Покупка квартиры с обременением по ипотеке – нюансы и риски

Главное по теме: "Покупка квартиры с обременением по ипотеке – нюансы и риски" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Как купить жилье, которое находится в залоге? Покупка квартиры с обременением по ипотеке

До момента всех выплат по ипотеке квартира находится в собственности банка.

Однако у заемщика может возникнуть необходимость в продаже жилья.

Можно ли выставить на продажу квартиру с обременением?

Проведение сделки возможно, но нужно иметь в виду все сопутствующие сложности.

Как купить квартиру с обременением по ипотеке?

Существует два варианта покупки жилья в ипотеке:

  • выплата остатка ипотечной задолженности с последующим приобретением квартиры;
  • выплата долга продавцом.

Вне зависимости от того, кто именно будет выплачивать задолженность, алгоритм приобретения является одинаковым:

  1. получение разрешения банка на досрочное погашение долга.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи. Документ подтверждает намерение выкупить жилье с обременением.

В договоре указываются сроки выплаты задолженности. Он требуется для предъявления в банке для получения разрешения на продажу. На основании документа вносится аванс по ипотечному долгу.
  • Сумма, которую нужно внести покупателю, делится на две части: оплата долга и оплата самой недвижимости.
  • После получения разрешения от банка и оплаты долга требуется обратиться в Росреестр с заявлением для снятия обременения.
  • Оформляется основной договор купли-продажи. Документ заверяется у нотариуса.
  • Перечисляется остаток оплаты.
  • Новый владелец регистрирует право собственности в органе Росреестра.
  • Нет никакой гарантии, что банк даст согласие на досрочное погашение ипотеки. Связано это с тем, что финансовому учреждению выгодно получать выплаты на протяжении всего ипотечного срока, так как в процессе «набегает» больший процент.

    Если банк не даст своего разрешения, сделка купли-продажи будет считаться незаконной. Связано это с тем, что недвижимость не находится в собственности продавца, следовательно, он не может ей распоряжаться.

    Риски при покупке недвижимости, которая находится в залоге

    У последнего куда больше рисков:

      до погашения долга не может быть заключен договор купли-продажи. Покупатель может погасить долг, после чего продавец станет собственником.

    Есть вероятность, что он раздумает передавать жилье в руки нового собственника, и покупатель ничего не сможет доказать. Выход: нужно заключать предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все нюансы сделки.
    Продавец может ввести человека в заблуждение, оформляя сделку без согласия банка. В этом случае она признается незаконной, тогда как деньги уже были переданы.

    Выход: при покупке нужно контактировать не только со второй стороной сделки, но и непосредственно с банковскими сотрудниками.
    Человек может передать средства, но нет гарантии, что продавец, получив деньги, передаст право собственности на квартиру.

    Выход: деньги следует передавать исключительно через банковскую ячейку с заключением договора, по которому продавец получает средства только после вступления нового владельца в права на недвижимость.

    Рассматривая сделка считается рискованной, а потому при ее проведении вдвойне важно соблюдать правила безопасности.

    Можно ли купить ипотечную квартиру в кредит?

    Существует два варианта приобретения ипотечного жилья в ипотеку:

    1. переоформление уже имеющегося кредита на покупателя. Самый простой вариант по оформлению. Единственный, но значимый минус – банки редко дают согласие на изменение заемщика.
    2. Получение нового ипотечного займа на остаток стоимости квартиры.

    Приобретение жилья с обременением – длительная процедура, предполагающая ряд рисков. При оформлении важно соблюдать основы финансовой безопасности: заключение договора, использование банковской ячейки при передаче средств.

    Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке: риски, особенности

    Острым вопросом остаётся покупка квартиры с обременениями по ипотеке, риски есть у любых подобных сделок. Особенно для молодых семей, у которых проблемы с жильём. Способов обзавестись собственной недвижимостью сейчас существует великое множество. Приобретение квартир с обременением по ипотеке – один из вариантов.

    Но не все знают о том, что такое объект с обременением ипотекой и другими обстоятельствами.

