Преимущественное право покупки доли в квартире

Главное по теме: "Преимущественное право покупки доли в квартире" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Статья 250. Преимущественное право покупки

Статья 250. Преимущественное право покупки

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 250 ГК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 1 статьи 250 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ пункт 2 статьи 250 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

наследование 24

бесплатные консультации по наследованию

Сделка по покупке: о преимущественном праве

Любой объект считается общим, если у него сразу несколько владельцев. Но допустимо существование ещё таких понятий, как совместная собственность, либо долевая. Реализация долей так же возможна, если соблюдаются основные правила. Надо учитывать преимущественное право покупки, которым обладает каждый собственник.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Что значит «преимущественное право»

Владелец доли в любой объекте недвижимости имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Но в статье 250 ГК РФ говорится о том, что предварительно требуется предупредить о желании совершить то или иное действие других собственников имущества, если они имеются.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Ведь именно другие собственники при наличии намерения имеют право первыми выкупить имущество.

Когда возникает преимущественное право

Преимущественное право явление, которое действует, когда несколько человек владеют комнатами в пределах одного объекта недвижимости. И когда эти комнаты находятся рядом друг с другом. То же самое касается земельных наделов, частных домов.

Все совладельцы при этом наделяются равными правами.

Доли в жилье, в основном, продаются по следующим причинам:

  1. Необходимость получить денежные средства.
  2. Наследование доли на основании закона, либо составленного ранее завещания.
  3. Оформление развода.

Что такое преимущественное право покупки доли? Законодательная база. Смотрите видео:

[2]

Законодательная база, регулирование

За регулирование любых сделок, связанных с объектами в долевой собственности, отвечают следующие нормативные акты:

  • ФЗ №218.
  • ФЗ №122.
  • ФЗ №172.
  • Жилищный Кодекс.
  • Налоговый Кодекс.
  • Гражданский Кодекс.

Действует ли при дарении

Правило преимущественной покупки действует, когда речь идёт о возмездной передаче имущества от одного собственника к другому. Совсем другая ситуация- когда всё проводится безвозмездно.

Существует два варианта дарения, при которых это правило перестаёт действовать.

Собственник оформляет дарение на свою долю, в адрес потенциального покупателя. Последний становится одним из собственников долевого имущества. Он реализует свои законные права, не нарушая интересов того, кто недвижимость подарил.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру между родственниками у нотариуса? Читайте по ссылке.

Оформляется то же дарение, сопровождаемое неформальной передачей денежных средств. Покупателям важно заранее попросить предоставления расписки. Тогда будет меньше вероятность того, что сделку признают недействительной.

Что такое уведомление, кому оно высылается и для кого

Уведомление –официальный письменный документ, в котором передаётся та или иная информация. Образец уведомления о продаже доли в квартире можно скачать ниже бесплатно.

Такие уведомления становятся важными доказательствами, когда речь заходит о необходимости организовать судебное разбирательство.

Уведомления высылаются всем собственникам долей, которые располагаются рядом с имуществом составителя. Это необходимо для передачи информации относительно предстоящей сделки.

Другие владельцы соглашаются с описанными условиями, либо возражают. Или могут реализовать своё право на преимущественную покупку.

Образец уведомления о продаже доли.

Какие способы можно использовать для уведомления

Информирование совладельцев может проводиться в нескольких вариантах:

  1. Отправление телеграмм, с уведомлением о вручении.
  2. Отправка при поддержке нотариусов.
  3. Самостоятельная отправка, ценными, либо заказными письмами, с уведомлением о вручении.

Чеки и квитанции об отправке должны быть сохранены. При возникновении споров они будут важными доказательствами.

В самих уведомлениях указывают информацию, связанную со стоимостью продаваемой доли, предложением использовать приоритетное право в адрес других собственников. Отдельно отмечается, что отказ приводит к реализации имущества в адрес других лиц.

Информация о цене на долю

Главное правило – чтобы этот показатель оставался одинаковым. И в момент непосредственной реализации третьим лицам, и при отправке предложений по реализации преимущественных прав.

Читайте так же:  Что означает знак во дворе «жилая зона» и чем грозит нарушение пдд на придомовой территории

Других ограничений при составлении документов не введено.

Какова ответственность при нарушении прав

Продажа доли может быть оспорена через суд, если выяснится, что стороны обошли правило преимущественных прав.

