Продажа квартиры менее 3 лет в собственности и налогообложение

Главное по теме: "Продажа квартиры менее 3 лет в собственности и налогообложение" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. В данной статье мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, то Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. То есть, продав такую квартиру, у Вас не возникает абсолютно никаких обязательств перед налоговой инспекцией и делать Вам ничего не нужно.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет, в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

    Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
    — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;
    — если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он планирует продать данную квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как он получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года). Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. С целью улучшения своих жилищных условий она планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как квартира была получена по наследству от близкого родственника). Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

  • Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?
  • Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

    Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

    1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить)
    2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

    В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

    Также стоит отметить, что если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

    Обратите внимание: Даже, если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

    Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

    Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

    Пример: в феврале 2018 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Соответственно, Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2019 года, а затем в срок до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

    Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

    Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

    Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

    [3]

    После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

    Важно отметить, что вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

    Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

    Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

    К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

    Читайте так же:  Государственная регистрация смерти

    Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

    При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

    Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

    Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

    Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

    Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

    Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

    Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

    Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

    Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом.
    Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К. будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей. Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

    По данному примеру мы имеем следующий итог:

    5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству)
    При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

    Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):

    5000000 — 1000000 = 4000000
    4000000 х 13% = 520000
    Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
    Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

    Пример 2 Гражданин К. продал квартиру находящуюся в собственности 2 года за 10.000.000. рублей и тут же приобрел другое жилье стоимостью 9.000.000 рублей.

    Расчет происходит по той же самой формуле, что и в первом примере:

    10.000.000 рублей (доход с продажи) — 1.000.000 (вычет при продаже) = 9.000.000 рублей.
    9.000.000 х 13% = 1.170.000 руб (налог с продажи который следует заплатить)

    Опять же, мы платим в казну государства данную сумму полностью, т.к. права на имущественный налоговый вычет при покупке мы ранее использовали.

    Теперь рассмотрим эту же ситуацию, но с применением права на имущественный налоговый вычет при покупке:

    10.000.000.(продали) -1.000.000 (вычет с продажи) — 2.000.000 (налоговый вычет с покупки) = 7.000.000 руб.
    7.000.000 х 13% = 910.000 тыс. руб. (наш конечный налог)

    С использованием налогового вычета при покупке, налогоплательщик экономит до 260 тыс. руб.

    При этом важно знать, что продавец вправе уменьшить доход с продажи квартиры на сумму расходов при ее покупке, подтвержденных документально. Это наиболее целесообразно в тех случаях, когда расходы на ее покупку превышают 1.000.000 рублей, то есть сумму вычета. В число документов могут входить кассовые чеки, квитанции по приходным ордерам, банковские выписки о движении средств от покупателя к продавцу и прочее.

    Важно заметить, что во всех случаях (если ранее не использовал) гражданин К. имеет право на имущественный налоговый вычет предоставляемый при покупке жилья. Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.)

    Рассмотрим еще один пример.

    К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб. и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право.

    В таком случае расчет будет производиться двумя способами:

    а) ((3000000 — 1000000) х 13%) = 260000 руб.
    3000000 — продажная стоимость квартиры;
    1000000 — положенный вычет с продажи;
    13% от 2000000 = 260000 руб. (конечный налог с продажи квартиры)

    Читайте так же:  Круглосуточная бесплатная консультация юриста гарантии и преимущества обращения к нашим юристам

    Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья.

    Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет:

    5.000.000 — цена купленной квартиры;
    2.000.000 — имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета.

    13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке)

    То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс. рублей в качестве налога с продажи, и нам должны выплатить такую же сумму в качестве вычета с покупки. При таком раскладе налогоплательщик указывает обе операции в итоговой декларации, тем самым освобождая себя от процедуры уплаты налога, а затем возврата данной суммы. Все вполне логично.

    Естественно, что суммы налога с продажи и вычета с покупки могут разниться. К примеру если налог составляет 150000 руб. а вычет 220000 руб. то мы можем рассчитывать на получение 70000 руб. и наоборот если налог с продажи составляет 200000 руб. а положенный нам вычет составляет 180000 руб. то после взаиморасчета двух вычетов, мы по итогам года должны будем заплатить налог с продажи квартиры в размере 20000 руб. Остальное мы гасим положенным нам вычетом.

