Продажа квартиры, находящейся в ипотеке обременение сделке не помеха

Главное по теме: "Продажа квартиры, находящейся в ипотеке обременение сделке не помеха" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

Риск Описание
Двойное обременение На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять. Штрафы и пени Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк. Снятие обременения Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников. Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант — покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы. В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

  • Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
  • Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;
Читайте так же:  Земельные участки под ижс

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант — купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Варианты покупки

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению. Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.
Читайте так же:  Исковое заявление об оспаривании ненормативного акта налоговой

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

  1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
  2. Длительное и сложное оформление сделки;
  3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы. Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Просьба оценить статью и подписаться на новости проекта.

Также вам будет интересно узнать про то, какая квартира подходит под ипотеку.

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Срок кредита на покупку собственного недвижимого имущества обычно составляет около 20 лет, за это время вы можете захотеть сменить жилье на новое. Так как квартира под залогом у банка, возникает вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой.

Виды обременений на имущество

Само по себе обременение – это ограничение собственника в распоряжении имуществом. Виды его также различны:

В большинстве случаев обременения недвижимую собственность продавать можно. Остановимся более подробно на распространенном варианте, когда есть ипотечный кредит.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Прежде чем приступать к поиску покупателя на ваше жилье, стоит понимать, что в такой сделке будут участвовать не две стороны, как обычно, а три:

  • Собственник квартиры в залоге (продавец);
  • Покупатель;
  • Залогодержатель, то есть банк.

И осуществить такую сделку можно несколькими способами, в том числе и в Москве:

  • За наличные деньги;
  • Покупатель также имеет отношение к ипотеке;
  • Через кредитную организацию.

[3]

Разберем каждый случай более подробно, чтобы вы могли для себя определиться с выбором способа реализации ипотечной собственности.

Продажа за наличные деньги

Чтобы продать недвижимое имущество за наличные деньги, имея долг за нее в кредитной конторе, проделайте несколько действий:

Только после всех этих процедур можно перейти к продаже квартиры и заключать с покупателем договор купли-продажи.

Когда покупатель сам рассчитывает на ипотеку

Чтобы продаваемую жилплощадь с договором займа мог купить человек, который сам рассчитывает на получение ипотеки, в первую очередь уточните, какая сумма у покупателя наличными, а какую он оформит в долг.

Только в том случае, когда сумма наличных достаточно для погашения вашей задолженности, переходите к следующим действиям:

  1. Предупредить кредитора о плане досрочно оплатить долг.
  2. Заключить также договор задатка с покупателем, не забывайте, что сумма обязана покрывать задолженность перед кредитной организацией.
  3. Вместе с будущим владельцем в отделении банка оплачиваете задолженность по ипотечному договору.
  4. Снимаете квартиру с обременения.
  5. Теперь необходимо покупателю подготовить следующие документы для получения своего ипотечного займа:
    • Заказать выписку из ЕГРП на недвижимость.
    • Взять из ТСЖ справку, что на жилплощади нет задолженности.
    • А также получить справку, что уже никто не прописан в квартире.
    • Получить официальную оценку квартиры. Для этого обращаются в специальные конторы, при этом срок изготовления такого документа в среднем составляет 3 дня. В любом городе, в том числе и в Москве, таких организаций много
  6. Затем покупатель с пакетом всей документации обращается в банк.
  7. Если его заявка одобряется, вы оформляете договор купли-продажи, регистрируете сделку и получаете оставшуюся сумму за жилье.

Есть еще третий способ продажи квартиры с обременением по ипотеке, который мы рассмотрим далее.

Продажа через банк

Если вы хотите, чтобы реализацией вашей ипотечной собственности занимался сам банк, то не стоит забывать, что кредитная организация в первую очередь будет искать свою выгоду, а не вашу.

При выборе такого пути решения проблемы, проделайте следующее:

  1. Обратитесь в организацию, предоставившую кредит на жилплощадь, с просьбой досрочного закрытия договора.
  2. Банк сам подберет покупателей и подготовит соглашение для подписания сторон.
  3. Далее, вам с покупателем предложат открыть депозитные ячейки для заключения сделки.
  4. Человек, который планирует купить собственность, перечисляет туда сумму задолженности по ипотеке.
  5. Заключается договор-купли продажи, а после снятия с обременения квартиры, вы получаете доступ к своей депозитной ячейке.