На решение вопроса уходит много времени и сил, но вероятность принятия решение об отзыве сделки в подобной ситуации остаётся большой.

Об отказах

Право преимущественной покупки не может быть передано другим лицам.

Потому как само право носит исключительно личный характер. При желании можно лишь высказать отказ от реализации данного права в конкретном случае.

Как они выражаются

Одного утверждения в устной форме будет недостаточно. Нужно использовать письменную форму. Образец заявления об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире можно скачать ниже бесплатно.

Главное – уделить отдельное внимание описанию условий соответствующей сделки.

Такие отказы требуют оформления с участием нотариусов. Но можно сэкономить время, обратившись в соответствующее учреждение государственного уровня.

Тогда остаётся только подать заявление по форме, указанной в законе. Из документов предъявляется только паспорт, удостоверяющий личность.

Даже государство должно дать письменный отказ, если именно ему принадлежит одна из реализуемых долей. Иначе совершение сделок станет невозможным.

При этом, когда реализуется собственность в пользу другого владельца доли, последний может выдвигать свои собственные дополнительные условия.

Нужно ли платить налог на имущество, полученное в подарок? Кто может не платить? Ответы читайте здесь.

Образец отказа от преимущественного права покупки доли.

Дополнительные советы

Необходимо заранее ознакомиться с дополнительными нюансами:

  • Право преимущественной покупки относится к материальной группе прав. Потому допустима ситуация, когда его передают по наследству.
  • Уступка права невозможна. Все собственники должны отказаться от его реализации, именно в письменном виде.
  • Стандартные правила извещения собственников применяются в случае сделки по мене недвижимости, либо его части.

Информация о реализации долей третьим лицам

Такие сделки осуществляются не раньше, чем через месяц после того, как другие собственники получили соответствующие сообщения.

Сотрудники нотариальной конторы должны сообщать продавцам о том, каковы будут последствия сделок, заключаемых с незаконным обходом права преимущественной покупки.

Само соглашение по реализации должно включать следующие сведения:

  1. Информация по ограничениям, правам третьих лиц на жилую площадь.
  2. Данные относительно правоустанавливающих бумаг.
  3. Подробное описание самой квартиры, полностью, либо точное указание размера передаваемой доли.
  4. Личная информация участников сделки.

Продажа сопровождается актом приёма-передачи. Его должны подписать обе стороны.

Как по закону осуществляется отказ от преимущественного права покупки доли? Ответы в этом видео:

Обязательно нотариальное заверение сделки, прохождение процедуры государственной регистрации.

Государственная пошлина оплачивается только один раз, по завершении регистрации. Обычно она составляет около 0,5 процентов от общей стоимости объекта недвижимости, ставшего предметом сделки.

Заключение

Когда продаётся чья-то доля в недвижимости, важно сделать всё так, чтобы ни у кого не возникало претензий по поводу сделки.

Как по закону выделить доли детям при покупке квартиры за счет материнского капитала? Читайте тут.

[3]

Для этого и выставляются законодательные требования, их соблюдение позволит добиться правильного результата.

Во многих вопросах законы ещё остаются несовершенными, но они уже помогают разобраться с большим количеством проблем.

Не будет лишним воспользоваться помощью юриста, чей профессиональный подход к делу способствует максимально быстрому разрешению любых спорных ситуаций.

Как продать доли в общедолевой собственности. Подробная схема с нюансами, доступными вариантами и оформлением договора.

Операции с долевой собственностью включают в себя массу особенностей и тонкостей. Разберемся в статье, как осуществляется порядок продажи доли в общедолевой собственности, на что следует обратить внимание и какие нюансы нужно учитывать в зависимости от ситуации.

○ Понятие общей собственности и доли.

Общей собственностью признается имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом общая собственность может быть двух видов:

  1. Совместной – без выделения доли каждого собственника в общем праве.
  2. Долевой – когда доля каждого владельца определена.

Общая собственность может возникнуть при переходе имущественных прав на неделимый объект к нескольким лицам. Например, если у супругов нет оформленного брачного договора, в котором говорится иное, любая недвижимость, приобретенная ими по возмездным сделкам, будет считаться общей собственностью.

Доля – это выделенная часть в общем праве собственности, выраженная в арифметическом значении. В гражданском законодательстве установлен приоритет долевой собственности.

