Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Главное по теме: "Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

В течение жизни практически каждый человек сталкивается с каким-либо видом операций с недвижимостью, такими как покупка или продажа жилплощади. После того, как собраны все сведения об интересующей недвижимости, необходимо грамотно соблюсти все юридические стороны вопроса. В данной статье речь пойдет о том, как продать долю в квартире.

Какие документы потребуются?

Первым делом гражданину, продающему долю в квартире, необходимо собрать полный комплект документов. Он включающий в себя:

[3]

  • Документ, подтверждающий право владения квартирой. Это может быть выписка из наследства, договор купли — продажи, дарственная или иной документ;
  • Удостоверение личности (свое и других собственников квартиры, если они имеются);
  • Кадастровый паспорт на квартиру. Получить его можно в БТИ;
  • Согласие других владельцев доли в продаваемой квартире;
  • Согласие органов опеки. Потребуется, если собственник доли является несовершеннолетним;
  • Выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех собственниках, имеющих какую — либо долю в квартире.

После подготовки все документов их этого пакета можно приступать к оценке стоимости продаваемой квартиры. На стоимость квартиры влияют метраж, расположение, состояние самого дома и внутреннее состояние квартиры.

Подготовка договора купли — продажи

Как только ваша квартира оценена и найден покупатель, составляется предварительный договор купли-продажи. В рамках данного договора, как правило, предусмотрено внесение аванса или задатка за квартиру. Таким образом, продавцу дается гарантия, что он не потеряет своего покупателя. В свою очередь покупатель может быть уверен, что выбранная им квартира останется за ним.

Расторжение предварительного договора купли-продажи по вине продавца несет за собой штраф в размере двойной суммы задатка или аванса. Если же расторжение договора произошло по вине покупателя, внесенный им задаток или аванс остается у продавца.

Договор купли-продажи составляется в произвольной форме, однако должен обязательно содержать следующие сведения: паспортные данные всех собственников, имеющих какую — либо долю в квартире, и покупателя, адреса сторон, информация о квартире, сумму задатка или аванса и сроки сделки.

Как только цена будет установлена, договор составлен, а документы собраны, владелец доли квартиры и покупатель должный отправится в регистрационную палату и оформить передачу доли. Для этого потребуется:

  • Сдать все необходимые документы;
  • Заполнить заявления;
  • Оплатить госпошлину;
  • Подождать, пока сотрудники Регистрационного органа проверят подлинность документов и внесут все правки;
  • Забрать готовые документы.

Особенности продажи

  • Желание человека продать свою долю в квартире может возникать по многим причинам:
  • Желание получить собственную жилплощадь;
  • Невозможность проживать с другими гражданами из-за сложившихся разногласий;
  • Доля в квартире владельцу не выгодна или не нужна вовсе;
  • Множество иных мелочей, возникающих при владении только частью квартиры.

Тема продажи доли является достаточно востребованной и актуальной, в связи с чем меняются и законы, регламентирующие продажу доли жилплощади. Так, в 2016 году были приняты некоторые поправки в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для полного понимания темы продажи доли квартиры необходимо помнить, что возможна лишь продажа приватизированного жилья. Таким образом, данная тема не может быть распространена на продажу части коммунальной квартиры, находящейся в собственности государства, даже если гражданин и владеет какой-либо ее частью.

Чтобы продать свою долю жилплощади, гражданин обязан в письменном виде известить других собственников о своем намерении продать свою долю. Также, необходимо помнить, что другие собственники имеют преимущественное право покупки вашей доли в квартире. При отказе других собственников от покупки доли в продаваемой квартире или при игнорировании ими извещения в течение месяца, собственник имеет право продать долю любому заинтересованному лицу. Продажа доли собственником квартиры другому заинтересованному лицу может быть совершена в срок раньше месяца при отказе иных собственников доли жилплощади от своих прав на часть жилплощади.

При составлении договора купли-продажи в случае продажи доли жилплощади в дополнение к основной информации, указанной в первой части статьи, предоставляется нотариально заверенные сделки по отчуждению собственников на данную недвижимость.

Можно ли продать, не спросив согласия других собственников?

Очень часто у людей, владеющих долей квартиры, возникает вопрос — как продать долю в квартире без согласия собственников? Ответ на этот вопрос в любом случае будет отрицательным, так как такая операция полностью противоречит статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если вы все таки попробуете провести эту операцию, то Федеральная регистрационная служба, через которую проходят документы по операциям с недвижимостью, не примет у вас бумаги для оформления сделки.