Этот способ относительно ваших затрат времени и сил самый быстрый, но с финансовой точки зрения – невыгоден. Банк свои средства получит, а вот ваша прибыль может быть совсем незначительной.

Важные моменты при покупке квартиры, находящейся в ипотеке

Если вы находитесь со стороны покупателя такой квартиры, то из вышесказанного обязательно обращайте внимание на следующие нюансы:

  • В выписке из ЕГРП не должно быть никаких дополнительных обременений.
  • Чтобы обезопасить ваши выплаты в пользу продавца, лучше прибегать к банковским ячейкам, где фиксируются все денежные операции.
  • Обязательно проверьте выписку из домовой книги, чтобы никого зарегистрированного в квартире не было.
  • Согласие банка надо увидеть до того, как заключать договор.
Читайте так же:  Что такое квартира — распашонка

При внимательном контроле всех пунктов покупка квартиры, находящейся в ипотеке, не составит для вас дополнительных хлопот.

Таким образом, продажа квартиры с обременением по ипотеке не только возможна, но и доступна несколькими способами. Во всех случаях обязательно оповещение банка о досрочном закрытии долгового обязательства.

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

[1]

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

[2]

Видео (кликните для воспроизведения).

Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Продажа квартиры с сохранением обременения

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Во время финансового кризиса покупка квартиры с обременением ипотекой стала самым выгодным способом получить собственное жилье. Операция с недвижимостью пользуется особой популярностью у покупателей. Нет надобности длительное время искать сведения об имуществе, опасаться рыночного колебания цен или переживать об обесценивании накоплений. Заинтересован в продаже и кредитор. Банковские учреждения при оформлении ипотеки выдают денежные средства под залог недвижимости. Жилплощадь остается в залоге до момента полного погашения долгового обязательства. Если вы решились на ипотечный кредит, нужно все же учитывать и проблематичность последующей реализации имущества. Чтобы не столкнуться с подводными камнями кредитного договора, не потерять денежные средства или даже жилье, советуем тщательно изучить все особенности предстоящей процедуры.

Ограничения по ипотечной сделке

Если вы хотите продать жилье с обременением для начала нужно согласовать процедуру с банком.

Ипотека, по сути, представляет собой сделку приобретения жилой площади в кредит. Банковское учреждение выдает крупную сумму на длительный период. Возвращать заем нужно с процентами. Зачастую клиент имеет возможность выбрать этап и механизм погашения. В среднем срок действия кредитного договора составляет от десяти до тридцати лет.

Заемщик после подписания договора становится номинальным собственником квартиры или дома. Но в договоре есть напоминание, что на весь период действия ипотеки, на квартиру накладывается обременение. Попробуем разобраться с особенностью сделки.

Обременение возлагает имущественные ограничения владельцу недвижимости. Заемщик не может полноправно распоряжаться жильем на собственное усмотрение.

Недвижимость с обременением невозможно на законных основаниях:

  • продать третьему лицу;
  • провести операцию завещания;
  • оформить дарственную (договор дарения);
  • обменять на равноценное имущество или другое жилье с доплатой;
  • сдать в аренду или пользование.

Для осуществления любой процедуры понадобится предварительное уведомление банка-кредитора. Только в таком случае нотариус сможет заверить сделку. Без нотариального подтверждения все операции по недвижимости с обременением считаются незаконными. Но если вы решите провести ремонт, перепланировку, прописаться или прописать других лиц в квартире с обременением, договор ипотеки в таком случае не помеха.

Если у вас возникли непредвиденные жизненные обстоятельства по истечении нескольких лет действия ипотечного договора, не стоит просто отказываться от оплаты последующих ипотечных платежей. Ведь за жилье с обременением уже оплачена существенная сума. Поэтому лучше реализовать недвижимость, чем разрывать договор с банком. Рассмотрим основные варианты проведения сделки.

Процедура продажи ипотечного жилья

В сделке купли-продажи принимает участие три стороны:

  • реальный собственник жилья (банк-кредитор);
  • продавец, который не погасил полностью долговые обязательства;
  • покупатель, согласный купить жилье с обременением.

Есть несколько способов продажи недвижимости с обременением.

