Осуществление перевода жилого помещения в нежилое

Главное по теме: "Осуществление перевода жилого помещения в нежилое" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст.ст. 22 — 24)

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

См. схему «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»

>
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все тонкости перевода жилого помещения в нежилой фонд

Квартиры, расположенные на нижних этажах жилого дома, особенно находящегося на так называемой «красной линии», могут быть очень неудобны для проживания. Но зато их можно весьма выгодно использовать под создание офиса или небольшой торговой точки. Но для этого потребуется обязательно перевести жилое помещение в нежилое, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, связанных с нецелевым его использованием.

[2]

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса, жилые помещения могут быть использованы только по назначению, то есть для проживания самого собственника или тех, кого он сочтёт нужным туда поселить.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения — Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений — до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Какие документы потребуются

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

  • заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
  • паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
  • основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
  • свидетельство о регистрации права;
  • техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
  • проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Условия перевода

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца. Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

  • представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
  • имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
  • подключены все коммуникации;
  • если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

  • расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
  • находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
  • расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
  • невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
  • являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
  • находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
  • являются предметом найма (социального или коммерческого).
Читайте так же:  Акт передачи квартиры от балансодержателя нанимателю

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

  • неполный пакет документов;
  • неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
  • отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
  • ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Расходы при переводе

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

  • на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
  • на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
  • за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
  • госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 23 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ в часть 2 статьи 23 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2013 г.

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

Информация об изменениях:

Часть 2 дополнена пунктом 6 с 9 июня 2019 г. — Федеральный закон от 29 мая 2019 г. N 116-ФЗ

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

Информация об изменениях:

Часть 2 дополнена пунктом 7 с 9 июня 2019 г. — Федеральный закон от 29 мая 2019 г. N 116-ФЗ

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в часть 2.1 статьи 23 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

[3]

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Информация об изменениях:

Статья 23 дополнена частью 2.2 с 26 апреля 2019 г. — Федеральный закон от 29 мая 2019 г. N 116-ФЗ

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 383-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ) часть 3 статьи 23 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2013 г.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Читайте так же:  Что собой представляет и как попасть в очередь на социальное жилье

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 383-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ) часть 4 статьи 23 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2013 г.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ в часть 5 статьи 23 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2013 г.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение см. постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в часть 9 статьи 23 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Перевод жилого в нежилое. Судебная практика (Москва)

Другие статьи по теме:

Порядок перевода жилого помещения в нежилое (федеральное законодательство и законодательством города Москвы);

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации о возможности перевода жилых помещений в нежилые, помощь в переводе жилого помещения в нежилое подробнее, представительство в суде в случаях оспаривания отказа в переводе подробнее, полное юридическое сопровождение компаний подробнее

Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий

Какие сложности ждут тех, кто желает изменить категорию жилого помещения

Не секрет, что стоимость квартир на первых этажах существенно ниже стоимости всего остального жилья, особенно если они расположены в домах старой постройки. И это понятно: не всем по душе перспектива любоваться из окна, «украшенного» решеткой, на прохожих, забитый машинами двор, мусорные баки, гаражи и т. п. Такой ценовой расклад подталкивает небольшие фирмы и предпринимателей к тому, чтобы приобрести обыкновенную «первоэтажную» квартиру и переделать ее под офис, магазин, салон и прочее, предварительно переведя жилое помещение в нежилое. А сделать это совсем непросто. Посмотрим, к чему нужно быть готовым.

Сразу оговоримся, что мы не ставим своей целью описать «от» и «до» процесс перевода, поскольку в каждом регионе у этой процедуры есть свои особенности.

Можно ли обойтись без перевода

Приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания гражда Например, организация приобрела квартиру для сдачи в аренду физлицам. В этом случае затраты на ее приобретение можно учесть в расходах через амортизацию, ведь жилая недвижимость используется для извлечения доход Если же квартира будет использоваться как-то иначе (например, в ней будет размещен офис), то списывать расходы на покупку такой квартиры крайне рискованно.

