Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан

Главное по теме: "Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Квартира по переуступке: боремся с сомнениями

Подыскивая жилье в новостройке, многие обращаются напрямую к застройщику. Иногда покупатель сталкивается с предложением оформить переуступку квартиры. Риэлторы сетуют, что чаще всего в этом случае слышат: «Купить квартиру по переуступке? Что это значит?». Относительно малораспространенный вид сделки может отпугнуть клиента. Несмотря на явную непопулярность, такой ход имеет свои преимущества.

Так что же значит переуступка квартиры?

Уступкой прав требования (или цессией) называется соглашение (в нашем случае договор), по которому кредитор (цедент) передает третьему лицу (цессионарию) принадлежащее ему право. Иначе говоря, это юридическая формулировка ответа на вопрос: «Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?». Продавец в данном случае передает покупателю свои права на квартиру, сданную или только строящуюся.

Как правило квартиру по переуступке в новостройках СПб покупают те, кто не рассматривает вторичное жилье и не хочет ждать сдачи дома еще несколько лет.

Цессия в полном объеме регулируется действующим законодательством РФ. Особенности и права сторон можно изучить в ГК РФ, а также в федеральном законе №214.

Оформление переуступки на квартиру

Покупателю следует внимательно изучить предоставленные бумаги и часть из них перепроверить. Юрист компании «ГРАНТ» Анна Ермолаева поясняет: «При заключении договора всегда есть определенные риски, причем, они могут быть как со стороны продавца, так и со стороны застройщика».

Основные моменты, на которые хотелось бы обратить внимание:

  • Важно, на какой стадии находится строительство объекта;
  • Изучите условия переуступки, указанные у застройщика, так как при их несоблюдении возможны штрафы;
  • Убедитесь, что компания не находится в стадии процедуры банкротства и что к компании не предъявлено большое количество исков от подрядчиков и поставщиков в арбитражном суде, иначе кредиторы смогут предъявить права на Вашу будущую собственность.

Кроме того, необходимо проверить, нет ли иных обременений по распоряжению имуществом у самого «продавца» будущей квартиры. Сделайте выписку из ЕГРП для того, чтобы убедиться, что квартира не находится:

  • В залоге;
  • В ипотеке (а вас об этом не предупредили);
  • Под арестом;
  • В доверительном управлении (собственник, который собирается заключать с вами сделку, может не иметь права этого делать из-за делегированных прав);
  • Любые иные ограничения по распоряжению имуществом.

Не менее скрупулезно изучите и документацию застройщика. По требованию вам должны предоставить следующие документы или их заверенные копии:

  1. Учредительные документы застройщика;
  2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года.

Сверьте даты регистрации, учредителей, сроки действия лицензии с той информацией, которая была получена вами ранее от продавца или представителя застройщика. Если подлинность бумаг не вызвала у вас или вашего юриста сомнений, приступайте к изучению строительного проекта.

По требованию участника долевого строительства, т.е. в нашем случае продавца, застройщик должен предоставить:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

[3]

В них вас должны интересовать реквизиты документа на участок, его кадастровый номер, собственник; этапы и сроки реализации проекта, предполагаемый сдачи; наименования подрядчиков; наименование страховой фирмы и реквизиты договора страхования.

Регистрация договора цессии происходит в УФРС и может длиться довольно продолжительное время. Налоговый сбор для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр, обойдется всего в 350 рублей.

В случае работы по ЖСК, рисков намного больше, так как договор по переуступке пая не подлежит государственной регистрации.

Необходимые документы

Собрать необходимые документы по переуступке квартиры несложно. Если вы покупатель, то с вашей стороны фактически будет необходим только паспорт. Для продавца же минимальный пакет состоит из:

  1. Паспорта;
  2. Договора ДДУ или ЖСК;
  3. Свидетельства о браке (при наличии);
  4. Письменного согласия законного супруга на продажу.

Анна Ермолаева отмечает, что уровень правовой сознательности россиян растет: «За последний год мы наблюдаем увеличение количества обращений примерно на 20%. В целом, люди предпочитают сейчас работать с юристами».

Квартиры по переуступке в ипотеку

«При подготовке договора цессии покупателю необходимо проверить не только ДДУ, паспортные данные продавца, но и наличие ипотеки или рассрочки. В случае с ипотекой придется привлекать банк, в котором взяли кредит, и решать вопрос с переоформлением документов. «Если у продавца рассрочка на квартиру (договор рассрочки заключается не с банком, как в случае с ипотекой, а с самим застройщиком), то некоторые компании крайне неохотно выдают разрешение на ее продажу», — комментирует эксперт в области недвижимости, Михаил Тёмкин.