    Определение, основные понятия

    Обременениями называют ограничения или запреты, связанные с возможностью продать недвижимость, использовать в полном объёме как могут собственники. ЕГРП – место, где фиксируется статус недвижимости, информация по обременениям. Информация описывается и свидетельством, подтверждающим регистрацию права собственности. Это важно для тех, кто задумался, как купить ипотечную квартиру.

    Обременение по квартире не исчезает, когда её продают. Оно просто переходит от старого владельца к новому, если до покупки ограничение не было снято.

    Ипотека – самый распространённый вид обременений, но встречаются и другие варианты. Порядок процедуры у банка сохраняется стандартный.

    Разновидности

    Ипотека часто встречается как обременение. И клиенты часто не гасят свои долги полностью перед тем, как владельцы решают расторгнуть договор, искать новых покупателей. Манипуляции с недвижимостью допустимы, но нужно спрашивать разрешения у финансовой организации. Это общее правило при любой покупке квартиры с обременением по ипотеке, риски таких сделок неизбежны.

    Перед получением разрешения на перепродажу сотрудники банка устанавливают размер оплаты, который гасится клиентом.

    Информация об аресте

    Арест – обозначение специальных мер, применяемых в отношении недвижимости из-за того, что бывший владелец совершил определённые проступки. Например, долгое время не оплачивал коммунальные услуги. Это ограничение накладывают даже на недвижимость, когда она в ипотеке, у собственника в полном владении.

    Важно! Арест – одно из тяжёлых обременений. Любые действия, в которых участвует квартира, будут признаваться недействительными. Перед приобретением вопрос заслуживает отдельного внимания.

    Снятие с ареста возможно только после устранения причины. Если это долги, то их оплачивают. Иногда требуется сменить место прописки, дождаться, пока дети станут совершеннолетними. Тогда квартира, находящаяся на продаже, снова будет доступна.

    Читайте так же:  Что такое обременение земельного участка и его виды

    Рента и найм

    Рента ещё называется пожизненным содержанием. Если владелец квартиры заключает подобное соглашение – квартира автоматически получает обременение. Значит, что перепродажа третьим лицам становится недопустимой. Надо составлять договор купли-продажи. В случае обременения он будет признан ничтожным. Где бы ни находилось учреждение, одобрявшее сделку.

    Обременение снимается, только когда собственник уходит из жизни. Новым владельцем автоматически становится рентоплательщик. Потому его тоже может интересовать вопрос, как купить квартиры, которые находятся в ипотеке.

    Найм –та же аренда. Продажа недвижимости невозможна, пока не закончится срок действия основного соглашения. Можно использовать два варианта при снятии обременения:

    • Дождаться, пока договор закончит действие.
    • Преждевременное изучение расторгнутого договора.

    Прописанные жильцы

    На недвижимость обременение накладывают любые жильцы, которые прописаны по соответствующему адресу. Любая квартира попадает под общие правила. Собственник остаётся один, потому серьёзных затруднений продажа вызвать не должна. Общее число прописанных не влияет на исход. Лишь наличие недееспособных, несовершеннолетних жильцов, которые находятся на территории, вызывает сложности.

    Выписать других невозможно, если у них нет альтернативной площади для проживания. Это также осложняет покупку ипотечных квартир, риски увеличиваются.

    Аварийное состояние дома

    Продажа квартир недопустима, если состояние дома признано аварийным. И если принято решение проводить расселение. Тогда продажа лишена всякого смысла, она угрожает здоровью и жизни жильцов. Потому о возможности продажи аварийной недвижимости стоит забыть. Риски покупателя будут слишком большими.

    Сервитуты на земельных участках

    Сервитут –разновидность обременения не для квартиры, а для земельного участка, в пределах которого она располагается. Обычно сервитуты накладываются при участии нескольких сторон, если возникают сомнения в возможности создать комфортные условия для проживания и нахождения на той или иной территории. От этого страдает и квартира.