Читайте так же:  Размер и индексация материнского капитала, правила использования

Обычный гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства, в качестве приемной врача-психотерапевта, адвокатского кабинет есл

  • не нарушаются права и законные интересы других жильцов;
  • соблюдаются правила пользования жилыми помещениям требования пожарной безопасност санитарно-гигиенически и иные требования;
  • в жилом помещении не располагается промышленное производство (например, цех по изготовлению мягких игрушек).

Но, кроме налоговых рисков, использование жилья не по назначению чревато и другими негативными последствиями.

Видео (кликните для воспроизведения).

ПОСЛЕДСТВИЕ 1.

Жилищная инспекция может оштрафовать собственник за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежило

  • компанию — на 50 000 руб.;
  • предпринимателя — на 5000 руб.

ПОСЛЕДСТВИЕ 2.

Соседи, возмущенные массовым бесконтрольным доступом и нахождением в подъезде посторонних лиц, или прокурор, действующий в их интересах, или местные власти могут обратиться в суд, и тот обяжет собственника квартиры-офиса использовать жилое помещение строго по назначени

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь

ПОСЛЕДСТВИЕ 3.

Местная администрация может через суд добиться продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от властей письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать зако Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Ко всему сказанному также добавим: найти желающих арендовать под офис «непереведенное» помещение наверняка будет сложно. Дело в том, что договор аренды квартиры под офис — это ничтожная сделк И на этом основании налоговики при проверках нередко исключают из «прибыльных» расходов платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначени Правда, в суде есть шанс отбить доначислени

Кстати, зарегистрировать фирму по «жилому» адресу возможно, лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компани В противном случае инспекция откажет в регистрации юрлиц

А теперь переходим к нюансам «переводной» процедуры.

Трудности перевода

Перевести из одной категории в другую можно далеко не каждое жилое помещение. Ведь помимо того, что оно должно быть расположено на первом этаже дома, к нему предъявляется еще целый ряд требовани

  • жилое помещение имеет отдельный изолированный вход с улицы или есть возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

Заметим, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускаетс

  • помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры);
  • в нем никто не зарегистрирован;
  • право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.);
  • если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований — достаточный повод для отказа перевести его в разряд нежилы

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если дом, в котором оно находится, признан ветхим или аварийны

Местные власти нередко вводят вполне оправданные ограничения на объекты, которые можно размещать в бывших жилых помещениях, исключая из них, наприме

  • магазины по продаже пожаро- и взрывоопасных веществ и материалов (к примеру, фейерверков), автозапчастей, шин и автомобильных масел, а также строительных, химических и других товаров, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории жилой застройки;
  • специализированные рыбные магазины;
  • увеселительные и развлекательные заведения;
  • ветеринарные клиники;
  • бани, сауны;
  • похоронные бюро;
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов);
  • телефонные станции;
  • общественные туалеты.

Но если бы этим все и ограничивалось. Перевод помещения из жилого в нежилое, ко всему прочему, очень затратный процесс как по времени, так и по финансам. Вот что нам рассказал руководитель одной из столичных риелторских компаний.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“ Тем, кто собирается самостоятельно заняться переводом жилого помещения в нежилое, могу сразу сказать: это сложная и трудоемкая процедура с массой нюансов, которые в каждом регионе — свои. На практике она может длиться год и более. Чтобы попытаться ускорить процесс, можно, конечно, обратиться в специализированную фирму. Возможно, это сэкономит вам время, но никак не деньги. Например, в Москве средняя стоимость перевода составляет 500 тыс. руб. в зависимости от сложности конкретного случая. Но по итогу сумма может быть намного выше, да и гарантии, что помещение будет переведено в оговоренный срок, никто не даст.

