Сделки с недвижимостью существенные условия договора аренды

Главное по теме: "Сделки с недвижимостью существенные условия договора аренды" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Рекомендации, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения, в том числе с арендными каникулами

Аренда нежилых помещений – это доступный, относительно недорогой и, главное, законный способ приобретения недвижимости во временное пользование, но только при условии, что между арендатором и арендодателем заключен соответствующий правильно составленный договор.

Об особенностях его заключения и о правилах составления этого юридического документа рассказывается ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

На территории Российской Федерации все арендные отношения в области недвижимости регулируются главой 34 ГК РФ, в 606, 610 и 650 статьях которой указывается на необходимость заключения договора при любых сделках, связанных с арендой.

Согласно ЖК РФ и п.3 статьи 26 закона ФЗ-122 в качестве нежилой недвижимости, разрешается арендовать и предоставлять в аренду:

  • нежилые здания и сооружения;
  • отдельные нежилые помещения зданий;
  • части таких помещений.

Виды договора

Сегодня практикуется заключение нескольких вариантов соглашений о передаче нежилой недвижимости, находящейся в собственности арендодателя, во временное пользование, максимально учитывающих существующее разнообразие условий аренды и деловых отношений между арендаторами и арендодателями.

Такой вид договора при оформлении арендных обязательств является основным и, если не оговаривается другой тип соглашения, то все юридические основания аренды прописываются и закрепляются только с его помощью.

Подробнее о типовом договоре аренды нежилого помещения читайте в нашей статье.

Предварительный

Этот тип соглашения иногда называют договором о намерениях. Применение его регламентируется статьей 429 ГК РФ, и основной его целью является документальное закрепление обязательства арендатора заключить в определенный срок основной контракт.

  • Скачать бланк предварительного договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец предварительного договора аренды нежилого помещения

О предварительном договоре и договоре о намерениях для аренды нежилого помещения говорится тут.

Безвозмездный

Суть такого соглашения в том, что оно позволяет временно использовать нежилое помещение без какой-либо арендной платы. Фактически, это просто документ, подтверждающий право арендатора пользоваться недвижимостью, ему не принадлежащей.

Про особенности заключения договора о безвозмездном пользовании нежилым помещением мы писали здесь.

С правом выкупа

Аренда с правом выкупа – это вариант долгосрочной аренды, при которой арендатор имеет возможность приобрести арендованную нежилую недвижимость в собственность, заплатив на неё указанную в договоре выкупную цену. Возможен вариант, когда объект переходит в собственность арендатора по окончании срока аренды, то есть, его выкуп происходит за счет долгосрочной арендной платы.

О заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа читайте тут.

Трехсторонний

Трехсторонние соглашения обычно заключаются при оформлении аренды муниципальных жилых помещений с целью их дальнейшего коммерческого использования. В таких случаях арендный договор подписывают арендодатель нежилого помещения или здания, арендатор и представитель организации, на балансе которой находится недвижимость. В документе его именуют балансодержателем.

В трехстороннем арендном договоре на нежилую недвижимость присутствуют те же условия, которые принято указывать в обычном двустороннем соглашении, с той лишь разницей, что на стороне арендодателя в нем дополнительно выступает балансодержатель. В обязанности, которые договор вменяет балансодержателю, обычно входит передача помещения арендатору по акту и контроль его состояния во время всего срока аренды.

Сроки действия и хранения

Нормативными актами для арендных договоров на нежилые помещения определены следующие сроки действия:

  • менее года;
  • год и более;
  • неопределенный срок.
  1. Сроки хранения. Срок хранения договоров и соглашений установлен статьей 791 Перечня типовых управленческих документов (ПТУД). Руководствуясь этим документом можно сказать, что арендатор, не имеющий условий для содержания архива, обязан хранить заключенный договор не менее 10 лет после того, как он был расторгнут.

Для арендодателя ПТУД определяет постоянный срок хранения договорных документов, то есть, неограниченный. Это необходимо для возможных налоговых проверок и для подтверждения своих прав на недвижимость, если возникнут какие-либо связанные с этим разбирательства.
  • Срок исковой давности. При нарушении какого-либо условия соглашения об аренде и уклонения нарушителя от исправления ситуации любая его сторона имеет право прибегнуть к помощи судебного принуждения. Срок исковой давности по договору аренды нежилой недвижимости составляет три года.
  • Кто может выступить сторонами?