Также необходимо помнить, что при любых нарушениях, возникающих при продаже доли, пострадавший собственник может подать иск с требованием перевода на него прав и обязанностей по продаваемой жилплощади. Такой иск можно подать в течение трех месяцев после обнаружения нарушения. В таком случае, суд постановляет замену выбранного продавшим свою долю в квартире собственником покупателя на другого собственника доли квартиры.

Единственная операция, возможная без наличия договоренности между собственниками — регистрация в квартире несовершеннолетнего ребенка, не достигшего возраста 14 лет. В остальных случаях наличие согласия всех собственников квартиры является обязательным по закону условием.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Читайте так же:  Как и когда можно получить бесплатную квартиру от государства

Что говорит законодательство?

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке. Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу. Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:
  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Читайте так же:  Претензия о компенсации морального вреда больницей

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста. Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

ПравоВед.by — Юридическая консультация, правовая помощь адвоката, юридические услуги, представительство в суде.

Популярные вопросы:

Раздел имущества

Академический отпуск

Право гражданского супруга на наследство

Выделение доли

отказ от доли в квартире

отсрочка от призыва

неприкосновенность жилища

Выход на работу после декретного

Алименты и их выплаты

Внимание! Каждый Ваш вопрос уникален и юридическая консультация дается только по нормативным правовым актам, которые действовали на момент написания конкретного вопроса! Не поленитесь задать свой уникальный юридический вопрос. Мы рады каждому обращению к нам за консультацией, но постарайтесь, задавая Ваш юридический вопрос, описать сложившуюся юридическую ситуацию как можно подробнее не опуская ни одной правовой детали.

Можно ли продать свою долю в квартире без согласия остальных собственников если лицевые счета не разделены

Добрый день. Нужна помощь по следующему вопросу: у моего мужа и его брата имеются в собственности доли(у каждого 1/3) в приватизированной квартире, которая досталась им после смерти отца согласно правилу наследования. Еще 1/3 квартиры находится в собственности вдовы их отца.
Мой муж и его брат хотят продать свои доли.Их доли в квартире никак не определены( в виде отдельных комнат или метров)и лицевые счета не разделены. Имеют ли они право на продажу своих долей без согласия остальных собственников?(на раздел лицевых счетов вдова разрешение не дает!) Посоветуйте, какие есть выходы из данной ситуации. Заранее огромное спасибо.

Прочтите нижеследующие нормы. Думаю будет всё ясно.

Кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 N 218-З

(ред. от 31.12.2013)

«Гражданский кодекс Республики Беларусь»

(с изм. и доп., вступившими в силу с 20.02.2014)

Статья 250. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 253. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут производиться в случаях, предусмотренных статьей 258 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований пункта 1 статьи 249 настоящего Кодекса, может быть установлен способ такого извещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Статья 255. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Читайте так же:  Как и где получить разрешение на строительство

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

По остальным вопросам Ва придется предметно общаться с адвокатом и идти в суд.

Продажа доли в квартире без согласия собственников

Доля в квартире — это часто очень проблемное имущество, особенно если у вас испорчены отношения с другими сособственниками.

Обязательным условием продажи части в жилье является получение согласия остальных хозяев. Но в современном законодательстве есть варианты обхода, которые позволяют продавать доли без согласия — в частности микродоли просто передают по договору дарения.

Почему обманывают других собственников и решают продать доли в квартире без согласия

Конечно же, лучшим вариантом было бы просто договориться с другими собственниками, но разойтись по-доброму получается далеко не всегда и тогда владелец решает продать долю без согласия. Долевое владение часто получается после получения наследства, когда сразу несколько человек претендует на объект. В ряде случаев, ситуация появляется после развода. Первоочередным требованием является одобрение собственников на продажу, ведь они обладают первоочередным правом на покупку. И вот если они не согласны, а выкупить свою часть не в состоянии, тогда возникают проблемы и начинается поиск вариантов того, как продать долю в квартире без согласия собственников.

Как продать долю без согласия другого собственника

Одной из альтернатив обхода законодательства является передача небольшой части жилья с помощью договора дарения, который оформляется на другое лицо. После документ просто регистрируется в Росреестре и новое лицо оказывается владельцем. После этого он тоже приобретает право первоочередное право покупки жилья, поэтому и осуществляется беспрепятственная продажа.