    Обременения данного вида часто регистрируются ЕГРП. Сотрудникам данного органа надо подать специальное заявление, чтобы узаконить сервитут. Тогда упростится и ответ на вопрос, можно ли купить квартиры в ипотеку.

    Дополнительные советы

    Каждый человек стремится к тому, чтобы максимально обезопасить себя. Рекомендуется заранее проверять квартиры под ипотекой на вопрос обременений.

    Доступно одно из следующих решений:

    1. Обращение к ЕГРП. Орган власти выдаёт выписки с интересующей информацией по объектам. Обременения не исключение. Сделку нужно совершить без риска и для продавца.
    2. Отправка онлайн-запросов, если личные посещения стали невозможными.

    Достаточно заполнить специальное заявление, оплатить государственную пошлину для решения вопроса. Такая пошлина платится, и когда оформляется договор купли-продажи квартиры.

    Главная особенность подобных сделок при участии обременённого объекта – то, что приобретение осуществляется не у физических собственников, а, фактически, – у банка. У финансовой компании в залоге находится объект недвижимости. Потому меняется и процедура покупки.

    Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, с обременениями обычно связана с материальными рисками. Но их легко снять, проведя грамотную проверку. А вот от мошенников полностью не защищён никто. Сделки могут совершаться при сокрытии информации по обременениям.

    [3]

    Заключение

    Главная рекомендация при любом порядке действий– проверка абсолютно всех документов на предмет юридической чистоты. Тогда своевременная защита облегчается. Орган самоуправления, Росреестр и банк помогут с решением подобных вопросов. Они также оценят недвижимость, находящуюся в ипотеке.

    Достоинств у подобных схем больше:

    1. Быстрое решение жилищного вопроса. Покупатель может переехать в купленную недвижимость сразу после того, как оформлены документы.
    2. Низкая стоимость. Обременения ведут к серьёзным скидкам на любые объекты.
    3. Приобретение недвижимости, которая будет ликвидной. Значит, её просто будет выкупить.

    Обращение к юристам, предлагающим услуги по сопровождению сделок, также помогает найти выход при любых обстоятельствах. И выбрать наименее рискованную квартиру с обременением. Есть специализированные сайты, находящиеся по разным адресам, позволяющие сэкономить на посещении нотариусов. Там используются всплывающие формы для мгновенной связи с консультантами, способными дать ответы на любые интересующие вопросы. Остаётся только воспользоваться возможностями, к которым открывается доступ благодаря современным технологиям. Тогда у приобретателя возникает меньше проблем.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке

    Покупка квартиры – это важный шаг для любого человека, требующий оценки многочисленных вариантов недвижимости и собственных финансовых возможностей. Многие люди обладают ограниченными средствами, поэтому ищут объекты по самой низкой стоимости. Поэтому нередко осуществляется покупка квартиры с обременением, так как такая недвижимость обладает доступной ценой. Этот процесс может реализоваться напрямую с собственником или с привлечением банка, у которого квартира находится в залоге.

    Понятие обременения

    Обременение представлено определенным ограничением по отношению к объекту недвижимости, из-за которого владелец не может полноценно распоряжаться жильем. Непременно о наличии такого обременения вносится информация в Росреестр, поэтому указываются сведения в свидетельстве о собственности.

    Не снимается ограничение и при продаже жилья, поэтому оно переходит на нового владельца.

    Виды обременения

    Существует много видов обременений, причем каждая разновидность отличается своими особенностями.

    Вид обременения Нюансы
    Ипотека Покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется наиболее часто. Ограничение накладывается банком, в котором оформлялся кредит на покупку жилья, поэтому это учреждение может изъять и продать объект. Продажа такой квартиры допускается только с разрешения банка.
    Рента Составляется договор владельца с рентодателем, причем соглашение может быть с постоянным или с пожизненным содержанием.
    Арест Накладывается на жилье, если собственник обладает значительными долгами, по которым начато судебное производство, поэтому приставы могут арестовать и продать имущество для погашения задолженности.
    Аварийное жилье Если данный статус присвоен строению, то квартиры в нем не могут продаваться.
    Сервитут Предполагает, что третьи лица обладают возможностью пользоваться участком или недвижимостью, хотя этот объект не принадлежит им официально.