Пункт 3 ст. 244 ГК РФ:
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

○ Особенности распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, сопряжено с определенными особенностями. Например, нельзя продать такой объект недвижимости без согласия на это всех сособственников. В документах продавцом будут выступать все владельцы.

Если один из владельцев доли решит продать ее, он должен учитывать, что сособственники имеют преимущественное право покупки.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже доли и выждать месяц. Если они откажутся или проигнорируют уведомление, тогда можно продать объект третьему лицу. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Что касается иных способов отчуждения, то тут преимущественное право не действует. Собственник доли вправе ее дарить, завещать, отдавать в залог или распоряжаться иным безвозмездным способом без уведомления других владельцев.

○ Необходимость получения согласия остальных собственников.

Письменное извещение собственников должно включать в себя информацию о предполагаемой стоимости продажи и других существенных условиях предстоящей сделки. Направить уведомление можно любым удобным способом:

  • Заказным письмом с описью вложений.
  • Вручение уведомления лично под расписку.
  • телеграмма.
  • Иные способы, подразумевающие получение подтверждения доведения информации до сведения адресата.

Сособственники обязаны принять решение о выкупе или отказе от выкупа в течение месяца. Они могут сразу отказаться и оформить это письменно. Если все отказались – ждать месяц не нужно, можно продавать долю постороннему. Продажа также законна, если все совладельцы проигнорировали предложение.

Если кто-то из сособственников выразит согласие (в любой форме), то он будет выступать покупателем и, таким образом, увеличит свою долю. Когда согласившихся несколько, они поделят долю поровну и будут участвовать в сделке на равных условиях.

○ Особенности долевой собственности супругов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Любое имущество, купленное супругами в период брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения за чьи средства оно приобреталось и на кого оформлено.

Статья 34 СК РФ:
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

При оформлении имущества на мужа и жену единовременно собственность будет считаться долевой. Как правило, доли у супругов равные, но могут встречаться и другие варианты.

Читайте так же:  Какую часть дохода гражданина составляют алименты на ребенка

Как бы ни была оформлена собственность, ни один из супругов не может ничего сделать с имуществом без нотариального согласия второго супруга.

Пункт 3 ст. 35 СК РФ:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

○ Продажа доли постороннему лицу.

Если все сособственники отказались от покупки или проигнорировали извещение о продаже доли, владелец может продать ее постороннему лицу. Сделка будет проходить в общем порядке.

При нарушении процесса уведомления сособственников о предстоящей сделки любой из них вправе подать иск в суд и оспорить ее. Если суд согласится с доводами и примет решение в пользу истца, то к нему перейдут все права и обязанности покупателя.

○ Продажа доли родственнику.

Заключение сделки купли-продажи с родственником ничем не отличается от реализации доли постороннему человеку. Отличие одно – в случае заключения сделки с близким родственником (родители, дети, братья и сестры) невозможно получить налоговый вычет с цены продажи.

Граждане придумали выход из такой ситуации – вместо договора купли-продажи оформляется дарственная. Кроме того, в случае с дарением не требуется уведомлять о предстоящем отчуждении остальных сособственников, так как в этом случае преимущественное право не может быть реализовано.

○ Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему.

Если собственником доли является несовершеннолетний гражданин, сделка не может быть совершена без согласия органов опеки и попечительства и нотариуса. Разрешение будет выдано только в том случае, когда вместо отчуждаемой доли несовершеннолетнему будет передана в собственность доля в другом жилье. Она не может быть меньше существующей.

Решение на продажу выдается органами опеки спустя две недели после подачи заявления. Только после получения согласия можно заключать договор купли-продажи.

○ Продажа доли в случае, если квартира находится в ипотеке.

Если квартира, а значит и доли в ней, являются предметом залога, то продажа возможна только при наличии согласия на сделку от залогодержателя. В данном случае им является банк.

Стоит учитывать, что ипотека подразумевает наличие обременения на недвижимости. Нужно очень внимательно к этому отнестись и прописать в договоре-купли продажи порядок снятия этого обременения. Право преимущественной покупки также должно быть соблюдено.

○ Роль нотариуса.

Не зависимо от особенностей ситуации все сделки с долями в общедолевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. Без этого будет невозможна государственная регистрация перехода права.

