беспокоиться и забыть про эту квартиру.

Нередко риэлторы-мошенники действуют так: требуют плату за предоставление информационных услуг (до 10 000 рублей), а затем передают клиенту несколько номеров арендодателей, не собираясь договариваться с ними и сопровождать вас при осмотре.

Если вы хотите узнать как перевести жилое помещение в нежилое, то вам будет полезна эта статья.

Заключайте договор только с хозяином квартиры, проверяя документы, подтверждающие его право на собственность.

  • Предложение купить базу клиентов. Этот обман мошенники «разработали» не так давно. Желающему снять квартиру предлагается доступ к онлайн-базе собственников квартир. Риэлтор убеждает вас, что обновление базы происходит ежедневно, однако если вы оплатите к ней доступ, то увидите лишь сайт, содержащий давно устаревшую информацию. Чтобы частично обезопасить себя от недобросовестных агентов, можете поискать информацию в интернете, изучив отзывы обманутых арендаторов.
  • Спрос рождает предложение, и предложения эти не всегда честные. Предлагаем вам посмотреть видеоролик о новых способах мошенничества при аренде квартиры.

    Как снять квартиру самостоятельно?

    При самостоятельном поиске вам нужно будет найти объявление от собственника, а не риэлторской компании, самому назначить время и объехать понравившиеся квартиры. Конечно, в такой ситуации существуют свои подводные камни, однако немало людей предпочитают не обращаться к риэлторам.

    Что нужно учесть при самостоятельном поиске?

    Проверка хозяина квартиры

    Для того чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, попросите у его хозяина предоставить вам следующие документы:

    • Свидетельство собственности на него;
    • Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);
    • Гражданский паспорт.
    • В том случае, когда арендодателем выступает представитель собственника, он должен предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую право управления.

    Убедитесь в том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Проверить платежные квитанции и счетчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.

    Согласие всех собственников

    Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие (по достижении ими 14-летнего возраста). Договор найма должен содержать подписи всех собственников или подпись уполномоченного лица, который обладает доверенностью от них.

    Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, то вам потребуется согласие соседей. Об этом должен позаботиться арендодатель. Он также обязан предоставить документ, в котором прописан порядок пользования данной квартирой — то есть, какая комната закреплена за тем или иным собственником, что избавит вас от возможных конфликтов.

    Правильный договор аренды

    Грамотно и юридически верно составленный договор содержит в себе:

    • ФИО и паспортные данные владельца жилья и арендатора;
    • Ежемесячную сумму за аренду;,
    • Условия пересмотра платы за жилье;
    • Наибольшее число визитов владельца квартиры для ее проверки, а также условия проверок;
    • Лица, которые имеют право на совместное с арендатором проживание;
    • Срок сдачи квартиры в аренду;
    • Условия, при которых договор будет расторгнут.
    • Договор должен содержать подробное описание жилья: адрес квартиры, площадь и число комнат, этажность дома.

    При этом каждый договор индивидуален — стандартной формы не существует.

    Предлагаем вам скачать бланк договора аренды квартиры: Скачать.

    Опись имущества

    Опись имущества представляет собой приложение к основному договору найма. В описи указано имущество, которое передается арендатору во временное пользование.

    Владелец жилья может включить в опись: мебель, бытовую технику, белье, кухонные принадлежности и посуду, ковры и т. д. Если арендатор утеряет или повредит предметы, не включенные в опись, то хозяину вернуть их не получится.

    Предлагаем вам скачать бланк описи имущества: Скачать.

    Правила аренды квартиры

    Проверьте у собственника квартиры его право сдавать жилое помещение в наем, изучите документы на квартиру.

    Уточните, где его можно будет найти, и проверьте контактные данные (телефон, адрес).

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Проверьте условия подключения к интернету или, если он уже проведен, выясните порядок оплаты.

    При осмотре квартиры проверьте состояние сантехники, электропроводки. Важно, чтобы пробки не выбивало при подключении минимального количества приборов (электрочайник, компьютер, стиральная машина). Также убедитесь в отсутствии муравьев, тараканов, клопов и прочих насекомых.

    Если во время осмотра нашлись какие-либо неполадки, уточните у владельца жилья, за чей счет будет проведен ремонт и устранение.