Безусловно, помещение, переведенное в разряд нежилых, прибавляет в продажной цене, да и арендная ставка будет выше. Однако, по моему мнению, процедура с переводом целесообразна лишь в том случае, если жилое помещение, в частности квартира, досталось, что называется, задаром. Например, предприниматель получил квартиру в наследство либо организации ее отдали в счет уплаты долг

Вот лишь некоторые сложности, с которыми наверняка придется столкнуться при смене категории помещения.

СЛОЖНОСТЬ 1.

Надо заручиться согласием собственников помещений в многоквартирном доме.

Вот характерный пример. Редко когда жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома имеет отдельный выход на улицу. Его оборудование неизбежно связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а зачастую — и с изменением режима пользования части территории вокруг дома (если планируется пристройка крыльца, мощение брусчаткой дорожки, ведущей к нежилому помещению, организация парковк

Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудовани (к примеру, замена газовых плит электрическими, устройство туалетов или ванных комнат, прокладка или замена трубопроводо
Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения (к примеру, перенос и разборка перегородок, устройство дверных проемов, ликвидация темных кухонь, устройство или переоборудование существующих тамбуро
При переустройстве и перепланировке нужно вносить изменения в технический паспорт жилого помещени

Читайте так же:  Как выглядит полис омс

В свою очередь, и несущие стены, и определенный участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном дом А закон ясно говорит: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие собственников помещений в многоквартирном дом Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможны

Согласие оформляется в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировк

СЛОЖНОСТЬ 2.

Нужно разработать и согласовать со всеми необходимыми инстанциями проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещени

Начнем с того, что этот проект включает в себя целый пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и Кроме того, проект, как правило, должен быть согласован как минимум с территориальными органами пожарного надзора или Роспотребнадзора (а зачастую — и с теми и с другими а также с жилищной инспекцие А если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекци

Самому подготовить такой проект нельзя, да и нереально это. За ним придется обращаться в специализированную фирму, имеющую свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, выданное саморегулируемой организацие И это, естественно, не бесплатно. За дополнительную плату такие фирмы могут взять на себя также все тяготы различных согласований.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“ Компании, готовящие проектную документацию, по желанию заказчика могут сделать все под ключ, то есть ему не придется бегать по инстанциям. Но если клиент желает сэкономить, то он может ограничиться исключительно подготовкой проекта переустройства переводимого помещения и технического заключения. В этом случае стоимость работ, в частности, в Москве составит около 150 тыс. руб. В эту цену будут также входить консультации и рекомендации по прохождению процедуры согласовани

ДРЯГИН Владимир Сергеевич
Агентство недвижимости «Дорогой город»

[1]

СЛОЖНОСТЬ 3.

Получить положительное решение о переводе помещения в разряд нежилых.

Подать заявление на перевод квартиры в нежилой фонд со всеми сопутствующими документами можно через региональные порталы госуслуг. Например, в Москве это: портал государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы → Электронные услуги → Все электронные услуги → Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

После того как необходимые документ собраны и поданы в соответствующий местный орган, начинают течь 45 календарных дней, отведенные на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещени И предсказать, каким будет решение, никто не возьмется, несмотря на то что отказ возможен лишь в предусмотренных законом случая Чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений либо проект переустройства не отвечает установленным требованиям. Отказ можно обжаловать в суд но это довольно слабое утешение.

Отметим еще и такой момент. Бывает, что при обустройстве отдельного входа в переводимом помещении нужно вырубить несколько деревьев или кустарников. Так вот, легально это можно сделать, только получив специальное разрешение — порубочный билет, выдаваемый уполномоченным органом власти (например, в Москве это Департамент природопользования и охраны окружающей среды, а в Питере — Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству

За самовольную вырубку зеленых насаждений региональными законами, как правило, предусмотрен административный штраф. Например, для столичных организаций он составляет для питерских — от 100 000 до а для нижегородских — от 50 000 до