[1]

Если квартира по переуступке в ипотеку, то главная сложность – это согласование сделки с банком и последующее переоформление документов (вам будет необходимо «перевести» долг продавца на себя). В таких случаях банк выступает в роли кредитора, поэтому будет необходимо его разрешение на проведение передачи прав (цессии).

Важный нюанс

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна через посредника либо через самого застройщика, который выступает в роли агента. Часто инвесторы, выкупая жилье еще на стадии котлована, заключают с этой же компанией и риэлторский договор. Как правило в стоимость объекта закладывается комиссия в размере 3-5% от общей суммы.

Сами застройщики делятся на два «лагеря»: те, кто цессию в своей практике продаж вообще не приемлет, и те, кто активно использует эту схему для дополнительного заработка. «Мы не рассматриваем «Елки» в качестве инвестиционного жилья», — сообщает Александра Чайкина, руководитель PR-отдела ЖК Yolkki Village. Напротив, директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев говорит: «Компания оказывает клиентам поддержку при перепродаже лотов в наших домах. В зависимости от степени участия наших представителей размер компенсации может варьироваться. Так, при наличии у дольщика готового к заключению договора покупателя за сопровождение процедуры мы берем фиксированную сумму — 50 тысяч рублей». Чаще всего сотрудники осуществляют подготовку документов. При необходимости комплексного обеспечения сделки и поиска покупателя застройщик берет 4% комиссионных.

SPBHOMES.ru выяснил у юристов, что установление какого-либо запрета со стороны застройщика на заключение договора по переуступке является незаконным и ничем не обоснованным. В ст. 20 ФЗ №214 предусматривается такая возможность, вам остается лишь уведомить компанию по факту совершения цессии. Однако перечитайте первый договор, заключенный между застройщиком и продавцом, ведь он может предполагать платное согласование. Тогда от выплаты комиссии будет не отвертеться.

Читайте так же:  При какой задолженности могут отключить свет

Прогнозы экспертов

Общая ситуация на рынке недвижимости сейчас такова, что квартиры по переуступке в СПб не пользуются большим спросом.

Александр Невский, эксперт в области недвижимости: «Предложений особенно много в Девяткино, Кудрово, на Парнасе. Однако, допустим, у ЖК «Балканы» нет конкурентов среди ближайших комплексов, объем инвестиций большой, поэтому совсем дешево купить не получится. По-прежнему популярны у покупателей южные районы города».

Специалисты назвали двухкомнатные квартиры и «еврооднушки» с отделкой сейчас самым выгодным вложением, так как таких предложений меньше, а процент окупаемости выше. Изначально их цена будет несущественно больше, но реализовать такое жилье будет проще. Кроме того, после сдачи дома, значительно дороже именно квартира «под ключ».

Наши собеседники отмечают, что одним из примеров наиболее выгодного варианта инвестирования является «СПб Реновация». Прибыль после продажи 1- или 2-комнатной квартиры в ЖК Stereos участники рынка оценивают примерно в 30% от первоначальной стоимости. На старте продаж лоты в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» были доступны покупателям по цене от 60 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня эти квартиры уходят по договорам переуступки по 110 – 115 тысяч рублей за единицу площади. «Традиционно общий объем переуступок может достигать 3-5% от всех реализуемых юнитов», — рассказывают в компании Seven Suns Development.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно к содержанию договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

  • если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
  • иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
  • в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Документы для заключения договора

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

  • гражданский паспорт;
  • первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
  • согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
  • согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
  • все квитанции о внесении взносов по договору.
Читайте так же:  Выдача свидетельства о праве на наследство по закону и завещанию

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

Регистрация права, сроки, размер госпошлины

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

  • Росреестре;
  • МФЦ;
  • через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

Когда сделку могут признать недействительной

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

  • дольщик обязан внести все денежные средства;
  • если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
  • застройщик одобряет договор цессии.

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Налогообложение и использование вычета

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

  • расписка в получении денежных средств продавцом;
  • выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Налоговый вычет при переуступке

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Продажа квартиры по переуступке

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Видео (кликните для воспроизведения).

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Юридические тонкости

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.
Читайте так же:  Участки без подряда что это значит

Почему выгодно продавать квартиры по переуступке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Нужно ли получать разрешение застройщика?

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Переуступка по ЖСК

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Заключение договора переуступки квартиры

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

– В прошлом году купил квартиру в строящемся доме за 1,43 млн рублей (долевое участие проходило через МФЦ с присвоением временного кадастрового номера). Через два месяца квартиру продал за ту же сумму. Дом на момент продажи не был достроен и не был сдан. Считаюсь ли я собственником квартиры, которой еще нет официально? (Сейчас дом построен, сдан, и ему присвоен другой кадастровый номер). Должен ли я подавать декларацию по форме 3-НДФЛ? Должен ли я заплатить налог, потому что квартира была в собственности меньше трех лет?