    Если вы снимаете комнату, которая не запирается на ключ, или койко-место, то залог платить не нужно.

    Окна квартиры должны быть в хорошем состоянии, иначе в холодные месяцы вас станет продувать, а в теплые работа кондиционера будет затруднена.

    Запишите номера неотложной помощи аварийных служб.

    В экземпляре договора, отмечайте ежемесячную оплату аренды и требуйте подпись владельца жилья.

    Решите вопрос с мебелью, будете ли вы пользоваться хозяйской мебелью или привезете свою.

    Поскольку цены на рынке аренды нестабильны, не рекомендуется оформлять договор на длительный съем жилья за фиксированную стоимость. Если произойдет падение цен, вы сможете подобрать вариант аренды подешевле или попросить у владельца жилья скидку.

    При оформлении договора владелец квартиры должен передать вам комплект ключей. Проверьте их. Помните, что требовать за ключи плату незаконно.

    Обычно срок действия договора — год без одного дня. Это в интересах владельца квартиры, поскольку такие договора называются краткосрочными и уменьшают возможности арендатора незаконно подселить к себе соарендаторов. Если вы желаете продлить договор, подпишите соответствующее соглашение за месяц до истечения срока действия.

    Читайте так же:  Совместно нажитое имущество в гражданском браке как делится по закону

    Постарайтесь найти общий язык с хозяином квартиры и соседями, поддерживайте с ними хорошие отношения.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !
    Поделиться с друзьями:

    Также рекомендуем к прочтению:

    Как правильно сдать квартиру в аренду?

    | Жилищные тонкости | 0 |

    Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка. Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

    Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

    Плюсы сдачи жилья в аренду

    Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

    Какие документы нужны для оформления договора

    Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо. Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

    • Паспорт;
    • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
    • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
    • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
    • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
    • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
    • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

    Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

    Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

    • Акт приема-передачи квартиры;
    • Опись имущества к договору найма;
    • Расписку о получении денежных средств.

    Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

    Тонкости заключения договора

    На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде. Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель. Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

    В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет. И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной. Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

    Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

    • Штрафами от налоговых органов;
    • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
    • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
    • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

    Существенные условия соглашения

    Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

    Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

    • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
    • Права и обязанности сторон сделки;
    • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
    • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
    • Срок действия соглашения;
    • Основания для изменения или расторжения документа;
    • Условия передачи конфиденциальной информации;
    • Способы разрешения споров;
    • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
    • Подписи и реквизиты участников.

    В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия. Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста. Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

    Порядок внесения денежных средств

    Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

    Читайте так же:  Виды кадастровых ошибок и порядок их исправления

    В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

    Произвести оплату можно двумя способами:

    • Передать наличные средства под расписку хозяина;
    • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

    Принципы налогообложения

    Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

    • Оплата НДФЛ;
    • УСН для индивидуальных предпринимателей.

    Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

    [1]

    Как сэкономить на налогах

    У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

    Алексей Смирнов

    Окончил Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина. Судебная практика с 2010 года.

    Как самостоятельно правильно сдать квартиру в аренду па закону и не пожалеть

    Квартирный вопрос для москвичей самый больной. Особенно, когда вырастают дети.

    Мы с мужем начали решать эту задачу давно и к пятидесяти годам купили себе однокомнатную уютную квартирку вблизи метро и недалеко от кольца. Обустраивали ее для себя, вложив в ремонт и свою душу, и кучу денег. Ремонт обошелся в пределах миллиона. И это при том, что многое делали сами и рабочие были с работы мужа, подешевле.

    Заменили проводку, всю сантехнику, натяжные потолки, выравнивание стен… Закупили мебель. Естественно, денег не хватило, пришлось взять кредит. Но квартирка была как игрушечка. Пожить только в ней удалось недолго. Инфаркт у мужа первый, а потом и второй… Врачи рекомендовали переехать на природу. Так мы начали сдавать квартиру с евроремонтом, новой мебелью и техникой.

    Однокомнатную квартиру в Москве сдать легко. Особенно, если она в шаговой доступности до остановки общественного транспорта, недалеко от центра и в хорошем состоянии.