Для удостоверения сделки необходимо предоставить нотариусу:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Уведомление, направляемое ранее сособственникам.
  • Ответ, если он оформлялся письменно.

Нотариус проверит все документы и удостоверит сделку. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

○ Как составить договор?

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Он должен включать следующие сведения:

  • Данные сторон.
  • Цена сделки.
  • Описание предмета сделки, по которому его можно идентифицировать.
  • Порядок передачи средств продавцу и имущества покупателю.
  • Сведения о лицах, прописанных в квартире и имеющих на нее право.
  • Иные условия, которые стороны посчитают существенными.

Гражданским законодательством установлено, что по договору купли-продажи одна сторона обязана передать имущество за определенную плату, а вторая – принять его.

Пункт 1 ст. 454 ГК РФ:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

○ Налог с продажи.

Денежные средства, полученные в результате продажи доли, облагаются налогом по ставке 13 %, так как являются доходом физического лица. Налоговой базой признается вся сумма продажи сверх 1 млн рублей (это объем единоразового имущественного вычета).

Однако, если собственник владел имуществом более трех лет (пяти лет с 2016 года), то он освобождается от необходимости выплаты налога.

○ Как оспорить сделку?

Оспорить сделку можно, если при ее оформлении были нарушены чьи-либо права:

  • Преимущественное право другого собственника.
  • Права несовершеннолетнего.
  • Права супруга/супруги и т.д.

Для оспаривания необходимо обращаться в суд. Потребуется составить исковое заявление и приложить к нему документы, подтверждающие изложенные в иске обстоятельства.

○ Советы юриста:

✔ Можно ли передать долю в хозяйственное ведение или оперативное управление?

Граждане задумываются о таком варианте, если что-то препятствует им заключить договор купли-продажи. Однако передача доли в хозяйственное ведение/оперативное управления неправомерна. Для того чтобы управлять имуществом им нужно обладать в натуре. Долю же выделить из общей собственности невозможно – к примеру, когда один из сособственников проживает в комнате, это не значит, что он является ее единоличным владельцем. У него по-прежнему есть только абстрактная доля, выраженная арифметически.

✔ Можно ли передать долю в аренду?

Нет, нельзя. Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды передается имущество, а не право в отношении него. Так как доля не может быть определена в натуре, передать ее в аренду невозможно.

В этом видео Вы узнаете о требованиях в процессе продажи доли недвижимости и порядке сделки.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Преимущественное право покупки доли и комнаты в коммунальной квартире

Если планируется продажа доли в квартире или комнаты в коммуналке, неизбежно возникает преимущественное право покупки доли в квартире. Этот правовой механизм призван обеспечить интересы собственников или соседей по недвижимости. Далее разберемся, какими законами он регулируется, как его соблюсти и что влечет за собой отказ от выкупа или нарушение правил.

Общие сведения о преимущественном праве

Преимущественное право покупки означает, что человек вправе первым воспользоваться предложением о продаже и выкупить недвижимость по установленной цене. Отсюда вытекают два юридически важных последствия:

  • Если он отказывается от этой возможности или игнорирует ее, продавец может продать имущество любому третьему лицу по своему выбору – но по той же ранее установленной цене.
  • Если же продавец не соблюдает преимущественное право, потерпевший может обратиться в суд с требованием заменить состоявшегося покупателя в договоре на себя.

В этом состоит суть преимущественного права покупки. Распространяется оно на долю в квартире и на комнату в коммуналке.

Внимание! Общее имущество супругов по общему правилу принадлежит им на праве совместного владения без выделения долей. В этой ситуации при продаже квартиры у второго супруга преимущественного права покупки не возникает – но нужно брать нотариальное согласие на сделку. Однако если имеется брачный договор, преимущественное право может возникнуть.

Распределение прав и обязанностей при преимущественном праве следующее:

Читайте так же:  Объяснительная записка при опоздании на работу обязуюсь впредь все предусмотреть
Продавец доли или комнаты Уведомляет сособственников о продаже доли и предлагает им выкупить ее за определенную цену.

Если кто-то соглашается, то заключает ДКП с сособственником.

При отсутствии ответа или отказах может продать долю третьему лицу.

Сособственник

Сосед по коммуналке

Получает уведомление о преимущественном праве.

При согласии заключает ДКП с продавцом и становится собственником доли.