    Наиболее часто гражданам требуется покупка квартиры с обременением банка. В этом случае надо разобраться в нюансах правильного приобретения и минимизации рисков потери денег и недвижимости.

    Читайте так же:  Порядок и сроки подачи апелляции в уголовном процессе

    Как узнать о наличии обременения?

    Покупка любой недвижимости должна сопровождаться тщательной проверкой юридической чистоты сделки. Поэтому покупатель должен пользоваться разными способами для получения информации о продавце и самом объекте.

    Для получения данных относительно наличия обременения можно пользоваться несколькими способами. Оптимальным считается получение выписки из ЕГРН о конкретной квартире. В ней содержатся основные данные о жилье, а также имеющиеся наложенные ограничения.

    Также предоставляются эти данные на сайте Росреестра или Госуслуг. Для этого важно зарегистрироваться и авторизоваться на этих ресурсах, после чего в нужном разделе заказывается электронная версия выписки.

    Что должны знать покупатели?

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно рискованный процесс, поэтому каждый человек, планирующий такое приобретение, должен учесть некоторые важные моменты:

    • так как владелец квартиры является несостоятельным плательщиком, то существует вероятность, что на жилье имеется двойное обременение;
    • дополнительно следует проверить, не арестовано ли имущество, так как при таких условиях после покупки объекта придется разбираться не только с банком, но и с приставами;
    • надо убедиться в отсутствии открытого производства, так как, если по ипотеке имеются просрочки и уже начислены значительные неустойки, то осуществлять продажу владелец может только при содействии банка;
    • покупатель должен убедиться, что уплачиваемых им средств хватит не только на погашение самого ипотечного кредита, но и всех процентов и начисленных неустоек, так как, если в итоге не будет погашен заем, то обременение снять будет невозможно.

    Все вышеуказанные знания позволят избежать значительных рисков.

    Плюсы такого приобретения

    Покупка квартиры под обременением обладает некоторыми преимуществами:

    • возможность найти недвижимость по сниженной стоимости, так как ипотечные заемщики стараются как можно быстрей продать объект, чтобы воспользоваться этими средствами для погашения кредита;
    • если осуществляется сделка по многочисленным правилам и с привлечением банка, то она будет законной и официальной, причем дополнительно в ипотечной квартире обычно не бывает прописанных посторонних граждан;
    • возможность оформить ипотеку, так как, если у покупателя отсутствуют личные сбережения для этой покупки, то на него может быть оформлен кредит вместо прошлого заемщика.

    В большинстве случаев такие квартиры продаются уже с качественной и привлекательной отделкой, причем она является новой, поэтому можно заезжать в жилье сразу после приобретения.

    Минусы процесса

    Покупка квартиры под обременением ипотекой имеет не только положительные параметры, но и значимые минусы:

    • высокие риски наличия других проблем с недвижимостью, поэтому покупатель может потерять данный объект сразу после покупки;
    • длительность процедуры, так как требуется взаимодействовать с банком, получать информацию о чистоте сделки, привлекать нотариуса и осуществлять разные действия в Росреестре и банке;
    • возможность того, что продавец окажется мошенником, и при использовании разных незаконных схем сможет лишить человека имущества и денег.

    Поэтому покупка квартиры с обременением совершается людьми достаточно редко. Это относится даже к объектам, по которым устанавливается действительно низкая цена.

    [2]

    Существуют определенные риски покупки квартиры с обременением по ипотеке. Именно за счет них такая схема считается не слишком привлекательной. Все риски должны предусматриваться покупателем, чтобы имелась возможность для их минимизации.