Опасные варианты: почему не стоит продавать долю квартиры без согласия другого собственника

Очень часто после продажи доли в приватизированной квартире без согласия возможны негативные последствия — микродолями интересуются иногородние лица, которым требуется прописка или рейдеры, которые используют такой путь для полного захвата квартиры. После получения части они вселяются, и новые соседи всячески досаждают владельцам, побуждая их продать часть недвижимости за бесценок. Пока что законодательство несовершенно в этом отношении и владельцы никак не защищены, но уже в ближайшем будущем может быть составлен список рейдеров, а дробление квартир — запрещено.

Легальный путь лучше

Легальный и безопасный путь длиннее, но вполне возможен для реализации. Вам потребуется официально через нотариуса или заказным письмом оповестить других собственников о желании продать объект и, если они не выразят одобрения, тогда можно просто приступить к продаже части жилья, не опасаясь никаких последствий либо произвести обмен недвижимости.

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника, владеющего меньшей долей?

Добрый вечер.у меня такой вопрос.Отец моего мужа развёлся со своей женой почти 2 года назад,по суду жене присудили 79%от дома,отцу 21% от дома,в январе 2016 года отца не стала и наследником его доли стал единственный сын(мой муж).по решению суда теперь эта доля его.Может ли бывшая жена отца продать этот дом,не смотря на то что там есть доля моего мужа,а он не хочет его продавать?

Видео (кликните для воспроизведения).

Ответы юристов ( 4 )

  • 10,0 рейтинг
  • 12422 отзыва эксперт

Добрый день. Не, дом она продать не сможет, так как она не является единоличным собственником

Она может продать свою долю, но с соблюдением права преимущественной покупки

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника?

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Читайте так же:  Расчет одн по нормативу на отопление формула

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, вы не можете продать свою долю в квартире без уведомления (согласия не требуется) других собственников, поскольку они имеют право преимущественной покупки.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Частый вопрос собственника жилья: могу ли я продать долю в квартире без согласия других собственников?

Одним из самых распространенных споров в этой ситуации является невозможность согласовать реализацию одной из частей недвижимости.

В статье мы расскажем, как следует поступить в такой ситуации, чтобы не нарушить законодательство РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-23-69 доб. 534 . Это быстро и бесплатно !

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Чтобы ответить на вопрос: может ли собственник продать квартиру без согласия, нужно выяснить, является ли их форма собственности действительно долевой.

В российских реалиях многие граждане путают доли с совместной собственностью.

Два указанных варианта оформления недвижимости на нескольких человек регламентируются различными статьями Гражданского кодекса РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Для долевого собственника

Согласно статье 244 ГК РФ, имущество может находиться в собственности двух и более лиц в долевой форме.

При покупке недвижимости каждый хозяин получает свою долю и закрепляет ее подписанным соглашением.

Юридически оформляется сразу две, три и так далее сделки купли-продажи (возможен вариант подписания одного договора купли-продажи, но с вписыванием каждого дольщика), каждая часть жилплощади оформляется в Росреестре отдельно.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса, каждый дольщик имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.

Для совместного собственника

При заключении сделки купли-продажи доли никто не подписывал соглашения об определении долей, то квартира оформляется в совместную собственность лишь в одном случае – когда продается человеку, находящемуся в браке.

Семейный кодекс Российской Федерации предусматривает автоматический переход в собственность супругов всех материальных благ, приобретенных в период брака.

При этом, сам процесс оформления не отличается от стандартной покупки, квартира оформляется на одного супруга, от второго требуется разрешение.

В ином случае супруг сможет оспорить в суде легитимность такой сделки, что грозит юридическими последствиями и денежными потерями.

Право первой очереди

Выше мы говорили о том, что сделка должна быть согласована с другими держателями частей недвижимости.

Этот процесс напрямую связан с реализацией так называемого права преимущественной покупки, закрепленного в статье 250 Гражданского кодекса России.

Это право подразумевает, что именно у держателей долей – при продаже одной из них – возникает первоочередное право приобрести ее.

[1]

При этом, цена и условия для дольщиков должны быть такими же, как и для третьих лиц.

Документ можно составлять в свободной форме, но с обязательным указанием цены и других важных условий.

После этого следует выждать 30 календарных дней – время, дающееся на раздумье дольщикам.

После этого, держатель доли получает право распоряжаться своей недвижимостью по желанию.