При отказе или молчании лишается права выкупа доли.
Если уведомление не направлялась, может обратиться в суд и «переписать» ДКП на себя.

Доля в частной квартире

Если у квартиры несколько собственников, каждый из них владеет своей долей в праве. В Свидетельстве о праве собственности или Выписке из ЕГРН доля в праве указывается как правильная дробь, например, 1/2, 1/3, 1/4. Доли возникают по разным обстоятельствам: в результате приватизации, наследования или покупки жилья по материнскому капиталу и других.

Каждый собственник вправе распорядиться долей по своему усмотрению, в частности, продать с учетом преимущественного права покупки доли в квартире, которое возникает у всех сособственников в отдельности. Например, если в квартире 3 владельца, то преимущественное право при продаже возникает сразу у двоих.

Регулируются вопросы преимущественного права покупки доли в квартире статьей 250 ГК РФ.

Комната в коммунальной квартире

Хотя комнаты в коммунальных квартирах часто оформляются как отдельный объект собственности (то есть доля в праве владельца составляет 1 – 100%), закон все же обязывает продавцов соблюдать преимущественное право покупки, которое возникает у соседей. Данная обязанность предусмотрена ч. 6 ст. 42 ЖК во взаимосвязи со ст. 250 ГК.

Преимущественное право покупки отдельной комнаты в коммунальной квартире реализуется точно так же, как и в случае с долевой собственностью. Последствия отказа и нарушения тоже не зависят от типа недвижимости.

Внимание! В остальном на покупку комнаты в коммунальной квартире, которая выступает как отдельный объект недвижимости, а не как доля, не распространяются правила о ДКП долей – то есть удостоверять ДКП целой комнаты в коммуналке у нотариуса не нужно. Читайте на нашем портале подробнее о купле-продаже комнаты в коммунальной квартире.

Порядок соблюдения

Процедура соблюдения преимущественного права покупки несложная, однако нужно провести ее в точности с законом, иначе сособственник или сосед получит возможность оспорить договор в суде.

  1. Определить цену продажи и составить уведомление.
  2. Направить уведомление сособственникам или соседям.
  3. Дождаться ответов, отказов или истечения срока на реакцию.
  4. В зависимости от позиции сособственников – продать долю одному из них или третьему лицу.

Составление уведомления

Уведомление о продаже доли или комнаты в квартире составляется письменно. Текст должен включать:

  • Ф.И.О. продавца, адрес;
  • Ф.И.О. сособственника или соседа, адрес;
  • наименование – «Извещение (или уведомление) о преимущественном праве покупки»;
  • намерение продать недвижимость, адрес квартиры по Свидетельству или Выписке;
  • цена продажи – один из ключевых моментов;
  • срок ответа на извещение – поможет в случае конфликта;
  • отсылку, что в случае отказа или молчания недвижимость будет продана третьему лицу;
  • дата подписания уведомления и подпись продавца.

Цену нужно указать ровно ту, что будет в договоре. Если в итоговом соглашении прописать иную сумму (больше или меньше – значения не имеет), преимущественное право окажется нарушенным.

Направление извещения адресату

Если сособственники не проблемные, их легко найти, то можно обойтись простой письменной формой и вручением извещения под расписку или заказным письмом. Доказательства нужно сохранить:

  • при вручении под расписку – составить два экземпляра уведомления, один адресату, а один с распиской о получении («Получил / подпись / И.О. Фамилия / дата») себе;
  • при отправке заказным письмом – квитанцию об отправке. Перестраховаться поможет ценное письмо с описью и уведомлением.

Нотариальными услугами по рассылке уведомлений стоит воспользоваться, если есть сомнения, например:

  • сособственники или соседи идут на конфликты;
  • установить адрес, по которому следует направить уведомление, затруднительно.

Нотариус не только поможет составить текст извещения, но и отправит его по правильному адресу, а в случае неполучения ответа удостоверит данный факт. Так проще всего обезопасить себя от возможных рисков.

Важно! Если сособственников много, больше 20, их все равно нужно уведомлять письмами, лично или нотариально. Возможность разместить извещение на сайте Росреестра доступна, только если продается нежилая недвижимость.

Ответ на извещение

Есть три варианта реакции на уведомление о преимущественном праве покупки, каждый из которых имеет свои особенности.