    Риски покупки квартиры с обременением заключаются в следующем:

    • собственник может продавать недвижимость без предварительного получения разрешения на этот процесс от банка, причем он на это не обладает нужными правами. Поэтому важно убедиться в наличии согласия со стороны учреждения;
    • наличие двойного обременения – это достаточно частая проблема, так как люди, не обладающие хорошим финансовым состоянием, нередко пользуются одной недвижимостью при оформлении разных сделок. Поэтому важно тщательно изучать информацию, содержащуюся в Росреестре, чтобы не возникла ситуация, при которой можно потерять купленный объект;
    • нередко продавцы требуют внесения аванса, на основании которого будет погашен займ, но после получения средств деньги не используются по назначению, поэтому возникают сложности с дальнейшим осуществлением сделки;
    • значительным риском считается то, что продавец может оказаться мошенником, который пользуется разными незаконными схемами для обмана граждан;
    • опасно совершать сделку, при которой покупатель погашает остаток долга в банке по ипотеке продавца, так как тот может просто отказаться далее подписывать договор купли-продажи. А избежать этого можно путем формирования и подписания предварительного соглашения.

    Для предотвращения ситуации, при которой человек может потерять свои средства, рекомендуется пользоваться банковской ячейкой для оплаты приобретаемой недвижимости.

    Процедура приобретения жилья

    Если планируется покупка квартиры с обременением банка, следует хорошо разобраться в основных правилах этой процедуры.

    Для предотвращения возможной потери денег учитывается правильная последовательность действий со стороны покупателя:

    • первоначально выбирается подходящая недвижимость, для чего гражданин ориентируется на свои возможности и пожелания;
    • далее надо убедиться в законности сделки, для чего проверяется, оповещен ли банк о продаже объекта, а также все нюансы обсуждаются непосредственно с этой организацией;
    • гражданин должен проверить, является ли сделка юридически чистой, поэтому запрашивается выписка из ЕГРН, а также надо убедиться в отсутствии долгов по коммунальным услугам или капремонту;
    • надо получить выписку из домовой книги, чтобы проверить, не прописаны ли в недвижимости несовершеннолетние;
    • формируется и изучается договор покупки квартиры с обременением, причем желательно подписывать его только в присутствии банковского работника;
    • передача денег производится с помощью банковских ячеек, причем в одну кладется сумма, необходимая для погашения ипотеки с процентами и неустойками, а во вторую направляются деньги, передаваемые продавцу;
    • после заключения контракта деньги из ячеек отправляются банку и бывшему владельцу объекта;
    • далее снимается обременение с квартиры, и она оформляется на покупателя.

    С помощью вышеуказанных последовательных этапов можно предотвратить мошеннические схемы со стороны продавца.

    Тонкости процесса

    Покупка квартиры с обременением Сбербанка или какого-либо другого банковского учреждения – это сложная и длительная процедура. Для предотвращения разных негативных последствий рекомендуется учитывать нюансы:

    • не переходит ипотека от одного человека к другому, поэтому основным назначением данного процесса выступает погашение кредита средствами покупателя;
    • обязательно нужно участие банковских работников;
    • продаются залоговые объекты длительное время, поэтому обычно покупатели могут рассчитывать на действительно низкую стоимость, но не надо забывать и о дополнительных проверках;
    • низкие риски будут, если продавец сам сможет своими средствами погасить кредит, после чего продаст объект, но в этом случае надо составлять предварительный договор.
    Читайте так же:  Штраф за непристегнутого пассажира, водителя и ребенка кто несет ответственность

    Таким образом, при учете всех тонкостей процесса каждый человек может стать владельцем качественного объекта по оптимальной цене.

    Можно ли избежать рисков?

    Для предотвращения рисков учитываются разные моменты. Важно, чтобы в процессе продажи такого объекта участвовали работники банковского учреждения, в котором изначально оформлялась ипотека на покупку этого жилья.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Дополнительно необходимо уделить много внимания всесторонней проверке чистоты сделки. Оптимальным считается обращаться к квалифицированным юристам, которые сами займутся данным процессом.

    Деньги должны предоставляться только с помощью банковской ячейки, а не передаваться лично в руки продавцу.

    Как снимается обременение?