В заключение мы хотим напомнить, что расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, единовременно списать не получится. По мнению Минфина, они увеличивают первоначальную стоимость квартиры и списываются через амортизационные отчислени

Возникает вопрос: а когда можно начислять амортизацию в этом случае? НК говорит, что начиная с числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект недвижимости был введен в эксплуатацию, независимо от даты его госрегистраци Но в нашей ситуации нужно дождаться, когда переводимое помещение зарегистрируют в ЕГРП как нежилое. Ведь квартира, используемая для каких-либо иных целей, кроме проживания, и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является. Поэтому ее лучше ввести в эксплуатацию не ранее месяца, в котором она зарегистрирована как нежилое помещение. А уже со следующего месяца списывать амортизацию на расходы.

Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое?

Назначение каждого помещения — жилого или коммерческого, производственного, складского, торгового, офисного – учитывается еще при его проектировании и строительстве.

Но некоторые категории помещений отличаются друг от друга несущественно и на протяжении своего существования могут переходить из одной категории в другую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Объясняется такая ситуация тем, что потребность в удобно расположенных бизнес-объектах возникает в районах, где изначально их создание не было предусмотрено планом застройки, а сегодня нет места для строительства новых объектов коммерческой недвижимости, либо оно нарушит архитектурный облик улицы.

Единственный выход – преобразовывать в коммерческую недвижимость существующую жилую. При невозможности удовлетворить в полной мере спрос на жилье проводится и обратная процедура.

Общая информация

Смена категории недвижимости регламентируется Главой 3 Жилищного кодекса России. Перевод помещений из одной категории в другую осуществляют органы местного самоуправления — районные администрации, исполнительные и районные советы, в ряде городов – Департаменты, имеющие отношение к жилищному фонду, городскому хозяйству, строительству и проектированию.

Перевод осуществляется на основании заявления собственника помещения либо его уполномоченного представителя, заявление подкрепляется пакетом документов.

Пакет таких документов в Москве значительно превышает объемом стандартный набор документов, предусмотренный законодательством для других населенных пунктов РФ.

Расходы по переводу жилого помещения в нежилое состоят из оплаты ряда услуг (нотариуса, БТИ, проектной организации), госпошлины за регистрацию нового права собственности и оплаты разницы в цене между жилой и коммерческой недвижимостью. Данную разницу рассчитывает БТИ с учетом ряда факторов.

Читайте так же:  Как оплатить штраф гибдд без квитанции сроки уплаты задолженности


Документы о переводе недвижимости из одной категории в другую регистрируются в Регистрационной палате.

Не всегда осуществление предпринимательской деятельности в жилом помещении требует его перевода в категорию нежилых. Индивидуальный предприниматель, на законных основаниях прописанный в квартире, может вести профессиональную и предпринимательскую деятельность по месту жительства, если его деятельность не мешает другим жильцам квартиры и дома, а помещение соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод не должен противоречить Жилищному кодексу и законодательству о градостроительной деятельности.

Переводимое в нежилые помещение должно быть обособленным.

Если это квартира в многоквартирном доме, она должна располагаться на первом этаже, либо все расположенные под ней помещения тоже должны быть нежилыми.

Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий на улицу, либо должна существовать техническая возможность обустройства такого входа (согласно ЖК РФ, для доступа в нежилое помещение не должны использоваться объекты, обеспечивающие доступ в жилые помещения — подъезд, коридор и подобные).

Для помещений площадью свыше 100 м кв. помимо отдельного входа обязательно наличие запасного, которым может служить вход в квартиру через подъезд.

Не меняется категория недвижимости в аварийных и подготовленных к сносу домах. При несоответствии жилого помещения данным требованиям должна существовать возможность их выполнения.

