Регистрируем совмещение балкона в квартире

Главное по теме: "Регистрируем совмещение балкона в квартире" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Регистрируем совмещение балкона в квартире

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Объединение балкона, лоджии с комнатой — это перепланировка или реконструкция?

    Объединение комнаты с балконом или лоджией — это перепланировка, переустройство жилого помещения или реконструкция здания?

    От ответа на этот вопрос зависит применимое для разрешения дела право.

    Узаконивание реконструкции в судебном порядке возможно по правилам норм статьи 222 ГК РФ, тогда как сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно на основании норм статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

    По нашему мнению, объединение комнаты с балконом, которое приводит к увеличению площади комнаты и, соответственно, увеличению всей площади жилого помещения, является реконструкций здания. Напомним, что балкон и лоджия не являются жилыми помещениями, их площадь не учитывается при определении площади квартиры. Объединение балкона и комнаты приводит не только к изменению назначения балкона и лоджии, но и к созданию нового объекта — жилого помещения большей площади.

    При осуществлении реконструкции жилого дома, корректным является требование о признании права собственности на вновь созданный объект — квартиру с изменившейся общей площадью. Вместе с тем, в практике встречаются случаи удовлетворения судами требования о сохранении квартиры в реконструированном состоянии. Но, во-первых, реконструируется не квартира, а жилой дом, во-вторых, как указано выше, возникает новый объект, право на который в том виде, в котором он существует после реконструкции еще не зарегистрировано в органах регистрации прав на недвижимое имущество.

    На практике можно встретить различные подходы к квалификации строительных работ, в результате проведения которых, увеличивается площадь помещения.

    Из судебной практики

    Например, по результатам рассмотрения дела судом, квартира сохранена в перепланированном и переустроенном виде с присоединением балкона к площади.

    Установлено, что, в квартире произведен демонтаж оконных блоков с целью присоединения площади лоджии к жилой комнате и кухне; произведено остекление и утепление лоджии, в результате чего площадь кухни, увеличилась до 12 кв.м., произведено утепление лоджии с целью присоединения площади лоджии к жилой комнате и кухне.

    Суд пришел к выводу, что работы, проведенные по перепланировке и переустройству не нарушают прочность и устойчивость блок секции в целом, не нарушает права и законные интересы граждан. Жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и переустроенном состоянии.

    Решением Братского городского суда Иркутской области от 03 июля 2012 года по делу № 2-2172/2012 исковые требования о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены, судом указано следующее.

    В ходе обследования не обнаружено повреждений, дефектов конструкций и узлов, сколов, трещин и деформаций, утепление стен и ограждений лоджии проведено в соответствии с ГОСТами, обследование демонтажа перегородки в сантехкабине показало, что после демонтажа перегородки устойчивость по прочности и деформациям обеспечена, было произведено вскрытие пола, при котором было установлено, что имеется стяжка из цементно-песчаного раствора, а также гидроизоляция из двух слоев полиэтиленовой пленки. Согласно экспертному заключению техническому жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии соответствует действующим нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан.

    Из приведенного извлечения следует, что суд своим решением легализовал произведенную реконструкцию квартиры по правилам норм Жилищного кодекса о сохранении перепланировки и переустройства. Более того, работы по реконструкции суд квалифицировал именно как работы по перепланировке и переустройству, что и позволило применить нормы ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

    По другому делу, суд отказал в удовлетворении иска о сохранении жилого помещения в реконструированном виде. Судом дано понятие реконструкции.

    Истица обратилась в суд с иском к ответчикам с иском о сохранении в реконструированном состоянии жилого помещения общей площадью 143,2 кв.м, образовавшегося в результате объединения квартир и признать право собственности на данную реконструированную квартиру, указывая на то, что она является собственником квартир, в которых в целях повышения благоустройства произвела реконструкцию, заключающуюся в демонтаже оконных и дверных блоков, подоконной части стены до уровня пола с присоединением площади лоджии к площади комнаты.

    Решением Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 17 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии отказано. Суд, отказывая в иске о сохранении квартиры в реконструированном состоянии пришел к следующим выводам. Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки невозможно. К самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.

    Созданный истцом новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой. Строительство произведено в отсутствие разрешительных документов, поскольку согласно экспертного заключения работы по реконструкции выполнены с незначительным отступлением от проекта, то есть не соответствуют проекту.

    Показательным является и следующее дело.