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст. 220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.

Читайте так же:  Как написать гарантийное письмо

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ — супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.

Формально дольщик еще не является собственником жилья. Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.

Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии). Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре. После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.

Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.

Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы». А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей. Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования. В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет. Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Тонкости переуступки прав собственности на квартиру: что это и как продать объект в строящемся или сданном доме?

В число имущественных сделок с недвижимостью входит переуступка права или цессия. По своей сути данный вид сделок схож с куплей-продажей недвижимости, но имеет свои особенности и имеет важное значение и безусловную необходимость при определенных обстоятельствах.

Применяется цессия в тех случаях, когда условия для проведения купли-продажи ещё не созрели, а прецедент передачи имущественных прав уже возник.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база проведения сделки в строящемся объекте недвижимости

На основании п.4 статьи 454 ГК РФ к цессии применяются положения законодательства, которые регулируют продажу квартиры. Это статьи 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 550 настоящего кодекса требует составления договора в письменном виде. Специфика переуступки и допустимость её проведения с недвижимым имуществом регулируется статьями 388—391 ГК РФ. Она распространяется на ряд правовых ситуаций, в том числе – на приобретение квартиры в строящемся доме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В этом контексте следует учитывать правила и нормы статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ, которая регулирует переуступку по договору долевого участия (ДДУ). Регистрация сделки в Росреестре требуется согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Если имущество оформляется в ипотеку, то применяются нормы законов:

Юридическую силу могут иметь и некоторые локальные акты, внесённые в учредительную документацию застройщика.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Что такое переуступка?

Переуступка – это способ передачи имущественных прав, который распространяется не на фактический объект, а на право требования квартиры. Принимающая сторона (цессионарий), становится правопреемником получения жилого помещения в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет допустимым. Если речь идёт о строящемся доме, то момент вступления в собственность допускается после сдачи дома в эксплуатацию.

Продажа по переуступке не приравнивается к купле продаже в полной мере — это значит, что есть такие различия:

[2]

  1. Переуступкой передаются права на объекты, существующие только документально, но фактически не возникшие.
  2. У передающей стороны (цедента) ещё не возникло право собственности на объект, но возникло право его требования как у дольщика по договору долевого участия.

Тонкости продажи: до какого момента можно менять дольщика на этапе возведения здания?

Сделка состоит из продажи пакета документации на квартиру, оформленного участником долевого строительства. На основании сделки, право на получение квартиры по ДДУ передаётся в полной мере, так как данный договор считается правоустанавливающим документом на строящуюся недвижимость.

Кроме полноценной передачи прав на квартиру, правопреемнику передаются и все виды обязательств, которые ранее исполнялись цедентом:

  • внесение платежей;
  • участие в приёмке квартиры после возведения новостройки;
  • зависимость от добросовестности и возможностей застройщика;
  • оформление права собственности на квартиру;
  • отстаивание имущественных интересов в случае их нарушения.

Перечисленные обязательства, предусмотренные ДДУ, прекращаются в момент сдачи дома в эксплуатацию. Так как после оформления акта госприёмки, правоустанавливающим документом становится комплект, состоящий из ДДУ и акта приёмки своей квартиры.

Читайте так же:  Исковое заявление о расторжении брака и разделе имущества супругов

Соответственно, с этого момента передача права требования по ДДУ прекращается, в силу того, что квартира, как автономный объект недвижимости, считается фактически возникшей.

Продажа прав собственности, если дом не сдан в эксплуатацию

Иногда застройщик может продать квартиру еще на стадии котлована. В этот момент риски вложения денег особенно высоки, но и итоговая стоимость готового жилья с черновой отделкой будет намного ниже. Для того чтобы получить право требования на квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства и будущие собственники, оформляют ДДУ.

Если у них возникла необходимость отмены участия в долевом строительстве, они могут оформить договор переуступки, при соблюдении условий:

  1. Обязательное оформление ДДУ, в котором внесено положение о допустимости проведения переуступки. Или официальное получение согласия застройщика на переуступку.
  2. Наличие гражданских паспортов с пропиской, для представителей сторон – нотариально удостоверенные доверенности.
  3. Стороны цессии должны быть совершеннолетними и дееспособными. Или от их имени должны выступить законные представители, предъявив разрешение органов опеки и попечительства.
  4. Регистрация ДДУ должна быть проведена в Росреестре. То же касается договора цессии.
  5. Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
  6. Если уступающая сторона состоит в браке – требуется согласие второго супруга.
  7. Если ДДУ удостоверялся нотариально, договор цессии должен быть нотариально удостоверенным.