Чем грозит нарушение регламента?

Если не выполнить указанную последовательность действий, возникнет угроза аннулирования сделки.

Любой дольщик сможет в течение 90 дней обратиться в суд и оспорить договор купли продажи доли.

В исковых требованиях такой дольщик получит возможность потребовать перевести права покупателя на себя.

Законные варианты продажи без согласия других собственников

Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.

Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.

Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?

К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.

Во-первых, можно оформить дарственную.

Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.

Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.

Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.

Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.

В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю.

ГК РФ случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.

В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.

Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.

Риски и последствия

Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках закона Российской Федерации.

В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.

Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.

В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.

Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.

Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.

Читайте так же:  Когда проводится проверка качества товара и перечень изделий, подлежащих оценке

Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.

При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.

Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.

Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.

Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.

[2]

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-23-69 доб. 534 (Москва)

Это быстро и бесплатно !

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Сегодня мы расскажем о том, как продать долю в квартире без согласия остальных собственников. Начнем с того, что у других собственников действительно есть право преимущественной покупки.

Что это означает? Прежде, чем продать долю третьим лицам, вы должны в обязательном порядке предложить ее другим собственникам на тех же условиях.

В жизни бывают разные ситуации. Например, вы не имеете связи с другими собственниками, они не проживают в этой квартире, у вас настолько конфликтные отношения, что они и сами не купят, и всячески вам будут мешать продать свою долю другим лицам.

Как обычно обходят право преимущественной покупки доли?

Одним из самых часто практикуемых способов является оформление дарения вместо купли-продажи доли. Мы однозначно не рекомендуем поступать подобным образом.

В такой ситуации, существует достаточно серьезный риск признания такой сделки недействительной по притворности. Да и найти покупателя, который согласится оформить дарение вместо купли-продажи, достаточно сложно.

Уведомление о продаже доли в квартире.

О преимущественном праве покупки доли читайте тут.

Можно оформить передачу доли в качестве отступного, но при этом последствия будут такие же, как и при оформлении договора дарения. Данная сделка может быть признана судом недействительной по притворности.

Разновидностью первого варианта, но с меньшим риском, является двухшаговая сделка. В чем она заключается? Вы дарите своему покупателю какую-нибудь совершенно маленькую мизерную долю в праве собственности на квартиру, а затем оставшуюся часть доли вы ему продаете.

Таким образом, у вас и соблюдено право преимущественной покупки, и никаких претензий, собственно, к вам быть не может.

Однако для вас также существует достаточно большой риск, что покупатель этой самой маленькой доли, впоследствии не захочет у вас покупать остальную часть.

Как же правильно продать свою долю в квартире посторонним лицам?

Для того чтобы ваш договор купли-продажи доли был зарегистрирован в Росреестре, а переход права у нас возникает только с момента государственной регистрации, вам необходимо предоставить в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение права преимущественной покупки.

Самое простое, это, конечно же, получить от других собственников отказ в приобретении принадлежащей вам на праве собственности доли.

В случае если такой возможности нет, у вас есть следующие варианты:

  • Вы можете обратиться к нотариусу. Нотариус составляет заявление с предложением покупки другим собственникам, и на этом заявлении удостоверяет вашу подпись. После чего нотариус сам со своим сопроводительным письмом отправляет данное письмо другому собственнику. По факту получения нотариусом отказа от приобретения доли, либо, что чаще бывает, отказа от получения письма, нотариус выдает вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки соблюдено;
  • Можно упростить решение данной проблемы. В настоящее время, регистрирующий орган принимает в качестве документа, подтверждающего соблюдение преимущественного права покупки, заверенный почтой текст телеграммы, из которого следует, что вы предлагали другим собственникам приобрести у них долю именно на тех условиях, на которых вы ее впоследствии продаете. При этом на почте вам проставляют отметку об отказе от получения данной телеграммы, либо о невозможности доставки телеграммы указанному вами адресату;
  • Возможно также предоставление заказного письма с уведомлением о вручении, в котором также проставляется отметка почты о невозможности доставления указанного письма вашему адресату.

В случае если вы оформляете не договор купли-продажи, а договор мены, применяются точно такие же правила. Напоминаем вам, что если у вас несколько сособственников, и хотя бы один из них согласен приобрести имеющуюся у вас долю, то извещать при этом остальных вы не обязаны. Право преимущественной покупки будет при этом соблюдено.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.

  2. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.

  3. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.
  4. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.
  5. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.
Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here