    Осуществлено присоединение лоджии к жилой комнате, а также перепланировка и переустройство жилого помещения

    Истица обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном виде.

    Рассматривая данное дело, суд разграничил понятия «перепланировка и переустройство» и «реконструкция жилого дома» и удовлетворил исковые требования только в части сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном виде, отказав в легализации реконструкции.

    В частности, суд указал, что считает возможным удовлетворить исковые требования и сохранить перепланировку в квартире в виде: демонтажа перегородки между коридором и залом; устройства арочного блока между залом и кухней и демонтажа раковины в ванной комнате.

    Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о сохранении перепланировки в квартире в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией и между лоджией и залом; монтажа встроенной мебели на лоджии; устройства теплых полов на лоджии.

    Читайте так же:  Понятие и образец гражданского иск в уголовном процессе

    В «Ведомственных строительных нормах (ВСН) 61-89 (р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования«, утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989 года N 250 (далее — ВСН 61-89(р)) дано понятие реконструкции жилого дома. Она может в себя включать и изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания.

    Перепланировка и переустройство в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией и между лоджией и залом (присоединение лоджии к жилой); устройства теплых полов на лоджии; монтажа встроенной мебели на лоджии, подпадают под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение планировки жилого помещения, увеличение площади помещения, а значит, регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ.

    Применение норм ч. 4 ст. 29 ЖК РФ к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии, как перепланировки, невозможно (Решение Ленинского районного суда г. Челябинска по делу № . ).

    Другой пример из судебной практики: включение лоджии в площадь квартиры — реконструкция

    Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 10 сентября 2012 года по делу № 2-2969/09 в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

    Суд указал следующее. Присоединение балконов к помещениям квартиры не подпадает под понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Истец фактически произвела реконструкцию указанной квартиры путем изменения назначения вспомогательного помещения — лоджии и включения ее площади в общую площадь квартиры.

    Жилищным законодательством предусмотрено только сохранение в судебном порядке жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, сохранение в судебном порядке жилого помещения после проведения реконструкции ЖК РФ не предусмотрено.

    Собственник квартиры, произведя разборку кирпичной кладки подоконного пространства в жилой комнате с включением площади лоджии в общую площадь квартиры, увеличив общую площадь квартиры, нарушила целостность несущих конструкций дома, изменив порядок использования конструкций жилого многоквартирного дома, являющихся общедолевой собственностью всех собственников помещений в данном жилом доме.

    Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

    Как согласовать объединение балкона с комнатой

    Вы готовитесь произвести объединение вашего балкона или лоджии с жилой частью вашей квартиры? Идея хорошая, но предупреждаем: данный вопрос требует юридического согласования.

    Ниже мы расскажем вам, как добиться такого согласования.

    Нормативная база, регулирующая процесс присоединения лоджии или балкона к жилому помещению

    Ни один из документов не запрещает напрямую присоединение лоджии или балкона к помещению внутри жилого здания. Мало того, в постановлении правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» прямо указано, что присоединение лоджии (но не балкона!) допускается в соответствии с проектом перепланировки квартиры. То есть объединить лоджию с квартирой – это значит, произвести перепланировку своего жилья!

    Но в выпущенном год спустя постановлении № 840-ПП от 26.12.2012 «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы» данное упоминание было опущено, что послужило основанием к прекращению разрешительной практики.

    Основные причины отказа в присоединении лоджии или балкона к жилому помещению

    Почему надзорные органы отрицательно относятся к присоединению балконов и лоджий к жилым помещениям?

    • присоединение балкона или лоджии к жилому помещению практически неизбежно связано с разрушением части фасадной стены, что ведет к ослаблению конструкции здания
    • лоджия или балкон являются теми местами, на которых жильцы должны укрываться в случае пожара в квартире и откуда их легче эвакуировать
    • присоединение лоджии или балкона к жилому помещению ведет к увеличению обогреваемого объема внутри здания, что требует роста пропускной способности тепловых коммуникаций, что далеко не всегда возможно

    Можно привести и другие основания для отказа, но эти – наиболее часто встречаемые и обоснованные.

    Если вы надумали присоединить балкон к комнате, то вы наверняка пожелаете вывести туда (на балкон) и центральное отопление.

    Французские окна — инструмент в споре с инспекторами!

    При присоединении лоджии или балкона к жилому помещению, некоторые устанавливают между ними некоторую легкоразборную или раздвижную конструкцию. Например, французские окна. Таким образом, формально балкон или лоджия остаются отделенными от квартиры площадями.