    Статьей 608 ГК РФ определено, что каждый собственник недвижимого имущества имеет право сдавать его в аренду. Это могут быть физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели или государство. Действие этого права распространяется и на арендаторов нежилых помещений.

    Несмотря на то, что договорные документы по аренде нежилой недвижимости оформляются по единому типовому образцу, независимо от юридического статуса сторон, существуют некоторые особенности их заключения между контрагентами с различным правовым положением в обществе:

    • соглашение между физическими лицами может быть бессрочным, а при указании срока действия не требует регистрации в течение года;
    • заключение арендного договора между индивидуальными предпринимателями рассматривается, как коммерческая сделка и может облагаться налогом в соответствии с действующим законодательством;
    • муниципальным организациям закон разрешает сдавать внаем принадлежащие им площади только после проведения предварительного аукциона среди потенциальных арендаторов — ст. 17.1. ФЗ-135 (все об аренде муниципальных нежилых помещений у государства узнайте тут);
    • при заключении арендного договора на нежилую недвижимость между юридическими лицами, то необходимым условием признания его законности является обязательная регистрация сделки в органах Росреестра.

    Как правильно составить и заключить?

    Арендный договор считается незаключенным, если в нем не указаны существенные условия аренды, прописанные в законодательстве (ст.432 ГК РФ). Таковыми являются:
    1. Информация об объекте или, по-другому, предмете договора (указываются точное место расположения и вид объекта – здание, помещение целиком или его часть).
    2. Указание сторон сделки и их реквизиты.
    3. Срок действия соглашения.
    4. Размер и порядок арендной платы.
    5. Цель использования арендованной недвижимости (офис, склад, торговая точка и т.д.).
    6. Обязанности и ответственность вступивших в арендные отношения сторон.

    В существенных условиях договора необходимо указывать все нюансы аренды, зависящие от того, какой вид нежилой недвижимости сдается внаем.

    На недвижимость с земельным участком

    В соглашении об аренде этого вида недвижимости в части «Предмет договора» указывают, что арендатору вместе с правами на временное владение и пользование зданием передаются аналогичные права на ту часть земли, на которой здание расположено и которая арендатору необходима в связи с целью использования объекта.

    С оборудованием

    В части «Предмет договора» такого соглашения должно быть указано, что арендодатель обязуется передать арендатору вместе со зданием расположенное в нем оборудование со всеми принадлежностями и технической документацией. Оборудование передается арендатору согласно акту приема-сдачи и является неотъемлемой частью предмета договора.

    Читайте так же:  Как рассчитывается госпошлина на наследство

    В части «Обязанности сторон» должно прописывают, что арендатор обязуется использовать оборудование только в соответствии с целью использования, указанной в соглашении.

    Часть недвижимости

    В разделе «Предмет договора» документа об аренде недвижимости такого вида необходимо указать, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование часть нежилого помещения площадью …., находящемся на этаже N…. здания, расположенного по адресу …., для размещения в нем, например, платежного терминала.

    При этом к договору должен быть приложен план помещения с обозначением границ арендованной части, являющийся неотъемлемой частью договора.

    О том, как заключить договор на часть нежилого помещения, читайте здесь.

    Контракт со страховым депозитом

    Страховой депозит или обеспечительный платеж – это денежная сумма, которую арендатор заранее отдает арендодателю для возмещения возможного ущерба недвижимости, принятой во временное пользование, в процессе её эксплуатации.

    Сумма страхового депозита обычно устанавливается равной размеру ежемесячного арендного платежа. По окончании срока аренды он либо возвращается к арендатору, либо идет на погашение арендной платы за последний месяц.

    Выплата страхового депозита не является законодательной нормой и осуществляется по договоренности сторон. В этом случае в части договора «Арендная плата и порядок расчетов» указывается время внесения обеспечительного платежа арендатором, его сумма, а также случаи, когда арендодатель имеет право использовать его средства (штрафы, неустойки и т.д.), после чего арендатор обязан его пополнить.

    С арендными каникулами

    Арендные каникулы – это период, в течение которого арендодатель либо существенно снижает размер арендной платы, либо вообще освобождает арендатора от неё. Предоставление их необходимо, когда последний уже после заключения договора не имеет возможности использовать арендованный объект сразу (например, когда недвижимость нуждается в ремонте).