Для оформления переуступки требуется экземпляр ДДУ, реквизиты которого переносятся в договор цессии. Следует учесть, что основным правоустанавливающим документом является ДДУ, без которого договор переуступки не имеет юридической силы и не является правоспособным.

Так как сделка совершается с юридически значимым объектом без фактической привязки, получателю следует тщательно проверить:

  • правоспособность каждого документа;
  • добросовестность и рентабельность компании застройщика;
  • количество документов в пакете: если ранее проводилась переуступка, должны передаваться все экземпляры договоров;
  • платёжные документы дольщика.

После проверки пакета документации стороны заключают сделку по следующему алгоритму:

  1. Составляют договор переуступки и подписывают его собственноручно.
  2. Составляют акт приёма-передачи пакета документации, вносят в него перечень всех имеющихся документов.
  3. Несут договор с прилагаемой документацией на регистрацию перехода прав в МФЦ.

В МФЦ принимающая сторона уплачивает государственную пошлину, предусмотренную для долевого имущества, которая составляет 350 рублей и пишет заявление на регистрацию перехода прав. Документы сдаются под расписку. Через 10 дней регистрация завершается, и цессионарий становится новым участником долевого строительства.

Как протекает процесс, если объект сдан?

Сдача дома в эксплуатацию после возведения новостройки может занимать как от двух месяцев, если строительные работы проведены без недочётов, так и до года, если застройщику потребуется время на доработку. Этот период замораживает право дольщика на отчуждение объекта недвижимости. Переуступку можно проводить до момента подписания акта госприёмки, после этого такой процесс недопустим.

После того, как построенный дом сдастся в эксплуатацию, дольщики могут оформлять право собственности на квартиру. Данное право позволяет осуществлять полноценную куплю-продажу квартиры, а переуступка, как способ передачи прав на получение жилого помещения,, утрачивает одновременно свою актуальность и правоспособность. Переуступить после оформления жилья в собственность можно только право покупки квартиры. Алгоритм этой процедуры следующий:

  1. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его основании планируется продажа готового объекта после того как будет оформлено право собственности на квартиру.
  2. По ПДКП продавец может получить аванс или задаток.
  3. Покупатель, выступивший стороной сделки по ПДКП, вправе оформить договор переуступки – дополнением к предварительному договору.
  4. В результате переуступки принимающая сторона возвращает деньги в сумме аванса или задатка, а взамен получает право требования проведения купли-продажи.
  5. В установленный в ПДКП день, или после получения выписки из ЕГРН о праве собственности, на основании представленных договоров, состоится сделка.

Как проходит оформление по ДДУ в строящемся доме по ипотеке?

Банки стараются не оформлять кредит на приобретение жилья в строящемся доме, особенно – на начальных этапах строительства. Чем выше риски – тем вернее отказ банка в кредитовании дольщика. Право требования не принимается банками в качестве залогового имущества. В этом случае актуальными могут быть следующие варианты:

  1. Передать в залог другую недвижимость, имеющуюся в собственности дольщика.
  2. Приобрести квартиру на этапе готовности здания, непосредственно перед вводом в эксплуатацию.

Для получения ипотечного кредита следует собрать пакет документации на квартиру и подтвердить соответствующую степень готовности здания. Также следует подтвердить свою платёжеспособность, сформировав положительную кредитную историю. Заявление с прилагаемой документацией передаётся в банк, где рассматривается до двух недель, после чего клиент банка получает мотивированный отказ или предложение по ипотечному кредиту.

При оформлении ипотеки в силу вступают следующие специальные нормы:

  1. Цессионарий оформляет кредитный договор с банком и прилагает его к ДДУ и договору цессии, передавая на регистрацию в Росреестр.
  2. После вступления в права собственности, квартира оформляется в залог (если не было представлено другое залоговое имущество).
  3. После полного погашения ипотечного кредита залог аннулируется, и квартира становится полноценной собственностью лица.

В остальном проведение процедуры переуступки совершается в соответствии с общими нормами.

Переуступка требуется тогда, когда объект ещё не возник как фактическая единица, но вся документация на него подготовлена. Чаще всего эта форма сделок распространяется на новостройки – до ввода дома в эксплуатацию. После подписания акта приёмки жильё оформляется в собственность и может продаваться.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2016. — 352 c.

  2. Малько, А. В. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-метадитеческое пособие / А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 352 c.

  3. Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.
Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here