    Первые жильцы были знакомые моих знакомых, поэтому договор не оформляли. Супружеская пара без детей и животных. Жена сидела дома, муж хорошо зарабатывал. Никаких проблем с ними не было: чисто, тихо, деньги вовремя, про коммуналку не забывали. Но, прожив год, они купили себе квартиру и съехали. Ремонт мы окупили на треть и, ничего не затратив, решили продолжить такой прекрасный бизнес.

    Урок первый: хорошо сдавать знакомым, о которых все знаешь.

    Во второй раз действовали через агентство. Про эту «кухню» расскажу поподробней. Агентство — посредник между арендатором и арендодателем. Оно только соединяет две ниточки, ни за что не отвечает и хорошо при этом зарабатывает. Агент не знает ни этих людей, ни их финансового положения. Претендентов на твою квартиру у него всегда несколько. Он умоляет тебя больше никому не предлагать просмотры. И приводит целый день людей и всех характеризует только положительно. Быстро подпишет с ними свой договор об услугах, взыщет месячную сумму аренды в свою пользу и исчезнет навсегда.

    Но давать объявление самостоятельно совсем уж рискованно. Во-первых, устанешь от звонков и просмотров. Во-вторых, приходят люди, у которых казна совсем бедна и им не по карману искать через агентство. В-третьих, очень много звонков от братьев по Союзу, а нам они были совсем некстати.

    Урок второй: подбор жильцов поручить все же профессионалам, они первоначальный отсев по твоим требованиям проводят.

    При знакомстве начинаешь понимать, что рискуешь. По внешнему виду и по паспорту не узнаешь ни-че-го!

    Врач-кардиолог и врач-косметолог — вторая пара арендаторов. Я не ханжа, гражданский брак не отвергаю. Поскольку они уже отдали деньги агенту, оплатить по нашему договору смогли только за месяц вперед и половинку залога за последний.

    Сделали ксерокопию паспортов, подтвердили статус работающего и ударили по рукам. Но через полгода они расстались… Она осталась, он ушел. Аренда оказалась ей не под силу, съезжать ей было некуда. А девчонка хорошая была и жалко стало дуреху. Мы простили ей и «пораненную» кухонную панель и сломанный кран, и оплату за половинку месяца. Лишь бы съехала! Ремонт уже потребовался, но небольшой и не очень затратный. Но месяц аренды минус.

    Урок третий: отбираем тех, кто работает в стабильных компаниях с хорошим окладом, проверяем это звонком в кадры. Не делаем никаких скидок. В договоре проставляем дату платежа и прописываем штрафные санкции при нарушении срока внесения денег. Не завязываем с жильцами близких дружеских отношений.

    Третья пара: он француз, она москвичка. В договоре предусмотрели залог не только за последний месяц аренды, но и обеспечительный депозит. Составили акт приема помещения, описали состояние мебели и техники. Согласились на то, что деньги будут передаваться при встрече в метро. И это была ошибка.

    В квартире было шумно, весело, грязно и влажно! В ванне, видимо, все время кто-то купался. Душевая не просыхала, диван тоже. Появилась плесень, которую заметили после того, как съехали жильцы. Потребовался и ремонт, и обработка квартиры от плесени, два месяца аренды за счет этого в минус. Диван заменили за счет депозита.

    Читайте так же:  Учет персонала в личной карточке работника

    Урок четвертый: деньги забирать при встрече в свой квартире. Так хотя бы визуально, будете отслеживать и состояние своей квартиры, и поведение жильцов корректировать, и слышать мнение соседей. Это вменяется арендодателю законом (ГК РФ ст. 687).

    Семейная пара сорокалетнего возраста с двенадцатилетним ребенком. Уговорили — согласились. Выглядели уж очень пристойно. Как же пожалели! Не регистрировали! Но после задержки 2- х ежемесячных платежей еле выселили. И ребенок кричал, что он на улицу не пойдет, и мамаша в истерике билась. Милицию пришлось вызвать, но и они ничем не помогли. Силой выселить в никуда несовершеннолетнего ребенка практически невозможно без суда.

    2 месяца просрочки платежа при краткосрочном договоре и 6 при долгосрочном — выселение через суд, но кому охота судиться. Перепугались и понервничали вволю. Очередной ремонт и долг за коммуналку не перешагнул порог депозита.

    На форумах подобные истории рассказывают многие.