Существует ряд обстоятельств, которые не делают смену категории недвижимости категорически невозможной, но могут значительно осложнить процедуру. К таким осложнениям и ограничениям относятся:

  • расположение помещения в доме, являющемся объектом культурно-исторической ценности;
  • неудовлетворительное техническое состояние дома, где расположено помещение, необходимость ремонта;
  • расположение квартиры в доме, состоящем на учете в штабе чрезвычайных ситуаций и ГО — этот фактор влияет на оценку объекта;
  • отсутствие подключения помещения к основным инженерным коммуникациям.

Для осуществления перевода заявитель (собственник помещения либо его уполномоченное лицо, действующее по доверенности) должен подать заявление установленного образца в орган местного самоуправления, занимающийся в данном населенном пункте переводом недвижимости из одной категории в другую.

Заявление подается в этот орган непосредственно либо через МФЦ (многофункциональный центр). К нему прилагается ряд документов:

  1. Правоустанавливающие документы на помещение, подлинники либо нотариально заверенные копии.
  2. Техническая документация (план с техническим описанием, для жилого помещения — технический паспорт).
  3. Поэтажный план дома.
  4. Проект перепланировки (переустройства), если эти действия необходимы для использования помещения по новому назначению.

Если перепланировка уже была проведена самовольно, на момент подачи заявления она должна быть узаконена и оформлены все соответствующие документы.

Согласно Жилищному кодексу, осуществляющий перевод орган может самостоятельно запросить не предоставленные заявителем документы в органах, где те хранятся. Точный перечень необходимых документов лучше уточнить в органе, куда будет подаваться заявление.

Нередко требуются заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзоров, техническое заключение о состоянии здания, выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных в помещении жильцов и ряд других документов, не предусмотренных Жилищным кодексом.

Документы принимаются под расписку. Заявление рассматривается на протяжении 45 дней, в трехдневный срок с момента принятия решения документ о нем направляется заявителю, а также собственникам примыкающих помещений. Принятие решения о переводе означает изменение его категории.

В решении может содержаться условие – заявитель должен выполнить переустройство или подобные работы.

В этом случае решение является основанием для проведения этих работ, а моментом перевода помещения в другую категорию считается момент подписания акта приемки работ. Также может быть принято решение об отказе в переводе.

Решение об отказе принимается и направляется заявителю в том же порядке, что и решение о переводе, и может быть обжаловано через суд.

Наиболее частными причинами отказа являются:

  • неустранимое несоответствие помещения условиям, оговоренным в жилищном кодексе;
  • несоответствие проекта переустройства законодательству;
  • отсутствие согласия других собственников помещения или соседей, если их согласие необходимо;
  • предоставление не всех необходимых документов (заявитель не подал документы лично, в ходе межведомственного запроса выяснилось, что в другом органе отсутствуют необходимые документы или информация) либо их предоставление в ненадлежащий орган.

Перевод жилого помещения в нежилое – достаточно распространенное явление, но существует ряд ограничений, требований к помещению, переводимому в другую категорию.

Эти требования связаны как с физическими характеристиками помещения (его расположение, состояние дома), так и с правами собственности на него (обременение, согласие всех собственников).

Условия перевода помещения в другую категорию изложены в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Заявление о переводе подается собственником в орган местного самоуправления, занимающийся подобными вопросами, и рассматривается в срок 45 дней. Немало времени может занять также сбор всех необходимых документов.

Если использование жилого помещение в качестве нежилого предусматривает его перепланировку, переустройство, к заявлению прилагается проект этих работ, в решении оговаривается необходимость их выполнения как обязательного условия перевода, работы выполняются после принятия решения, а после их окончания регистрируется перевод.

При несоблюдении условий, нарушениях законодательства, ошибках при подаче документов заявителю может быть отказано в переводе, но такое решение возможно обжаловать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники


  1. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.

  2. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.

  3. Борисов, А. Н. Защита от принудительной ликвидации юридического лица по искам государственных органов / А.Н. Борисов. — М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2007. — 272 c.
  4. Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.
Осуществление перевода жилого помещения в нежилое
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here