    Но никого эта уловка не вводит в заблуждение, т.к. главные основания для отказа (ослабление конструкции здания; ухудшение условий для спасения людей при пожаре; рост объемов отапливаемых помещений) остаются в силе.

    Мало того, демонтаж стены (вне зависимости, связано ли это с присоединением балкона, или нет) сам по себе требует разрешения со стороны Мосжилинспекции.

    Как собрать нужные документы для согласования объединения балкона или лоджии с комнатой

    Присоединении лоджии увеличило площадь зала

    Вот что нужно сделать, если вы хотите получить разрешение на объединение балкона или лоджии с комнатой:

    1. Запрос в БТИ о выдаче вам техпаспорта вашей квартиры. Полный список территориальных БТИ Москвы можно найти на сайте http://www.tbti.ru/. Там же можно скачать образцы заявлений и т.п. 2. Составить проект реконструкции квартиры с присоединением лоджии или балкона. Для разработки такого проекта необходимо обратиться в строительно-проектную организацию, обладающую лицензией на этот вид деятельности.

    Как что делать? Радоваться надо! Как говорят в Одессе, «если с вами говорят, значит вас уважают!» Вас «ставят на конвейер»: вы заплатите больше за перепачканные путанными линиями бумажки, но у вас будут решаться вопросы!

    3. Согласовать проект реконструкции в организации, разработчике проекта вашего дома.

    Типовая схема присоединения балкона

    Ответим так: нам не удалось найти прецедентов по данному вопросу. Граждане вообще редко стремятся получить разрешение на реконструкцию своих квартир в Мосжилинспекции, предпочитая легализовать произведенные ими переделки постфактум, через суд.

    Теоретически, в случае отсутствия организации-проектировщика, вам следует обратиться в Государственное автономное учреждение города Москвы «Московская государственная экспертиза» (Вторая Брестская улица, д. 8) с запросом на создание экспертной комиссии — на предмет определения допустимости перепланировки вашего жилища в соответствии с предъявленным проектом.

    [1]

    Любая из перечисленных инстанций может потребовать от вас дополнительных согласований. Например, если вы проживаете в доме, представляющим собой историческую ценность, то от вас потребуется согласование с Департаментом культурного наследия г. Москва (ул. Пятницкая, д. 19).

    Читайте так же:  Можно ли оспорить договор дарения после смерти дарителя – ответы на вопросы

    Французские окна удобны и практичны

    Кроме того, вам понадобится письменное согласие людей, которые проживают в квартире, которую вы хотите реконструировать путем присоединения балкона или лоджии, и всех жителей вашего дома (любые изменения фасада требуют общего согласия жильцов вашего дома).

    С этими документами можно отправляться в Мосжилинспекцию. При себе надо иметь:

    • Заявление на разрешение перепланировки вашей квартиры;
    • Правоустанавливающие документы на квартиру или их нотариально заверенные копии (свидетельство о праве собственности на указанную квартиру либо договор, если вы арендуете квартиру или снимаете ее по договору социального найма. В последнем случае вам также потребуется разрешение на осуществление намеченных вами переделок от арендодателя или балансодержателя);
    • Единый жилищный документ (выдаётся Единым информационно-расчетным центром вашего района в течение 24 часов).

    Было написано, что в этой компании работают опытные специалисты, трудившиеся ранее в госструктурах, что у них все схвачено и за все заплачено, и все необходимые разрешения появятся через каких-нибудь 15 дней, в то время как у «неподготовленного человека» их получение займёт полтора года, — пишет на сайте»Стройсам» Вера Михайловна Измаилова из Южного Бутово. – Но вот уже больше четырех месяцев водят за нос, ссылаясь на то, что «надо доплатить человеку в СЭС», или что «заболел начальник бюро у проектировщиков» Что делать?»

    Отвечаем: расторгнуть все отношения с этой организацией. Оформлять все документы самой. Хорошо, если «опытные специалисты» действительно трудились в госструктурах, а не представляют собой вчерашних студентов, ищущих шансы «обуть лохов». Делая всё сами, вы, по крайней мере, восстановите контроль за ходом дел. Согласитесь, стрёмно браться за перепланировку и вбухивать в это дело приличные деньги, не зная, каких «подводных камней» наложили ваши «ходоки», перемещаясь по инстанциям, где у них «все схвачено».