Продать жилую площадь можно несколькими способами:

  1. Заемщик имеет право переоформить договор. В таком случае потенциальный покупатель возвращает денежные средства, выплаченные первоначальным владельцем и заключает с банком новое соглашение о порядке выплаты оставшейся части обязательств.
  2. Единоразовая выплата всей суммы. Полная оплата проводится одновременно продавцу и банку. Кредитно-финансовое учреждение получает деньги в размере кредитной задолженности, а продавец — остаток невыплаченных средств по договору, а также разницу от рыночной стоимости квартиры и суммы ипотеки.
  3. Оплата частями. В дополнительном договоре покупатель обязуется в оговоренные сроки перевести денежные средства на открытый счет продавца. В свою очередь действующий заемщик должен погасить полученными деньгами задолженность по ипотеке и снять обременение с ипотечного жилья.
Читайте так же:  Проект планировки территории земельного участка

Независимо от выбранного варианта, все действия нужно заверить нотариально. Только после снятия обременения можно обратиться в бюро технической инвентаризации за техническим паспортом. Для подачи заявки на регистрацию права собственности в Росреестр дополнительно понадобится договор купли-продажи.

Положительные и отрицательные стороны сделки

Операции по отчуждению жилья с обременением имеют как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам сделки можно отнести:

  • посреднические услуги банка, что снижает вероятность обмана мошенниками;
  • если вы хотите купить жилье в залоге, можете рассчитывать на выгодную сделку. Как правило, владелец существенно снижает цену недвижимости.

Есть и отрицательные стороны сделки:

  1. Оформление сделки перекладывают все обязательства на нового заемщика. Покупатель не сможет полноправно распоряжаться имуществом.
  2. Если клиент не привлекал сторонние организации (к примеру, юридические компании) для проверки данных о квартире, банк мог утаить дополнительные обременения и ограничения.
  3. Кредитно-финансовое учреждение оставляет за собой право отказать в передаче прав на недвижимость. Зачастую такая ситуация происходит, если банк усомнится в платежеспособности или благонадежности клиента.

Особенности реализации ипотечного жилья

Рассмотрим нюансы продажи имущества по ипотеке. При передаче долговых обязательств отчуждение имущества происходит в виде смены заемщика. Сделка купли-продажи не регистрируется. Потенциальный покупатель должен учитывать, что жилье по-прежнему остается в залоге банка.

Действующий заемщик должен обратиться в банк с заявлением о продаже жилья. В ходатайстве нужно указать причину решения. Если банк согласится на сделку, квартиру или дом выставят на продажу. В обязательном порядке в условиях будет указано, что недвижимость находится в залоге. В назначенное время потенциальному покупателю и действующему заемщику нужно явиться в банк для составления соглашения.

Покупатель также может полностью погасить оставшуюся сумму задолженности. Крайне редко, но все же встречаются ситуации, когда потенциальный владелец оформляет кредит в другом банке для покупки жилье с обременением. Схема продажи достаточно сложная. Банк-кредитор редко пойдет на уступки в таком случае. Покупателю изначально нужно уладить все вопросы с новым кредитно-финансовым учреждением.

Как правило, оформляется потребительский кредит без залога. Клиент указывает цель выдачи денежных средств «На приобретение жилья». В условиях обязательно нужно указать, что недвижимость в результате переходит в залог. Кредит выдается под залог другой недвижимости с возможной заменой на купленную квартиру. Права банковских учреждений ущемлены в обеих случаях. Кроме того, стороны могут недополучить проценты по займу. Согласиться на такую сделку могут только небольшие учреждения.

Самый неприятный способ реализации собственности — это принудительная сделка. Банк-кредитор только в крайних случаях проводит процедуру. Причины могут быть разные. Заемщик утратил платежеспособность или отказывается погашать ипотеку. Недвижимость может подешеветь. Поэтому сделка становится невыгодной.

В таком случае банк использует свое право ипотекодержателя и выбирает потенциального владельца. Если вырученной суммы не хватит для покрытия долговых обязательств, нынешний заемщик должен добавить свои средства.

Желательно не доводить до такой ситуации. Банк может внести клиента в черный список.

Как проверить состояние ипотечного жилья: руководство для потенциального покупателя

Если вы намерены купить квартиру ли дом с обременением изначально нужно тщательно проверить все сведения. До подписания договора желательно воспользоваться услугами юридической конторы.

Если вы хотите приобрести залоговое имущество нужно узнать дополнительную информацию.