    Как заполнить дополнительные соглашения?

    Дополнительное соглашение – это юридический документ, вносящий изменения в условия основного договора аренды. Необходимость такого изменения может возникнуть, например, в ситуации, когда:

    Право на составление такого контракта определено статьей 452 ГК РФ.

    Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

    1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Требования к регистрации

    Согласно нормам гражданского законодательства обязательной государственной регистрации в органах Росреестра подлежат соглашения об аренде нежилой недвижимости, заключенные на срок более одного года.

    Кроме того, обязательно следует регистрировать все соглашения сразу после их заключения, если сторонами подписания являются юридические лица. Договоры, заключенные на срок менее 12 месяцев и бессрочные регистрировать необязательно.

    Про особенности аренды нежилого помещения без регистрации мы писали в этом материале.

    Споры и их урегулирование

    Причиной спорных ситуаций является либо некорректное составление соглашений об аренде, либо несогласие с его условиями арендодателем или арендатором. Довольно часто споры приводят к расторжению договоров, поводы для которого четко прописаны в статьях 619 и 620 ГК РФ. Однако нередко и само прекращение действия контракта проходит в условиях судебного вмешательства.

    Если не удалось решить спор по договору об аренде в досудебном порядке, то исковые заявления физических лиц рассматривают суды общей юрисдицкции, а индивидуальных предпринимателей и лиц юридических – Арбитражный суд.

    Подводные камни

    Основных «сюрпризов», которые может преподнести невнимательно составленное соглашение, два. Это:

    1. Заключение его с лицом, не имеющим права на такое юридическое действие, то есть не с собственником недвижимости и не его доверенным лицом.
    2. Наличие у арендованных помещений дополнительных обременений.

    Такие факты, если они обнаружатся уже после заключения договора, могут стать причиной признания сделки ничтожной, а самого соглашения – несостоявшимся.

    Правильно составленный договор аренды нежилых помещения не оставляет «белых пятен» в арендных отношениях между арендатором и владельцем помещения, предоставляемого внаем. Только при наличии такого документа стороны могут быть уверены в том, что их права с юридической точки зрения защищены должным образом.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Существенные условия договора аренды.

    ГК не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д. И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».[56]

    Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

    Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.[57]

    Необходимо подчеркнуть, что в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

    Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

    Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.[58]

    Читайте так же:  Как узаконить самовольную пристройку к частному дому

    Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

    Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в ГК, является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

    Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

    Арендная плата — одно из существенных условий договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в ГК РФ не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения.[59]

    Срок — одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК). В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

    Существенным элементом содержания договора аренды является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

    Автор дипломной работы считает, что при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные необходимо выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства (установление ответственности сторон за ненадлежащее исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды и т.д.)

    Таким образом, сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью

    Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом.

    Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.

    К существенным условиям договора аренды относятся: а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды; б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате; в) условие об объекте арендных отношений.

    Жилищный Консультант

    Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

    Аренда квартиры

    Условия заключения договора аренды квартиры

    Содержание статьи:

    Договор аренды

    Когда между сторонами заключается сделка, в рамках которой происходит передача имущества, принадлежащего одной стороне по праву собственности, во временное владение или пользование другой стороне, которая оплачивает за это фиксированную сумму денег, то оформление подобного соглашения выполняется путем заключения договора аренды. Все вопросы, связанные с оформлением такого документа, регламентируются ст. 606 ГК РФ.

    Сторонами соглашения являются: арендодатель – лицо, предоставляющее собственное жилое помещение и арендатор – это тот участник сделки, который принимает во временное пользование имущество и выплачивает за услугу денежные средства арендодателю.

    Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

    +7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

    +7 (499) 553-09-05 — Москва

    +7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

    Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

    Как арендатором, так и арендодателем могут выступать физические лица, являющиеся дееспособными и располагающие собственным имуществом, и юридические лица, имеющие правоустанавливающие документы на жилую недвижимость

    Форма договора аренды квартиры

    Соглашение об аренде может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма обязательна в том случае, если хотя бы один из участников соглашения – юридическое лицо. Обязательным условием оформления договора аренды является то, что участники сделки ставят подпись на каждом листе документа.

    Читайте так же:  Договор дарения квартиры по доверенности

    Регистрация документа производится в том случае, если срок действия договора превышает 365 дней.