    Учтите, что в случае каких-либо нюансов законность перепланировки придётся доказывать в суде, а там ссылки на то, что «у меня есть договор с организацией, которая обязалась подписать все согласования», будут неубедительны. Перфоратором дробите стенку вы, вам за всё и отвечать, а не каким-то третьим лицам!

    Счастья должно быть много. И присоединение балкона увеличивает его количество

    Санкции за самовольное присоединение балкона или лоджии к жилому помещению

    Французские окна — практичное украшение жилища

    В РФ нет органа, уполномоченного контролировать те перепланировки, которые вы производите внутри вашего жилища. Привлечь вас к ответственности можно только по решению суда и только на основании жалобы физического или юридического лица, которое понесло ущерб в результате произведенной вами перепланировки.

    Например, если у вашего соседа снизу растрескается потолок или его квартиру будет заливать по тому участку стены, который вы снесли. Или если ваша управляющая компания придет к выводу, что сделанные вами переделки уродуют фасад здания, уменьшая его пригодность к проживанию.

    Скорее всего, суд обяжет вас компенсировать ущерб, понесенный истцом, наложит штраф (обычно, 2500 руб.) и потребует от вас устранить те изменения, которые вы незаконно произвели в своей квартире. Проще говоря, поставит перед необходимостью восстановить фасадную стену и т.п.

    Единственное, жильцы не соглашаются на изменение фасада дома. Предлагала деньги – не берут. Какие есть средства для воздействия на несознательных граждан?»

    Дорогая Роза Матвеевна! Плюньте слюной на эту затею! Если вы предлагали деньги и вам все равно не подписали, значит, не дадут несознательные граждане жить вам в этом доме. Видимо, не угодили им чем-то! И в случае осуществления вами каких-либо переделок будут каждый раз подавать в суд.

    Так что лучше продайте квартиру, пока вы не сделали ее своими незаконными переделками неликвидной, и закажите себе на эти деньги по привлекательному для вас проекту коттедж под Пензой. Заслуженно можно отдыхать и там!

    Контроль за решениями суда обыкновенно возлагается на службу судебных приставов. И если вы в установленные сроки не выполните предписанные вам обязанности, то на вас наложат штраф повторно, а служба судебных приставов наймёт за ваш счет ту или иную строительную компанию для устранения совершенных вами переделок. Решайте, нужно вам это или не нужно.

    Как согласовать увеличение площади балкона

    Жизненный опыт подсказывает, что всякая попытка гражданина улучшить свои жилищные условия сопряжена с неимоверной бюрократической волокитой. Как пройти этот этап с наименьшими потерями?

    Очевидно, подобные вопросы не раз приходили в голову многим собственникам или арендаторам квартир в домах с балконами или лоджиями. А интересен он еще и ввиду того, что в достаточной мере наработанной прецедентной практики для однозначного ответа на него пока нет. Тем не менее попробуем обозначить основные «подводные камни», на которые может натолкнуться человек, пытающийся самостоятельно решить эту задачу.

    Два варианта увеличения балкона: согласование в том и другом случае

    Расширение балкона под выносное остекление

    Прежде всего надо обговорить, о каком увеличении размера балкона идет речь? Если об увеличении на 25-30 см при установке выносного остекления, создании полки под цветочные горшки, размещении снаружи балкона утеплительного пакета и обшивки, то проблем при таком увеличении площади балкона не возникает.

    Во всяком случае, примеров того, чтобы граждане вынуждены были согласовывать подобного рода переделки в официальных инстанциях, нет. Или, по крайней мере, обнаружить такие примеры крайне затруднительно.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Такое увеличение балкона лучше бы согласовать

    Другое дело, если происходит увеличение размеров балкона с значительным ростом нагрузки на несущие конструкции здания. Скажем, при переоборудовании балкона, связанном с креплением к балконной плите дополнительных конструкций (выносных рам, кронштейнов и т.п.), увеличивающих ее габариты; при заливке образованного этими конструкциями пространства бетоном или создания капитальной инфраструктуры каким-либо иным способом.

    Подобного рода переделки могут быть квалифицированы как самострой, самовольная реконструкция здания, со всеми вытекающими последствиями. Такого рода реконструкцию следует согласовать в Мосжилинспекции. Список окружных инспекций жилищного надзора, куда, собственно, и предстоит обращаться, можно посмотреть в интернете на сайте http://mgi.mos.ru/contacts/izhn/

    Читайте так же:  Для чего нужна домовая книга что это такое и где ее взять

    Алгоритм получения согласовательной документации

    Балкон расширен совсем незначительно, а жить – удобнее!