Особенно важно навести справки о жилье, которое сдали в эксплуатацию более десяти лет назад. Существует высокая вероятность других ограничений помимо ипотечного обременения. Устранить другие преграды зачастую довольно сложно. Поэтому желательно выяснить, не зафиксирована ли квартира или дом в сделках с недвижимостью:

  1. Выдано постановление суда об аресте. Существует запрет на отчуждение любого типа недвижимости. Иск подают органы следствия или коммунальные организации. Для аннулирования обременения понадобится погасить задолженность или решить вопрос в судебном порядке.
  2. Действующий договор аренды. Согласно законодательства арендная сделка не ограничивает процедуру купли-продажи. Но и тут есть свои условности. Вселиться в жилье можно только по завершению действия договора. Если текущий владелец или покупатель не согласны ждать, арендатору понадобится выплатить неустойку.
  3. Рентное соглашение. Если стороны договорились о пожизненной ренте, то, как правило, переход собственности может занять несколько десятилетий. Известны также случаи, когда получатели платежей (или любой другой оговоренной формы вознаграждения) пенсионного возраста переживали плательщиков ренты.
  4. Прописка третьих лиц. Тут могут возникнуть трудности. Ведь выписаться с квартиры можно только при личном обращении в компетентные органы. Часто возникают ситуации, когда третьи лица не хотят терять прописку. В таком случае понадобится обращаться в суд. Если же в квартире прописано недееспособное лицо, даже судебная инстанция не позволит принудительное снятие с регистрации.

Детальную информацию о текущем состоянии недвижимости можно узнать в Росреестре или компании, которая управляет домом. Если квартира «чистая», можно приступать к следующей стадии.

Продажа жилья с обременением отличается от обычной сделки только присутствием третьей стороны (банка-кредитора). На законодательном уровне существует запрет на реализацию имущества под арестом. Также не получится продать жилую площадь в аварийном помещении.

Законные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Столкнувшись с финансовыми проблемами, собственники недвижимости решаются ее продать. Другой причиной становится потребность в расширении жилья при увеличении семьи. Иногда люди желают подзаработать на ипотечном кредите. Однако, как продать квартиру в ипотеке, мало кто знает.

Продать жилую ипотечную недвижимость в 2019 году вполне реально, если знать правила и порядок осуществления сделки.

Что говорит закон?

Для продажи недвижимости с обременением обязательно согласие займодавца. Согласно ст. 29 и ст. 33 федерального закона «Об ипотеке» заемщик вправе лишь пользоваться ею и обязан поддерживать ее в нормальном состоянии.

Реализация третьим лицам ипотечной квартиры без согласия банка незаконна. Допускается совершение такой сделки лишь в пользу залогодержателя (ст. ст. 301-303 ГК РФ). В определенных случаях кредитные учреждения идут навстречу и разрешают заемщикам продавать жилье, находящееся у них в залоге.

Законные способы продажи

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно разными способами:

  1. Погасить ипотеку досрочно. Такой способ заключается в нахождении собственником жилья покупателя, не боящегося факта обременения, и получить от него сумму, не достающую для закрытия ипотечного кредита.
  2. Самостоятельная продажа. Для совершения сделки необходимо соглашение банка с покупателем, который рассчитывается с долгом за заемщика. Со справкой о полном погашении кредита продавец сам снимает обременение.
  3. Продажа через банк. Покупателю нужно внести две суммы на разные ячейки: одну – на погашение оставшегося ипотечного кредита, вторую – недостающую для совершения покупки. Снятие обременения возлагается на банковское учреждение.
  4. Продажа долговых обязательств. Способ представляет собой процедуру перекредитования и подходит для покупателя, который желает приобрести обремененное жилье тоже в ипотеку.
Читайте так же:  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

Каждый вариант имеет определенные плюсы и минусы.

Продажа с досрочным погашением кредита

Продать квартиру в ипотеке можно, но главная сложность – поиск покупателя, готового к такой сделке. Нахождение квартиры в обременении банка – веская причина. Особенно в наши дни, когда рынок недвижимости переполнен предложениями, мало кто захочет лишний раз рисковать и связываться с волокитой.

Наиболее перспективен такой вариант при продаже квартиры в строящемся доме. На новостройки с удачными планировками всегда имеется спрос. Добросовестные застройщики обычно не нуждаются в поиске покупателей квартир, приближающихся к сдаче.