    Как только будет осуществлена покупка квартиры с обременением, можно снимать ограничение. Это возможно только после того, как будет полностью погашен кредит. Для этого в банке надо взять закладную и справку, в которой содержится информация о закрытии ипотеки.

    Далее надо прийти в Росреестр для внесения нужных сведений и переоформления квартиры. Выдается новое свидетельство в течение 30 дней.

    Можно ли рассчитывать на вычет?

    При покупке любой недвижимости каждый налогоплательщик может получать возврат. Вычет при покупке квартиры с обременением осуществляется таким же образом, как и при приобретении любого другого аналогичного объекта.

    [1]

    Возврат назначается как при внесении только личных сбережений, так и с использованием заемных банковских средств. Для того важно, чтобы сам покупатель был официально работающим человеком или ИП, уплачивающим за себя НДФЛ. Размер вычета зависит от стоимости купленного объекта, но максимально может быть возвращено 260 тыс. руб.

    Ниже представлено видео с советами риэлтора относительно правильной покупки ипотечной квартиры.

    В заключение

    Таким образом, допускается приобретать квартиры, на которых находится обременение банков. Ипотечное жилье продается по низкой цене, а также имеется множество других преимуществ такой сделки. При этом покупателям приходится сталкиваться с разными рисками и сложностями. Для их предотвращения важно точно соблюдать правильную последовательность действий, а также учитывать тонкости и нюансы процедуры.

    Учитывается необходимость участия банковских работников. Если владелец объекта не предупреждает банк о принятом решении, то это является незаконной сделкой, которая может расторгаться судом. Каждый покупатель должен заботиться о том, чтобы сделка была юридически чистой, поэтому оптимальным считается пользоваться помощью профессиональных юристов.

    Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

    Современная экономика сформировалась так, что преобладающее большинство россиян приобретают дома, участки и квартиры с использованием заёмных средств. В частности, здесь говорится об ипотечном кредитовании. Причина в том, что рыночная цена обычной квартиры слишком высока, и люди со средним уровнем дохода заключают ипотечные договора для её покупки.

    Зачастую, приобретение ипотечного жилья – единственный вариант, позволяющий обзавестись собственной жилплощадью. Разумеется, процедура сопровождается некоторыми «опасностями». А есть ли возможность снизить их или нейтрализовать вовсе?

    Что представляет собой обременение?

    Под термином «обременение» подразумевается наложение ограничений на любые сделки с недвижимым имуществом. Все действующие запреты отражаются в договоре на покупку жилья. Если квартира имеет обременение, то её нельзя перепродать, сдать в наём и совершать другие действия.

    Когда речь идёт об обременении, наложенном банковской организацией, то ограничения можно убрать лишь после выполнения своих финансовых обязательств владельцем недвижимости.

    Можно выделить несколько типов обременения:

    • Залог – требует обязательного согласия собственника. В большинстве случаев применяется при оформлении кредита наличными. Снимается после выплаты кредита.
    • Арест – является вынужденным и налагается в соответствии с решением суда. Причина может заключаться в наличии большой задолженности перед государством. Снимается на основании постановления, вынесенного судебной инстанцией.
    • Аренда – основывается на договоре. Действует в течение оговоренного периода времени, позволяя арендатору пользоваться жилой площадью.

    Ограничения на проведение сделок будут сохраняться до того мгновения, пока заёмщик не погасит кредит, выполнив свои обязательства по договору. В большинстве случаев, ипотека выплачивается на протяжении многих лет. Всё это время квартира остаётся обременённой.


    Как только будет произведён последний платёж по договору, заёмщик имеет законное право затребовать от банковской организации подтверждение того, что все обязательства были выполнены в полном объёме. К документу должна быть приложена выписка со специального счёта, свидетельствующая о погашении кредита.

    Далее, владелец жилья может смело подавать документы на снятие обременения в Росреестр. В свою очередь банковская организация, обязана предоставить все бумаги.