    Как получить разрешение на остекление балкона

    Согласие надзорных инстанций требуется не только на увеличение площади балкона, но и на его обыкновенное остекление. Как получить такое «соизволение» – читайте в статье на нашем сайте «Разрешение на остекление балкона, штрафы и согласование незаконного остекления лоджии»
    Расширение балкона может быть квалифицировано и как его незаконный ремонт. Как решать проблемы с инспекторами и чиновниками в таком случае – читайте на нашем сайте!
    Если вы решили улучшить свои жилищные условия путем пристройки балкона к своей квартире на первом этаже, то в помощь вам статья по адресу: http://oknanagoda.com/balkony-lodzhii/yuridicheskie-voprosy/yuridicheskoe-oformlenie-pristrojjki-b.html

    Художественно оформленное расширение балкона только украсит здание

    Если вы живёте в доме, представляющем собой историческую ценность, то потребуется согласование с Департаментом культурного наследия г. Москва (ул. Пятницкая, д. 19).

    В том случае, если расширение балкона происходит в рамках присоединения его к жилым помещениям вашей квартиры, то потребуется еще ряд согласований, которые более подробно перечислены на нашем сайте.

    5. Необходимо помнить, что балкон (лоджия) по действующему Жилищному Кодексу не является частью квартиры. Он – часть общедомового имущества, управление которым осуществляется от лица всех жильцов дома.

    Именно иски соседей являются основной причиной, вследствие которой суды понуждают демонтировать все те конструкции, посредством которых вам удастся увеличить площадь балкона или лоджии. Наиболее наглядные примеры тому: решение суда в Челябинске, заставившее демонтировать дополнительную площадь и проведенные на балкон инженерные коммуникации по жалобе соседа, на стене квартиры которого появились трещины; решение суда во Владивостоке, потребовавшее привести балкон в первоначальное состояние в связи с жалобой соседки, пожаловавшейся на ухудшение освещения ее квартиры.

    Поэтому получение согласия на реконструкцию балкона от всех жильцов дома – это обязательное условие получения разрешения на увеличение площади балкона.

    Какие санкции будут применены к вам, если вы совершите реконструкцию балкона без разрешения Мосжилинспекции?

    Добиться официального разрешения во всех перечисленных инстанциях на расширение балкона практически невозможно. Ни у кого – ни у инспекторов Жилинспекции, ни у проектантов — заведомо нет желания брать на себя те риски, которые возникнут при увеличении нагрузки на несущие конструкции жилого дома и т.д.

    Тем более что увеличение балкона действительно весьма критично, опасно со всех точек зрения, в том числе и для пользователей этого балкона. Однако, если вы решились нарастить площадь балкона на свой страх и риск, что вам грозит?

    Весьма рискованное расширение балкона

    В РФ нет органа, уполномоченного выявлять и контролировать подобного рода перестройки. Правоприменительная практика показывает, что наказание на авторов незаконных реконструкций налагается почти всегда по искам соседей, права которых реконструкция балконов так или иначе ущемила.

    Или же просто незаконное расширение балкона становится удобным поводом для сведения счётов: предлог для искового заявления в суд в данном случае отыскать не сложно.

    Как правило, суд требует от самовольного реконструктора вернуть балкон в первоначальное состояние. Также нередко возлагает обязанность компенсировать ущерб истцу, накладывает штраф в пределах 10 тыс. руб. (чаще – 2.5 тыс. руб.). И пусть эти относительно небольшие цифры вас не радуют: в обоих указанных выше случаях демонтаж незаконных переделок на балконах обошелся их авторам дороже, чем сама реконструкция!

    Возможно, в нынешних условиях это и является наиболее реальным путем достижения спокойного сна при обеспечении себе благ земных в их не совсем легальном варианте…

    Перепланировка балкона

    Самые популярные приемы, позволяющие увеличить полезную площадь квартиры, всегда связаны с объединением помещений. Как правило, оно заключается в присоединении вспомогательных помещений к жилым. В их число входит и соединение балконов с комнатой или перепланировка кухни и соединении ее с балконом.

    Демонтаж подоконного блока не только увеличит количество света, поступающего в комнату, но и расширит полезную площадь квартиры, давая возможность использовать и лоджию как жилое помещение.