    Взаиморасчеты двух вычетов возможен если сделки покупка/продажа осуществлены в одном календарном году и указаны в одной декларации. Иначе если к примеру квартира продавалась в декабре 2013 г. а покупка новой квартиры состоялась в январе 2014 г. следовательно необходимо подавать две разные декларации по двух разных годах (в 2014 г. и в 2015 г.) и платить налог с продажи квартиры мы будем в 2014 г. а получать положенный нам вычет с покупки будем начиная с 2015 г. ( через работодателя) либо начиная в 2016 год в налоговом органе по итогу 2015 год.

    Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

    — Хотелось бы разобраться с налогом при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее трех лет (по новым правилам менее пяти лет). А именно — в тонкостях вроде того, со всей ли суммы берется налог, берется ли, если квартира является единственным жильем и продается с целью покупки нового жилья?

    Отвечает ведущий юрист агентства недвижимости «Тройка Лидер Эстейт» (troykarealty.ru) Владимир Козлов:

    С 01.01.2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик может быть освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). А именно: с прежних трех лет до сегодняшних пяти лет владения собственностью.

    Тут важно знать, что эти изменения касаются только того имущества, которое было приобретено после 01.01.2016. Если Вы продаете имущество, которое находится в вашей собственности более трех лет, а приобрели Вы его до 01.01.2016 года, то вы свободны от уплаты налога!

    Все сроки владения имуществом начинают действовать от даты оформления в собственность, а не даты покупки (по ДДУ, например).

    Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%.

    [1]

    Как рассчитывается налог и с какой суммы?

    1) Если происходит продажа имущества, которое находится в собственности продавца менее трех лет и было приобретено до 01.01.2016 года,

    2) если происходит продажа имущества, которое было оформлено в собственность после 01.01.2016 года, и в договоре отчуждения указана продажная стоимость более 70 % от кадастровой стоимости, определенной на 1 января того года, в котором происходит переход права собственности,

    3) если вы продаете имущество, которым вы стали владеть после 01.01.2016 года, раньше, чем через пять лет, а кадастровая стоимость на это имущество не определена на 1 января того года, когда происходит переход права, то в расчете налога участвуют следующие величины (на выбор налогоплательщика):

    • продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус (если полагается по закону) налоговый вычет 1 млн рублей, а с оставшейся суммы платится налог 13 % (если сумма отрицательная, то налог не платится вовсе);
    • продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор купли-продажи, платы за любые согласования и другие расходы, подтвержденные документально).

    Вполне возможно снизить налог до нуля, если стоимость продажи не превышает сумму расходов продавца на это имущество, подтвержденные документально.

    4) Если Вы продаете имущество, которое приобрели после 01.01.2016, указав в договоре отчуждения продажную стоимость равную или менее 70% от кадастровой стоимости, определенной на 1 января того года, когда происходит переход права,

    то в расчете налога участвуют следующие величины (на выбор налогоплательщика):

    • 70% кадастровой стоимости минус налоговый вычет 1 млн рублей;
    • 70% кадастровой стоимости имущества минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор купли-продажи, платы за любые согласования и другие расходы, подтвержденные документально).

    5) Если реализуется право переуступки прав собственности, то тут играют роль следующие величины:

    цена переуступки, указанная в договоре, минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор паевого участия, платы за любые согласования и другие расходы).

    6) При продаже имущества, которым владеют несколько собственников, а сделка осуществляется по одному договору, тогда ровно, пропорционально владению, распределяется и обязательства по выплате налогов:

    продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус (если полагается по закону) налоговый вычет 1 млн рублей, а с оставшейся суммы платится налог 13 % ровно пропорционально владению продаваемого имущества.

    7) При продаже имущества, которым владеют несколько собственников, и сделка осуществляется по нескольким договорам (то есть каждый собственник продает свою долю) продавец оплачивает свой налог из расчетов лично его сделки.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В этом случае каждый собственник может воспользоваться налоговым вычетом (если полагается по закону) в 1 млн рублей, если выберет для себя этот вариант расчета налога.