    Документы, подаваемые гражданином, включают:

    • Заявление на снятие ограничений;
    • Бумаги на недвижимое имущество;
    • Документ, удостоверяющий личность;
    • Документ, подтверждающий оплату налогов.

    Что касается банка, то он представляет в Росреестр закладную на недвижимость, а также бумагу, подтверждающую выполнение заёмщиком всех материальных обязательств.

    Характерные особенности ипотечного договора

    Заём, предоставляемый кредитной компанией для приобретения жилого недвижимого имущества, именуется ипотекой. Пока задолженность не будет полностью погашена, собственником жилья является банк, что и принято называть обременением. Одной из индивидуальных характеристик ипотечного договора является его долгосрочность, которая зачастую, составляет более 10 лет.

    Увы, в практике насчитывается множество примеров, когда заёмщик, по тем или иным причинам, теряет возможность дальнейшей выплаты кредита, и единственным выходом становится продажа обременённой недвижимости, которая позволит избавиться от финансовой кабалы.

    Читайте так же:  Как восстановить утерянные документы на квартиру

    В том случае, если материальное состояние человека не позволяет ему далее вносить платежи по ипотеке, он имеет право выставить жильё на торги.

    Для этого, ему придётся сделать следующее:

    • В банковской организации, выдавшей ипотеку, запрашивается разрешение на продажу жилья с обременением;
    • Формируется и подписывается договор;
    • Покупатель принимает на себя все обязательства перед банком и возмещает прежнему владельцу деньги, которые уже были внесены по ипотечному договору.

    Указанный алгоритм является наиболее оптимальным для первого владельца жилья.

    К сожалению, в реальном мире, выставление обременённой недвижимости на торги зачастую сопровождается различными сложностями и проблемами. Чтобы избежать их, минимизировав риски, специалисты настоятельно рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.

    Какие риски возникают при приобретении недвижимости с обременением?

    Покупка жилья, имеющего обременение, характеризуется двумя ключевыми преимуществами, которые и становятся основополагающими для большинства покупателей:

    1. Привлекательная стоимость. Цена квартиры, изъятой у должника, значительно ниже первоначальной.
    2. Третьи лица не могут претендовать на данное жильё, так как с момента заключения ипотечного договора, квартира находилась в собственности банка.

    На этом перечень завершается, оставляя первенство за проблемами. Зачастую, отсутствие юридической поддержки приводит к тому, что покупатель обременённого жилья сталкивается с неприятными последствиями. Что касается алгоритма, следуя которому можно минимизировать возможные риски, то он включает в себя следующие этапы:

    1. Формирование предварительного договора о приобретении недвижимости. В документе прописываются все детали сделки, включая обременение.
    2. Выполнение финансовых обязательств перед банковской организацией;
    3. Подача пакета бумаг для регистрации недвижимого имущества.

    Если следовать порядку, то разрешение у банковской организации брать не нужно. Что касается договора, то он должен быть сформирован и подписан заранее. Это обусловлено тем, что после погашения задолженности, первый заёмщик откажется от сделки.

    Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала. Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку. Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

    Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу. В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно. Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

    Когда все обязательства будут выполнены, обременение можно снять.

    Важно помнить, что банковская организация всегда принимает участие в организации подобных сделок. Прежде всего, это является гарантом того, что квартира не будет продана лицу, благосостояние которого не позволяет своевременно погасить задолженность перед банком.

    Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

    Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

    • Получить консультацию опытного юриста;
    • Обратиться за помощью к официальному риелтору;
    • Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
    • Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
    • Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

    Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

    1. Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
    2. Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
    3. Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

    Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

    При возникновении спорных вопросов, следует сразу же обратиться к юристу, так как неверное понимание ситуации и трактовка того или иного пункта договора, могут привести к неприятностям.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке – нюансы и риски

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Ипотечное жильё является выходом из сложной ситуации с собственным жильём для многих россиян и поэтому государство строго следит за тем, чтобы банки не завы. →

    Особенности покупки квартиры с ипотекой и другим обременением: существующие риски, образец договора в пользу продавца

    При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.