    Как осуществить такую перепланировку балкона с расширением дверного проема в комнату и не нарушить при этом строительных норм и правил, или жилищного законодательства?
    Давайте разберем этот вопрос.

    Перепланировка балкона, фото:

    Перепланировка балкона, общие требования

    Безусловно, главное требование, которому должна отвечать перепланировка балкона — это проведение ее согласования в установленном порядке, то есть, до начала работ.

    Квартира с незаконной перепланировкой при продаже может потерять в стоимости, — с учетом предстоящих издержек по согласованию перепланировки балкона, или, что весьма вероятно, с приведением ее в прежний вид согласно предписанию Мосжилинспекции. Поэтому присоединение балкона лучше согласовать заранее, как и любую другую сложную перепланировку.

    В конце концов, лучше потратить время и пойти законным путем, чем потом ломать голову над тем как узаконить перепланировку балкона.

    Перепланировка балкона относится к мероприятиям, согласуемым на основании проекта перепланировки от организации с допуском СРО и технического заключения. Это вызвано тем, что при присоединении балкона к комнате или кухне затрагиваются во-первых, несущие конструкции, а во-вторых, тепловой контур здания.

    Расшифруем, что это значит. Перепланировка балкона подразумевает демонтаж подоконного блока, который является частью фасадной стены здания.
    Если данная стена будет несущей, то вам не разрешат трогать надоконную перемычку и расширять проем по ширине. Кроме этого, возможно придется разработать усиление проема металлоконструкциями.

    [2]

    Также стоит упомянуть о порожке — срезать его нельзя, поскольку он помогает держать балконную плиту (в панельных и кирпичных домах), или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания.

    Порожек на балкон, фото:

    Вопрос с сохранением теплового контура здания состоит в том, что этот контур нельзя нарушать. То есть, нельзя объединять балкон с комнатой или кухней, не отгораживая их друг от друга . Действующее законодательство прямо взапрещает это делать, даже если вы качественно утеплите балкон. Отсюда же вытекает условие включать в состав проекта перепланировки с присоединением балкона, теплотехнический расчет , который покажет, что теплопотери после перепланировки не возрастут.

    Читайте так же:  Порядок подачи заявления на расторжение брака через загс и суд

    Перепланировка кухни, соединение с балконом

    Жилищные инспекции солидарны с проектными институтами в этом вопросе, но они делают упор не на отопление, а на то, что с принятием 840-й редакции 508-го Постановления, появился пункт запрещающий объединять балконы с внутренними помещениями квартир.

    Как с этим быть? На практике ограничения «обходятся» просто — в проект перепланировки включается сдвижная стеклянная перегородка (т.н. французские окна), отделяющая балкон от помещения, и как бы не позволяющая «отапливать улицу». То есть единый блок из двухкамерных стеклопакетов с дверью.

    Однако перечень ограничений, связанных с перепланировкой балкона, будет не полон если мы не упомянем еще вот о чем:

    • запрещено переносить радиатор отопления с демонтируемого подоконного блока на балкон или лоджию. Можно — на близлежащую стену внутри помещения.
    • согласно нормам пожарной безопасности зданий и сооружений, выход на балкон считается аварийным выходом и должен иметь глухой простенок не менее 1,2 м. от торца балкона до остекления. Если на балкон ведут два выхода (проема), то между ними должен находиться простенок не менее 1,6 м. То есть даже если конструкция дома позволяет расширять балконный проем, необходимо «уложиться» в требования данных нормативов. Но этот пункт не всегда представляется возможным соблюсти, так как во многих домах изначально нет простенков подобной ширины.

    О вариантах перепланировки кухни вы можете узнать Здесь

    Перепланировка с остеклением балкона: нужно ли согласовывать?

    В настоящее время по остеклению балконов не существует единых законодательных требований.

    Стоит однако обратить внимание на некоторые действующие ограничения при этом процессе:

    • Ограждающие конструкции не должны выходить за рамки, отмеченные в планах БТИ.
    • Не допускается изменение конструкции переплетов а также изменение их цветовой схемы.
    • Запрещено превышать нагрузку на плиту балкона сверх нормативной.

    *нормативные нагрузки на балконы индивидуальны и по каждому отдельному случаю необходимо консультироваться в жилищной инспекции вашего округа либо у автора-проекта дома.

    Отдельно стоит поговорить о перепланировке балкона или лоджии в доме, имеющем статус архитектурных памятников или объектов культурного наследия . В этом случае вам потребуется проект приспособления к современным требованиям. Его стоимость и сроки согласования не обрадуют вас и если в планах только остекление балкона, то проводить такое согласование нецелесообразно.