    Существенные условия договора аренды квартиры

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Существенные условия договора аренды квартиры представлены в договоре самыми основными моментами сделки, такими которые являются определяющими факторами. Обычно условия договора аренды прописываются в отдельных пунктах документа, таких как ответственность сторон, денежные вопросы, форс-мажорные обстоятельства, штрафы и иные санкции в случае нарушения сторонами своих обязательств, однако не все эти элементы можно воспринимать как существенные условия договора аренды недвижимого имущества.

    Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

    К таковым относятся только:

    1. Предмет сделки.
    2. Расчеты по договору.
    3. Срок действия документа.

    Под предметом сделки стоит понимать намерение сторон выполнить соглашение в полной мере. К предмету нельзя отнести стоимость аренды. Объектом же соглашения является то жилье, которое передается во временное пользование и уже к нему применяются некоторые требования:

    • пригодность для проживания;
    • на помещении не должно быть никаких обязательств.

    Еще до оформления соглашения, стороны договариваются о стоимости услуги, способах ее оплаты и размере платежа. Все эти моменты закрепляются в пункте договора под названием «расчеты между сторонами», а в случае изменения любого из условий, подписывается дополнительное соглашение. Под арендной платой понимается та сумма, которая выплачивается помесячно либо авансом арендодателю. Размер платы носит договорной характер и устанавливается собственником помещения, но согласуется с арендатором. Оплату услуги можно производить как наличным способом, так и безналичным путем. В акте, как правило, прописывается конкретная дата, до которой необходимо внести обозначенную сумму. В случае невыполнения этого пункта на арендатора накладывается штраф, и начинает накапливаться пеня.

    Срок действия договора аренды может быть различным. Существует несколько видов документа, в зависимости от времени его функционирования:

    1. Если документ заключен менее чем на 365 дней, то такой договор считается краткосрочным и не требует госрегистрации.
    2. Заключение соглашения на срок до 5 лет является признаком среднесрочного акта.
    3. При действии документа до 49 лет, он начинает относиться к долгосрочным.
    4. Если у акта не существует срока функционирования, то он становится бессрочным.

    Если первый вид не подлежит госрегистрации, то последующие необходимо зарегистрировать в обязательном порядке.

    Наиболее популярные вопросы и ответы на них по условиям заключения договора аренды квартиры

    Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Алена, и мне необходим совет. Год назад арендовала квартиру. При составлении договора пошла арендодателю навстречу, и по его просьбе мы не стали прописывать стоимость аренды в соглашении, а написали, что она устанавливается в устном порядке ежемесячно по договоренности между нами. Оплату я производила каждый месяц, как говорится, «из рук в руки». Естественно, что никакой отчетной документации он мне не предоставлял. Через год собственник квартиры сообщил мне о существенном повышении аренды, и я решила отказаться от его услуг. Он не возражал, однако, когда я собралась съезжать, предъявил мне счет на несколько десятков тысяч рублей, согласно которому я якобы не оплатила ему последний платеж, превышающий предыдущие в разы. Я отказалась, тогда он пригрозил обратиться в суд, если я съеду, не оплатив. Очень не хочется связываться с судебными разбирательствами. Скажите, пожалуйста, что мне грозит во всей этой ситуации? Надо ли мне будет оплачивать эту сумму?

    Ответ: Здравствуйте, Алена. Вам не стоит переживать, поскольку в вашем случае, заключенный договора аренды может быть в целом признан недействительным. Причиной этому является именно то, что в акте не была прописана стоимость аренды, а в соответствие со ст. 606 ГК РФ данная информация относится к существенным условиям сделки. На вашем месте стоит обратиться в судебные инстанции с требованием о признании акта аренды недействительным. Вероятнее всего, судья примет вашу сторону и вынесет положительное решение.

    Заключение

    В заключение стоит отметить несколько важных моментов:

    1. Договор аренды заключается между арендодателем и арендатором и является документальным оформлением сделки, в рамках которой осуществляется предоставление во временное пользование жилого помещения.
    2. Форма документа может быть как устной, так и письменной, но если стороной выступает юридическое лицо, то предусмотрен только письменный вариант.
    3. В договоре в обязательном порядке прописываются условия заключения договора аренда.
    4. К существенным условиям относятся: предмет акта, расчеты сторон, сроки действия акта.

    3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа

    Статья 624 ГК РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа. Однако на практике возникают споры о том, какие еще условия являются существенными для договора аренды с правом выкупа.