    Само понятие обременения говорит о том, что продажа квартиры проходит с особенностями. Иногда реализация такого имущества запрещена, поэтому особенно внимательно следует относиться к сведениям в выписке ЕГРН.

    Виды обременений на квартиру

    Законодательство предусматривает следующие виды обременений на квартиру:
    • Ипотека, т.е. залог недвижимости в пользу банка. В случае неуплаты долга квартира реализуется в судебном порядке, за счет чего гасится кредит. Продать заложенную недвижимость можно с согласия залогодержателя.
    • Рента, или пожизненное содержание владельца квартиры с условием перехода ее к рентоплательщику. Продать, обменять или произвести другие действия с имуществом будущий собственник не может, пока рентополучатель проживает на данной жилплощади. Реализация производится с согласия текущего владельца.
    • Арест. Наиболее часто он накладывается по причине неуплаты коммунальных платежей и алиментов. Реализация квартиры может производиться только после снятия ареста.
    • Договор аренды. Наниматели имеют на руках официальный документ, что они могут находиться в квартире указанный период. В это время продажа квартиры может быть осуществлена, но выселить жильцов покупатель не имеет права.
    • Прописка. Есть категории граждан, которых нельзя выписывать без предоставления им другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. После продажи квартиры они могут остаться зарегистрированными там несмотря на то, что новый владелец — совершенно чужой им человек.
    • Аварийное жилье. Квартиры в домах, признанных аварийными, продавать нельзя.
    Читайте так же:  Облагается ли налогом дарение недвижимости между родственниками

    Приобретение квартиры с обременением по ипотеке

    На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

    Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

    Существующие риски

    Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

    При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

    Способы приобретения квартиры покупателем

    Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

    • переоформление ипотеки на покупателя;
    • выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

    Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

    Как снять обременение?

    Образец заявления на снятие обременения:

    Далее составляется стандартный договор купли-продажи квартиры без обременения:

    Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

    Порядок заключения сделки и необходимые документы

    Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

    • получение согласия банка на продажу;
    • заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
    • погашение кредита средствами покупателя;
    • снятие залога с имущества;
    • передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
    • регистрация права собственности нового владельца.

    Договор с обременением в пользу продавца

    Есть и другой вариант оформления сделки, когда покупатель берет на себя обязательства по погашению ипотеки в том же или другом банке. Это происходит нечасто, ведь новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора (платежеспособность, хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и пр.). Если покупатель подходит по всем параметрам, он может переоформить ипотеку на себя.

    Основания установления обременения

    Обременение с квартиры не снимается, и банк остается залогодержателем. Меняется только залогодатель, если перекредитование происходит в рамках одного финансового учреждения.

    Основанием для залога является договор ипотеки, оформленный на нового заемщика. Если он состоит в браке, созаемщиком должен выступать его супруг. Исключением станет брачный договор с условием разделения кредитных обязательств (см. также: образец брачного договора о собственности на квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке).

    Образец, содержание и существенные условия договора

    Образец ипотечного договора:

    Положения кредитного договора могут отличаться от тех, которые действовали для продавца квартиры. Банк может выдать ипотеку только по тем программам, которые сейчас актуальны. Именно поэтому перед оформлением сделки следует уточнить существенные условия кредита:

    • процентная ставка;
    • срок кредитования;
    • размер платежа;
    • условия досрочного погашения;
    • штрафные санкции за просрочку и пр.

    Стоит ли приобретать жилье с обременением ипотекой?

    Как правило, стоимость квартир с обременением ниже среднерыночной. Однако следует понимать, что такое приобретение является существенным риском для покупателя. Не стоит безоговорочно полагаться на порядочность продавца и банка.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Лучшим решением станет привлечение к сделке квалифицированного юриста. При грамотном оформлении купли-продажи риск оспаривания сделки и потери денег минимален.

    Источники


    1. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.

    2. Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.

    3. Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.
    4. Петражицкий, Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности; СПб: Лань, 2013. — 608 c.
    Покупка квартиры с обременением по ипотеке – нюансы и риски
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here