    Подробнее об остеклении балкона вы можете прочитать и посмотреть Здесь

    Согласование перепланировки балкона

    Согласование перепланировки балкона мало чем отличается от согласования прочих перепланировок. Кроме того, изменения конфигурации планировки квартиры с перепланировкой балкона проходит по разному в плане технического исполнения в панельных домах (например хрущевках) блочных и монолитных. Проектная документация изменений будет значительно отличаться.

    Перепланировка балкона, примеры и фото планов

    Пример типичного проекта перепланировки, предусматривающего в числе прочих мероприятий, объединение балкона с устройством комнатой.

    Интересный вариант присоединения балкона к комнате: помимо обычной в таких случаях стеклянной перегородки на месте снесенного подоконника, сам балкон был разделен на остекленную и открытую зоны.

    Примеры других наших работ по перепланировке балкона:

    Регистрируем совмещение балкона в квартире

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)?

    Возведение балкона или пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме, также как объединение балкона, лоджии с комнатой квартиры, является реконструкцией здания, так как сопряжено с частичной разборкой внешней несущей конструкции здания. Кроме того, как правило, возведение балкона сопряжено и с разбором подоконного пространства, а если квартира, к которой пристраивается балкон, находится на первом этаже, то возникает необходимость получения согласия собственников помещений дома на использование части земельного участка под пристройку (если земельный участок сформирован и является общей долевой собственностью).

    Пристроить балкон к квартире. Какие требования заявлять в суде для узаконивания балкона?

    Напомним, что согласно статье 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    Из этого следует, что просить суд признать право собственности на самовольно возведенный балкон не будет корректным и правильным, ведь балкон не является жилым помещением и его площадь не включается в общую площадь квартиры. Кроме того, балкон не является самостоятельным помещением, право на которое может быть зарегистрировано в регистрирующем органе.

    Поэтому полагаем, что следует просить суд сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии с учетом возведенного балкона и сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к квартире.

    В том случае, если самовольно пристроенный балкон объединен с жилой комнатой, кухней, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась, то следует просить суд признать право собственности на вновь созданный объект — квартиру большей площади по правилам статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

    Перед обращением в суд, следует озаботиться сбором доказательств, обосновывающих ваши требования. В частности, необходимы: проект устройства пристройки — балкона, заключения о соответствии установленного балкона всем строительным и санитарным нормам и правилам, решением общего собрания собственников помещений дома о том, что собственники не возражают против существующего балкона и сохранении дома в реконструированном виде.

    Судебная практика узаконивания пристроенного балкона

    Между тем, с вышесказанным не всегда согласуется существующая судебная практика. Есть примеры невероятных решений судов. Например, в одном случае суд указывает, что пристрой балкона является реконструкцией здания и так как не представлено разрешение на строительство, проект, то требование истца о сохранении балкона не может быть удовлетворено.

    В другом случае, суд приходит к выводу, что возведение балкона без какой-либо разрешительной документации является перепланировкой и переустройством квартиры и не нарушает прав третьих лиц, а значит, иск о сохранении квартиры (с балконом) в переустроенном и перепланированном виде подлежит удовлетворению.

    Некоторые суды в своих решениях оперируют как понятиями «перепланировки, переустройство», так и «реконструкция», однако, в итоге рассматривают дело, применяя нормы статьи 29 ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

    Читайте так же:  Можно ли потратить материнский капитал на покупку земельного участка

    Есть примеры удовлетворения исков собственников квартир, пристроивших балконы и пристройки без учета норм ЖК РФ об общей долевой собственности на сформированный под домом земельный участок. Ведь формально пристрой не может быть легализован если он расположен на общем земельном участке в отсутствие согласия всех собственников помещения жилого дома. Согласие на пристройку балкона только собственников соседних квартир по смыслу закона не достаточно.

    Следует, однако, принять во внимание и рациональную составляющую в подобных решениях судов. Формально такие решения, мягко говоря, не совсем соответствуют букве закона, вместе с тем, если пристройка балкона не нарушает ничьих прав и интересов и, согласно заключениям специалистов, обследовавших постройку, не грозит жизни и здоровью, выполнена в соответствии с строительными, санитарными нормами и правилами, не противоречит требованиям пожарной безопасности, то легализация такого балкона представляется разумной и рациональной, ведь пристрой к квартире улучшает жилищные условия граждан.