Отказ от преимущественной покупки доли квартиры Если изначально было намерение продать долю третьему лицу – это самый лучший вариант. Сособственник или сосед добровольно отказывается от права выкупа, о чем выдает письменный документ, заверенный нотариусом.
Решение о выкупе по предложенной цене Если сособственник решил купить долю или комнату, составляется договор купли-продажи и после регистрации в ЕГРН право собственности переходит к нему.
Молчание Сособственник может просто проигнорировать извещение. В этом случае нужно дождаться истечения месяца со дня извещения, после чего можно продавать недвижимость избранному покупателю.

Считаем сроки на ответ правильно

Закон дает расплывчатую формулировку «месяц со дня извещения», поэтому очень важно не ошибиться с подсчетом времени на ответ. День извещения – это день, когда адресат получил уведомление о преимущественном праве покупки доли или комнаты в квартире. При вручении под расписку дата проставляется самим сособственником, при почтовом отправлении дата вручения фиксируется в уведомлении, а при нотариальном отправлении вопросы отсчета периода берет на себя нотариус. Если заказное письмо не было получено и вернулось, месяц нужно отсчитывать с момента истечения срока хранения письма.

Срок на ответ истекает в соответствующее число следующего месяца. То есть если уведомление получено 19 июля, то срок на ответ истечет 19 августа. Выходные и праздники в данном случае значения не имеют.

Внимание! Чтобы реализовать преимущественное право, в течение месяца заинтересованное лицо должно заключить ДКП доли / комнаты или предпринять к этому попытки, а не просто озвучить согласие. В качестве попытки заключить договор суды рассматривают внесение на депозит нотариуса суммы, указанной в уведомлении.

Отказ от преимущественного права

Отказ от преимущественного права покупки доли или комнаты в квартире оформляется нотариально. Его нужно будет передать в МФЦ после заключения ДКП. Внешне текст распечатывается на специальном бланке и удостоверяется печатью и подписью нотариуса. Стоимость оформления отказа составляет до 1000 рублей (в приведенном ниже примере – 500 рублей) в зависимости от установленных нотариальных тарифов.

Особенности регистрации в Росреестре

Для регистрации ДКП доли в квартире нужно помимо стандартных документов (сам ДКП, паспорта, выписка из ЕГРН и госпошлина) принести доказательства соблюдения преимущественного права. К ним относятся:

  • квитанции об отправке и вернувшиеся письма;
  • свидетельства о передаче извещения от нотариуса;
  • нотариальные отказы.

Доказательства можно не приносить, если доля или комната в коммунальной квартире продается сособственнику или соседу в порядке реализации преимущественного права.

Последствия несоблюдения преимущественного права

Сособственник, право которого нарушили, вправе обратиться в суд для перевода обязанностей покупателя по состоявшемуся договору на себя. На это у него есть 3 месяца. Общий срок исковой давности в 3 года не применяется, отсчитывается сокращенный трехмесячный.

Читайте так же:  Что входит в содержание и текущий ремонт жилья

Начало течения срока – с момента, как истец узнал о нарушении процедуры. Теоретически этот момент может наступить в пределах 10 лет со дня регистрации нового покупателя, но на практике доказать добросовестность такого длительного ожидания практически невозможно.

Важные юридические особенности

Изучая преимущественную покупку доли в квартире, нужно учитывать следующие нюансы:

  • Дарение доли не влечет преимущественного права. Нельзя потребовать «заменить» себя на одаряемого в дарственной. Если договор дарения заключается лишь с целью обойти преимущественную покупку, такую сделку можно аннулировать уже по правилам недействительности.
  • При реализации квартиры на торгах тоже требуется соблюдение интересов сособственников, что регулируется ст. 255 ГК РФ.
  • Уступить преимущественную покупку доли в квартире третьему лицу нельзя – это прямо запрещено законом.

Преимущественное право покупки доли в квартире или комнаты в коммуналке возникает в силу закона. Соблюдать его обязательно, иначе можно получить иск от сособственника о переводе на него прав и обязанностей покупателя. При этом очень важно соблюсти процедуру, определенную законом.

Уважаемые читатели! Закон постоянно меняется, а статья основана на общих правилах, характерных для стандартных ситуаций. Для решения индивидуального вопроса рекомендуем обратиться за консультацией к нашему онлайн-юристу. Окно чата размещено в правом нижнем углу экрана.