    Урок пятый и очень важный: временная регистрация в квартире посторонних людей, особенно детей, риск. Выселить жильцов с несовершеннолетним ребенком, зарегистрированным в квартире, при их нежелании будет трудно. Полиция не будет вашим помощником, так как это гражданско-правовые отношения. Придется судиться, судебные приставы по решению суда имеют право на принудительное выселение при условии, что срок договора истек или грубо нарушены условия договора.

    Кстати, правильно называть документ договором найма жилого помещения, где сторонами являются физлица. Регистрировать договор найма по закону необходимо при сроке его действия год и выше. Потолок такой сделки — 5 лет. Если в договоре не оговорен срок, то он автоматически становится пятилетним. При регистрации долгосрочного договора на квартиру накладывается обременение и такую квартиру ни продать, ни заложить нельзя.

    В интересах арендодателя иметь договорные отношения с жильцами. При необходимости кого-то выселить, кто этого не желает, можно только через суд при нарушениях пунктов договора. Кстати, если вы пожелаете расстаться с жильцами ранее оговоренного срока, вы должны предупредить их о вашем решении за 3 месяца.

    Урок шестой: заключайте договор на срок менее 1 года. И жильцов узнаете, и регистрировать не надо.

    Если кто-то думает, что договор это приговор и придется платить налог, то это не так. Налог платят или добровольно при подаче декларации (13% от полученного годового дохода) или 6% при условии оформления ИП, или кто-то на вас донесет. Последнее не только противно, но и ударит по карману, если ежемесячный платеж за наем помещения ниже рыночного уровня. Налоговая начислит вам налог по среднерыночным показателям.

    Арендодатели придумывают множество уловок, как снизить налог от дохода или вовсе его не платить. Кто-то занижает в договоре размер ежемесячного платежа, кто-то не проставляет дату договора и при проверке ее вписывает. Кто-то выдает квартирантов за бедных родственников. Но это все варианты риска. На сегодня фискальные органы работают активно и агрессивно. Планируемый к вводу новый налог на профессиональную деятельность позволит выйти на свет и арендодателям. 3% от годового дохода очень даже неплохо.

    Урок седьмой: платить налог — не платить налог, равно рисковать не рисковать. Но правило: «Заплати налог и спи спокойно» — тем и хорошо, что оно правильное!

    Форум арендодателей пестрит пугалками о мошенниках, которые снимают квартиру и пересдают ее другим, зарабатывая на добавленной стоимости. Приписывают такой обман гастарбайтерам. У нас подобного опыта не было, слишком дорогая квартира для этого. А вот знакомым повезло меньше. Только не гастарбайтеры нарушили закон, а их вселил в количестве 15 человек очень даже русский и с виду приличный жилец.

    Соседи не жаловались, шума не было. Просто хозяйка явилась без предупреждения и открыла дверь своим ключом. Незаконно, правда, поступила. И неразумно для своего здоровья.

    Урок восьмой: предупредите жильцов, что попросили соседей присматривать за квартирой, а иногда и сами можете явиться без приглашения.

    Пока еще не принят закон, вы и сами можете устроить хостел в своей квартире. Но об этом надо говорить отдельно.

    Что касается нас с мужем, то мы пришли к такому выводу: сдавать квартиру не так привлекательно, как кажется на первый взгляд. И если есть необходимость это делать, то выбора у нас два:

    [2]

    1. В квартире сделать недорогой ремонт (только чтобы чисто было), закупить мебель и технику экономкласса, снизить цену на 2000-3000 рублей и вселять средний класс по краткосрочному договору с условием его дальнейшей пролонгации.
    2. В квартире дорогой ремонт, без мебели и без техники. Жильцы класса люкс (благо дом и его расположение позволяют) по долгосрочному договору.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    А вы решение принимайте сами. Надеюсь, что наш опыт вам в этом поможет.

    Источники


    1. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.

    2. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2010. — 152 c.

    3. Оксамытный, В.В. Теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: ИМПЭ-ПАБЛИШ, 2004. — 563 c.
    4. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
    5. Фаградянц, И. Немецко — русский словарь — справочник. Переписка с официальными лицами и учреждениями: структура письма, образцы обращений, примеры писем; М.: ЭТС & Polyglossum, 2011. — 208 c.
    Как самостоятельно сдать квартиру в аренду правильно
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here