    Но другая сторона монеты менее позитивная — осознание возможности через суд узаконить фактически произведенную реконструкцию здания толкает российского человека на мысль «сначала сделаю, потом посмотрим». Ведь надо признать, что далеко не все пристройки в виде балконов и других сооружения соответствуют требованиям строительных норм, некоторые такие «строения» могут обрушиться в любой момент и такие случаи в практике имеются.

    Далее см. статьи:

    Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

    Юридический центр «ГРАД»

    Защита прав. Недвижимость. Строительство.

    Будущее — начинается в настоящем!

    Узаконить балкон

    Жители первых этажей многоквартирных домов часто сталкиваются с отсутствием собственных балконов в их домах. При этом они теряют множество преимуществ, которые имеют их соседи с балконами. Естественно, в подобных ситуациях часто возникает желание пристроить балкон собственными силами, благо, на первом этаже это сделать несложно. При этом юридически имеется два пути узаконивания балкона: перед постройкой и после неё. Оба варианта имеют как свои преимущества, так и недостатки. При выборе первого Вы должны обойти все нужные инстанции, и лишь после получения разрешения начать строительство. В том случае, если по каким-то причинам этот вариант осуществить не удалось, Вы можете узаконить балкон непосредственно после строительства.

    Чаще всего, если права собственности или аренда на земельный участок, где производилась пристройка балкона, не оформлены, то Вам придётся получать разрешение через суд. При этом самое затруднительное – это собрать все необходимые документы.

    Документы, которые вам потребуются для суда:

    1. Исковое заявление.
    2. Проект балкона, составленный в специализированных компаниях с соответствующей лицензией.
    3. Заключение о согласовании проекта с главным управлением архитектуры и градостроительства.
    4. Документ, подтверждающий право собственности на жильё.
    5. Заключение о согласовании с СЭС.
    6. Заключение пожарной инспекции.
    7. Справка из БТИ.
    8. Разрешение ЖКХ.
    9. Акт согласования строительства с соседями – как слева и справа от Вашей квартиры, так и сверху и снизу (если постройка балкона производится выше первого этажа).
    10. Справка о согласовании с коммунальными службами (теплосеть, газ, водоканал).
    11. Фотографии дома. Обратите внимание, что фотографии должны быть хорошего качества (достаточно чёткими, чтобы можно было рассмотреть детали). Особое внимание следует уделить тому месту, где располагается балкон.

    Также могут понадобиться другие документы на усмотрение суда.

    Главная сложность узаконивания балкона заключается в том, что все справки получить одновременно практически невозможно: выдача каждого происходит лишь после выдачи предыдущего. При этом на получение всех их у Вас может уйти очень много времени.

    В некоторых случаях при получении документов вам могут отказать. Это происходит при следующих обстоятельствах:

    [3]

    • если дом располагается на одной из центральных улиц города;
    • если дом является памятником архитектуры;
    • если при постройке балкона использовались устаревшие материалы или технологии строительства;
    • если из-за нового балкона ухудшился внешний вид многоквартирного дома;
    • если при строительстве были разрушены несущие стены здания;
    • если фундамент балкона расположен близко (менее 2,5 метров) к подземным коммуникациям.

    Во всех этих случаях балкон придётся сносить, т.к. по закону жилец обязан восстановить исходный вид строения.

    Какие могут возникнуть проблемы в случае неузаконивания балкона?

    Во-первых, в случае его обнаружения как в случае административной проверки, так и по показаниям посторонних людей, Вас заставят выплатить административный штраф.

    Во-вторых, с такой недвижимостью — неузаконенной пристройкой (каковой балкон, по сути, и является) невозможно осуществлять никаких юридических действий: продавать, дарить, передавать по наследству и прочее. А даже если и удастся сделать это, выполнять узаконивание балкона придётся новому собственнику.

    В третьих, если собственник квартиры откажется как регистрировать балкон, так и сносить его, управление архитектуры может подать на него в суд и продать жильё с торгов.

    Самостоятельное узаконивание балкона занимает много времени и сил. Наши специалисты готовы помочь Вам. Обращайтесь!

    Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (967) 087-44-23
    Или воспользоваться формой обратной связи.
    Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

    Источники


    1. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.

    2. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 1. Теория государства. — М.: Зерцало-М, 2011. — 516 c.

    3. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.
    Регистрируем совмещение балкона в квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here