Процедура продажи ипотечной недвижимости с досрочным погашением займа следующая:

  1. В первую очередь необходимо получить согласие от банка. Поскольку кредитному учреждению такая сделка не особо выгодна, потребуется веская причина досрочного закрытия ипотеки.
  2. Далее производится расчет суммы оставшегося долга.
  3. На следующем этапе осуществляется заключение соглашения между продавцом и покупателем. Оно требует нотариального заверения.
  4. Продавцу необходимо снять с регистрации всех граждан, прописанных в продаваемой квартире с ипотекой.
  5. Покупатель дает задаток в сумме оставшейся задолженности по ипотеке.
  6. Ипотечный кредит закрывается, обременение снимается.
  7. На заключительном этапе остается обратиться в регистрационную палату и переоформить переход прав собственности.

Самостоятельная продажа

Можно продать квартиру под обременением самостоятельно. Известить банк о своем намерении нужно и в этом случае. Суть способа заключается в оформлении документации по сделке, снятии обременения с объекта недвижимости продавцом и покупателем без участия заимодавца.

Скрытие от потенциального покупателя факта нахождения продаваемого имущества в ипотеке нецелесообразно и незаконно. Умалчивание о существенных обстоятельствах дела вызовет подозрения.

Процедура самостоятельной продажи:

  1. Потенциальный покупатель осматривает квартиру.
  2. Если продаваемый объект покупателя устраивает, он уведомляет банк о своем желании выкупа залогового имущества.
  3. Между банком и приобретателем квартиры заключается предварительный контракт, заверяемый нотариально.
  4. Будущий владелец ипотечной недвижимости вносит в банковские ячейки две суммы: первую – на погашение задолженности, вторую – для заемщика в счет покупки.
  5. После снятия обременения в Росреестре факт продажи подтверждается документально.
  6. Продавцу и банку предоставляется доступ к их ячейкам.

При самостоятельной продаже цена сделки находится под банковским контролем. Заимодавцу необходимо, чтоб оплаты хватило на покрытие всех обязательств заемщика по кредиту, в том числе пени и штрафы.

Продажа банком

Использование такой схемы предполагает активное участие банка в сделке, а не стороннее наблюдение. На него возлагаются обязанности по оформлению документации, открытию ячейки, снятию обременения, связи с Регистрационной палатой.

Несмотря на освобождение продавца от волокиты, данный способ невыгоден для него. У банков нет заинтересованности в реализации недвижимости по рыночной цене. Для них главное – возврат долга. Следовательно, им хватает денежных средств от сделки купли-продажи, достаточных для его покрытия.

Продажа долговых обязательств

Квартиры, продаваемые банками, привлекательны низкой ценой для граждан, нуждающихся в ипотечном кредитовании. Процедура оформления ипотеки для этих людей практически не отличается от стандартного варианта:

  • необходим тот же самый комплект документации;
  • при одобрении заявки квартира оценивается и страхуется.

Перерегистрацию обременения банк осуществляет самостоятельно. Заемщик должен лишь подписать дополнительное соглашение по поводу переуступки долга. На всю процедуру уходит приблизительно три недели.

Плюсы и минусы вариантов продажи

Наглядное объединение основных преимуществ и недостатков разных способов продажи квартиры в ипотеке позволит сделать правильный выбор.

Вариант Преимущества Недостатки
Путем досрочного погашения Избавление от долга с одновременным получением наличных денег Без наличия у квартиры особых преимуществ сложно найти покупателя
Продажей задолженности Быстрота избавления от ипотеки в полном объеме Необходимость в поиске «перезаемщика»
Самостоятельной продажей банком Освобождение от хлопот по поиску покупателя и оформления сделки Финансовые потери. Высокий риск остаться без денежной компенсации
Самостоятельно продавцом и покупателем Самостоятельное назначение цены объекта и осуществление контроля хода дела Временные затраты

Риски сделки

Для покупателей залоговых квартир риски минимальны. Сделки с ними регламентируются законом и строго контролируются: и банком, и государственными органами. Снижение риска до нуля обеспечивается участием в процедуре риэлторов, юристов, банковских представителей.

В некоторых случаях самостоятельная реализация квартиры, находящейся в ипотеке, запрещена кредитным договором.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если есть необходимость не в простом избавлении от ипотечного долга, а в получении выгоды от продажи обремененной квартиры, лучше найти покупателя самостоятельно.

Источники


  1. Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.

  2. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения. Практическое пособие / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2014. — 416 c.

  3. Грудцына, Л.Ю. Наследственное право: справочник для населения в вопросах и ответах; Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 224 c.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке обременение сделке не помеха
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here