Сохраните полезную статью на своей страничке в соцсети и поставьте лайк! Подписывайтесь на нашу рассылку, чтобы оставаться в курсе ипотечных новостей.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к статье 250 Гражданского Кодекса РФ

1. Общая собственность, в т.ч. и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних, которые связывают сособственников между собой. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в т.ч. и долю) тому, кто предложит за него наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в т.ч. и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных, более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от предусмотренных п. 2 ст. 250, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального фондов социального использования, не соответствующей Конституции. Приватизация комнаты (комнат) в коммунальной квартире может иметь место даже при отсутствии согласия на нее всех проживающих в квартире нанимателей (Постановление КС РФ от 03.11.98 N 25-П — СЗ РФ, 1998, N 45, ст. 5603). В связи с этим возник вопрос о правовом режиме приватизированных в коммунальной квартире комнат.

Комнаты, в отличие от мест общего пользования, не находятся в общей долевой собственности проживающих в коммунальной квартире лиц. Поэтому при продаже одним из таких лиц приватизированной комнаты в коммунальной квартире у других лиц, проживающих в той же квартире, преимущественное право покупки этой комнаты не возникает. Поскольку же места общего пользования в квартире, будучи принадлежностью по отношению к находящимся в квартире комнатам (главным вещам), не могут быть отчуждены отдельно от комнат, они следуют судьбе главной вещи, т.е. комнаты. Соответственно этому в указанных случаях преимущественное право покупки не действует ни в отношении комнаты, поскольку она находится в раздельной собственности отчуждателя, ни в отношении мест общего пользования, поскольку они, хотя и находятся в общей долевой собственности, следуют судьбе главной вещи (комнаты), будучи ее принадлежностью.

Читайте так же:  Налог на имущество — ставки, льготы и сроки сдачи отчетности

Доли граждан, приватизировавших комнаты, в местах общего пользования, которые в соответствующей части также становятся их собственностью, должны определяться не подушно, а в зависимости от метража приватизированных жилых помещений. Благодаря такому подходу изменение состава семей не влечет перераспределения долей в местах общего пользования.

Но при этом всем лицам, на законном основании проживающим в данной квартире, независимо от того, приватизирована ли вся квартира или только ее часть, все ли проживающие являются участниками приватизации или нет, должны быть обеспечены равный доступ в нежилые помещения в квартире (кухня, ванная, туалет, места общего пользования) и равные условия пользования ими. Распределение же обязанностей и расходов по ремонту и уборке мест общего пользования, оплате коммунальных услуг (при наличии общего счетчика) и т.д. должно быть подушным.

6. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях такого отчуждения, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Другой комментарий к статье 250 ГК РФ

1. Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.

Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.

Право преимущественной покупки не может быть передано лицу, не являющемуся участником долевой собственности, так как предоставление этого права непосредственно связано с отношениями общей собственности.

2. В случае продажи доли с публичных торгов право преимущественной покупки участники общей собственности не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК). Сособственники могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа доли с торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).

3. В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца — при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней — на движимое имущество.

Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Если доля в праве общей собственности отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена применяется такая же, что и при преимущественном праве покупки.

[1]

При отчуждении доли на основании других сделок, например дарения, участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют.

Договор дарения доли в праве собственности, совершенный с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности на приобретение этой доли, является притворной сделкой (ст. 170 ГК), недействительной с момента ее совершения (ст. 167 ГК).

5. Закон об обороте земель установил расширенный по сравнению со ст. 250 ГК круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме других участников долевой собственности преимущественное право на покупку указанной доли получили сельскохозяйственная организация или член фермерского хозяйства, использующие этот земельный участок (абз. 4 п. 3 ст. 1). В случае продажи земельной доли кому-либо из названных лиц извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12).

Остались вопросы по ст 250 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 250 ГК РФ бесплатно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Источники


  1. Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.

  2. Галахова, А. В. Особенная часть Уголовного кодекса Российской Федерации. Комментарий. Судебная практика. Статистика / Под редакцией В.М. Лебедева, А.В. Галахова. — М.: Городец, 2015. — 367 c.

  3. Пикалов И. А. Уголовное право. Особенная часть; Эксмо — Москва, 2011. — 560 c.
  4. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
Преимущественное право покупки доли в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here