    По-прежнему срок владения имуществом составляет три года, после которого любое отчуждение освобождает от уплаты налога, остается на то имущество, которое попадает в следующие категории:

    — право собственности на имущество получено по наследству или дарению от ближайших членов семьи;

    — право собственности на имущество получено в результате приватизации;

    Читайте так же:  Как получить ипотечный кредит на покупку квартиры по сниженной процентной ставке

    — право собственности на имущество получено в результате передачи плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Важно отметить, что на сумму налога от продажи имущества, которое было приобретено в собственность до 01.01.2016 года, не влияет кадастровая стоимость этого имущества в момент его отчуждения.

    Изначально предлагалось освободить от налогообложения доходы, полученные физическим лицом от продажи недвижимости, которое является на дату его продажи единственным жильем, находящимся в собственности физического лица. Однако, в силу неясности понятия «единственное жилое помещение», а также из-за появления дополнительной возможности «ухода» от налога, законодатель отказался от такого варианта.

    Внимание: данная статья содержит общие сведения, является информативной и не может быть использованной в суде в качестве доказательной базы. Формулировки в тексте для удобства восприятия упрощены.

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    О налоге при продаже квартиры менее 3 лет в собственности: что важно знать

    Налог при продаже квартиры, пребывающей менее 3 лет в собственности в 2019 году, платится гражданами РФ. Какой налог с продажи квартиры придется уплатить владельцу, а также условия декларирования определяются многими факторами, в число которых входит статус продавца (резидент / нерезидент), срок владения квартирой, а также общая стоимость имущества.

    Размер подоходного налога

    Подоходный налог (НДФЛ) составляет тринадцать процентов от общей стоимости сделки. Для нерезидентов, которые пребывают на ПМЖ в другом государстве на протяжении шести месяцев, предусмотрена ставка тридцать процентов, при этом налогообложению подлежит даже та недвижимость нерезидента, которая находится за пределами Российской Федерации. Не стоит путать такие понятия, как резидент и гражданин, поскольку статус резидента в России может иметь и поданный другого государства.

    Объект налогообложения

    Налог взимается с прибыли, которая была получена в результате продажи жилья или любой другой недвижимости, включая долевую собственность. Ключевую роль в налогообложении играет срок, на протяжении которого объект пребывает в собственности владельца. Если имущество находится в собственности более установленного срока, то он освобождается от налогообложения при реализации объекта недвижимости. Возможные пути получения прав включат приватизацию, дарение, унаследование или оформление договора о пожизненном содержании иждивенца. В качестве объекта налогообложения может выступать квартира, дачный домик, частный дом, отдельная комната, которые находятся в долевой собственности.

    Подоходный налог или налог на прибыль

    Многие продавцы не различают такие фундаментально разные понятия, как налог на доход и налог на прибыль. Первый сбор уплачивается физическими лицами, тогда как налогом на прибыль облагается имущество, которое пребывает во владении юридического лица и используется в коммерческих целях. В данном случае речь идет уже о предпринимательской деятельности.

    Отсчет срока владения

    Срок владения официально начинается с момента получения права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Количество лет, на протяжении которых лицо проживало на территории жилплощади, при продаже квартиры значения не имеет.

    Если раньше минимальный срок владения квартирой составлял три года, то с начала 2017 года правила изменились. На данный момент эти поправки в Налоговом кодексе продолжают оставаться актуальными.

    Суть изменений заключается в увеличении срока до 5 лет для всех категорий граждан. Однако это правило применяется только к тем квартирам, которые были получены в собственность уже в предыдущем году. Таким образом, владельцам такой недвижимости можно будет продавать квартиру без уплаты сбора уже только в 2021 году. Если квартира была приобретена раньше, то правила покупки квартиры остаются прежними.

    В тех ситуациях, когда свидетельство о государственной регистрации восстанавливалось в случае порчи или утери, то нужно смотреть непосредственно на дату, указанную внизу документа. Срок при получении нового свидетельства меньшим не становится.

    Освобождение от уплаты налога

    Согласно положениям Налогового кодекса, существуют всего несколько случаев, когда резидент или нерезидент Российской Федерации может освобождаться от оплаты сбора:
    • срок владения недвижимостью превышает три или пять лет (если право собственности было оформлено после 2017 года);
    • общая сумма стоимости квартиры не превышает один миллион рублей;
    • на протяжении того же налогового периода было приобретено имущество на такую же сумму.

    Касательно того, нужно ли платить налог с продажи квартиры при заключении альтернативой сделки, то купленная квартира, конечно же, может быть дешевле. От суммы первоначальной сделки отнимается цена купленной недвижимости, после чего образовывается сумма, которая подлежит налогообложению.

    Важно! Если квартира не облагается налогом, то подавать декларацию о доходах за последний год в налоговую службу не нужно. Однако при вычете нужно подавать нулевую декларацию.

    Надо ли платить сбор инвалидам и пенсионерам? Особых льгот по уплате НДФЛ при продаже своей квартиры менее 3 лет в собственности для социально защищенных граждан РФ (пенсионеров, инвалидов и т.д.) не существует. Таким образом, тринадцать процентов от общей суммы стоимости сделки нужно платить всем, кто владеет квартирой менее 5 лет в собственности.

    Имущественный налоговый вычет

    Существует способ значительно уменьшить сумму налога на продажу – воспользоваться вычетом, сумма которого составляет 1 миллион рублей. Таким образом, если общая сумма сделки составляет 11 миллионов рублей, то продавцу нужно будет уплатить сбор только с 10 миллионов. Что касается квартиры, стоимость которой составляет меньше 1 миллиона рублей, то использование налогового вычета является нецелесообразным, именно поэтому платить подоходный налог при реализации такого имущества не нужно.

    Имущественный вычет не проходит автоматически, поэтому владелец передаваемого имущества обязательно должен написать соответствующее заявление в налоговую инспекцию. Таким правом гражданин при покупке квартиры может воспользоваться только один раз. Если речь идет о продаже недвижимого имущества, то тогда налоговым вычетом можно пользоваться один раз за один налоговый период. Когда за один год, к примеру, резидент или нерезидент продал одновременно несколько квартир, то общая сумма вычета не может превышать один миллион рублей.

    Уход от оплаты НДФЛ

    Наиболее распространённая схема ухода от налогообложения при реализации квартиры, срок владения которой составляет не более 3 (5) лет, – искусственное занижение стоимости. В данном случае ссылаться к правилу о том, что за квартиры, которые стоят не много денег (меньше 1 миллиона российских рублей), подоходный сбор не выплачивают.
    Читайте так же:  Мрот с 1 января в россии – размер, порядок расчета и нововведения

    В договоре купли-продажи указывается стоимость меньше 1 миллиона, в то время как при наличном расчёте покупатель отдает полную сумму. С такими схемами в Налоговой инспекции уже давно знакомы, поэтому неуплата чревата значительными штрафам или даже уголовной ответственностью (если сумма неуплаченного налога при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2019 году превышала 900 тысяч рублей). Кроме того, достаточно распространёнными являются ситуации, когда другая сторона попросту отказывается оплачивать остаток стоимости квартиры. Поскольку он был не указан в договоре купли-продажи, то потребовать его вернуть через суд достаточно сложно.

    Сегодня действует правило, что цена продаваемой квартиры должна составлять не менее 70% от её рыночной стоимости, что определяется методом массовой оценки. В противном случае возможны легальные последствия при налоговой проверке.

    Выше уже рассматривалась нелегальная неуплата налога с продажи квартиры в собственности менее 3 лет, однако, бывают случаи, когда продавцы либо вообще не декларируют доход, либо подают декларацию, содержащую неподлинную информацию. Согласно статье № 198, за такие правонарушения предусмотрен штраф до 100 тысяч рулей или 3 года за решеткой. Мера наказания зависит от масштабов скрытия. Помните, что существует только две легальные схемы неуплаты или уменьшения суммы НДФЛ:

    • налоговый вычет, сумма которого составляет 1 миллион;
    • альтернативная покупка имущества.

    Долевая собственность

    Если речь идет одновременно о нескольких владельцах квартиры, которая пребывает в общей собственности, то сумма налогового вычета между ними разделятся пропорционально (в зависимости от размера их доли).

    Пример. У объекта недвижимости была два наследника, причем, доля первого составляла 1/5, тогда как доля второго правопреемника составляла 4/5. Таким образом, первый владелец получает 200 тысяч рублей налогового вычета, а второй – 800 тысяч.

    Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда собственниками являются лица, не достигшие 18 лет. В таком случае правом на налоговый вычет пришлось бы воспользоваться одному из их родителей или опекунов.

    Исключением является ситуация, когда каждый из собственников оформляет отдельный гражданско-правовой договор на продажу своей доли жилищной площади. В таком случае каждый из них получает статус продавца, поэтому может вычесть с общей суммы сделки 1 миллион рублей. Доля жилплощади выступает в качестве отдельного объекта права.

    Подача налоговой декларации

    Декларирование проходит в территориальной налоговой инспекции. Конечный срок подачи декларации является последний день апреля. Если квартира, к примеру, продавалась или покупалась в мае 2017 года, то у продавца есть время до начала мая 2019 года, чтобы составить декларацию. Касательно оплаты сбора, то все свои налоговые обязательства в рассматриваемом примере необходимо выполнить до июля 2019 года.

    Чтобы оплатить налог, в налоговую инспекцию необходимо предъявить следующие документы:

    • ксерокопия удостоверяющего документа продавца;
    • декларация установленного образца;
    • ксерокопия индивидуального номера плательщика налогов;
    • договор о приобретении недвижимости (если речь идет о долевой собственности, то он обязательно должен заверяться у нотариуса);
    • квитанции из Сбербанка, подтверждающие факт оплаты сбора;
    • заявление о получении выхода или его распределении, если речь идет о нескольких собственниках.

    Штрафы за просрочку

    Конечный срок подачи декларации за налоговый период – тридцатое апреля. Стоит отдельно рассмотреть ситуации, когда продавец не подает вовремя нулевую декларацию и декларацию, где есть налог к оплате.

    При вычете средств или альтернативной покупке необходимо подавать нулевую декларацию. Она требуется налоговой инспекцией с целью подтверждения отсутствия налога с продажи с квартиры менее 3 лет в собственности. В данном случае нарушитель будет вынужден заплатить штраф в 1 000 рублей.

    Резиденту, который не задекларировал доход в указанный срок, придется оплатить штраф в размере 5% от общей стоимости квартиры, однако, общая сумма взысканий не может превышать 30% от стоимости сделки.

    Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

    Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

    Условия приобретения и продажи:
    В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

    Размер подоходного налога:
    Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

    Необходимость подавать декларацию:
    Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

    Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

    Условия приобретения и продажи:
    Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.

    Размер подоходного налога:
    Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

    Необходимость подавать декларацию:
    Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

    Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

    Условия приобретения и продажи:
    Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

    Размер подоходного налога:
    Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

    Необходимость подать декларацию:
    Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

    Пример 4: Применение стандартного вычета

    Условия приобретения и продажи:
    В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

    Размер подоходного налога:
    Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

    Необходимость подать декларацию:
    Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

    Читайте так же:  Что будет за попрошайничество на улице

    Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

    Условия приобретения и продажи:
    В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

    Размер подоходного налога:
    При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
    (750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

    Необходимость подавать декларацию:
    И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

    Условия приобретения и продажи:
    В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

    Размер подоходного налога:
    При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
    (3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

    Необходимость подать декларацию:
    Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

    Условия приобретения и продажи:
    В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

    Размер подоходного налога:
    Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
    (4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

    Необходимость подать декларацию:
    Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

    [2]

    Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

    Условия приобретения и продажи:
    В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

    Размер подоходного налога:
    Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

    Необходимость подать декларацию:
    Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

    Условия приобретения и продажи:
    В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

    Размер подоходного налога:
    Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
    Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
    Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
    (4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

    Необходимость подать декларацию:
    Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

    Условия приобретения и продажи:
    Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

    Размер подоходного налога:
    В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
    (70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

    Необходимость подавать декларацию:
    Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Источники


    1. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.

    2. Широкунова, О. В. Как открыть свое дело. Создание юридического лица / О.В. Широкунова. — М.: Феникс, 2005. — 384 c.

    3. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.
    Продажа квартиры менее 3 лет в собственности и налогообложение
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here