    3.1. Вывод из судебной практики: Состав существенных условий для договора аренды с правом выкупа толкуется судами по-разному.

    Позиция 1. Существенным условием договора аренды, предусматривающего впоследствии переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, является выкупная цена.

    Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.03.2009 N А19-16776/06-16-54-Ф02-1116/09 по делу N А19-16776/06-16-54

    «. Самостоятельное требование третьего лица удовлетворено: за ИП Ивановой М.А. признано право собственности на здание магазина общей площадью 69,6 кв.м, расположенное по адресу: с. Оса, ул. Свердлова, 90, указанное здание изъято из незаконного владения ПО «Осинское».

    В кассационной жалобе ПО «Осинское» просит принятый по делу судебный акт от 19 декабря 2008 года отменить в части удовлетворения самостоятельного требования ИП Ивановой М.А.

    Довод заявителя кассационной жалобы о том, что поскольку в письменной форме между сторонами по договору аренды от 03.02.1997 не было достигнуто соглашения о цене, договор аренды следует считать незаключенным, судом кассационной инстанции не принимается во внимание в связи со следующим.

    Рассмотрев договор аренды от 01.02.1997, пунктом 3.1 которого было предусмотрено право выкупа арендованного имущества и зачета ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены, а также дополнение к нему от 24.03.1997, квитанции об оплате, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами указанный договор был заключен и фактически исполнен. «

    [2]

    Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2007, 18.01.2007 N КГ-А40/11019-06 по делу N А40-27548/06-85-203

    «. Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из того, что стороны по договору аренды не согласовали цену недвижимого имущества, тогда как в соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    Читайте так же:  Как списать долг за коммунальные услуги по квартире

    Согласно п. 1 ст. 555 Кодекса договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса не применяются.

    При указанных обстоятельствах арбитражный суд вынес решение с правильным применением норм материального права, отказав в иске. Нарушений норм процессуального права арбитражным судом не допущено. «

    Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2007 N Ф09-1436/07-С6 по делу N А60-30814/2006

    «. В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

    Таким образом, в части права на выкуп арендованного имущества договор аренды от 01.08.2001 N 90 является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие — выкупная цена. «

    Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2006 N Ф09-996/06-С3 по делу N А76-22391/04-3-479/11-616

    «. Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к правомерному выводу, что договор аренды от 11.03.1997 N 781 в части соглашения о выкупе арендованного имущества является незаключенным.

    При этом суды обоснованно исходили из того, что условия выкупа предпринимателем спорного имущества, его выкупная стоимость в договоре от 11.03.1997 сторонами согласованы не были, дополнительное соглашение от 10.03.2004 не подписано уполномоченным лицом ОАО «ЧТЗ», расчет арендной платы, содержащий указание на рыночную стоимость арендуемого имущества, не является надлежащим доказательством согласования выкупной стоимости имущества, поскольку подписан неуполномоченным лицом ОАО «ЧТЗ», а указание относится только к определению арендной платы. «

    Позиция 2. Существенным условием договора аренды, предусматривающего впоследствии переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, является выкупная цена и условия перехода права собственности.

    Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2007 N Ф09-10286/07-С6 по делу N А50-3414/2007-Г-12

    «. Поскольку в договоре аренды от 21.10.1999 отсутствуют условия перехода права собственности на выкупаемое имущество и выкупная цена, которые являются существенными для договоров аренды имущества с правом выкупа, суды обоснованно указали на то, что договор аренды с правом выкупа не может быть признан заключенным. «

    Условия договора аренды

    Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

    Существенные условия договора аренды

    Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

    При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

    Дополнительные условия договора аренды

    Случайные условия договора аренды

    Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

    Что такое существенные условия договора аренды

    Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

    [3]

    Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

    Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

    Что представляет собой договор аренды?

    Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

    Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

    Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

    Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

    К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

    Какие условия считаются существенными?

    Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):
    1. Объект соглашения.
    2. Арендная плата.

    Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

    Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

    Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

    Объект сделки

    Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

    Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

    Читайте так же:  Законное вступление в наследство после смерти без завещания

    Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

    При найме помещения указываются:

    • адрес расположения;
    • площадь;
    • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
    • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
    • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

    Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

    Арендная плата

    Подробности внесения арендной платы касаются:
    • размера оплаты;
    • периодичности ее внесения;
    • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

    Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

    Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

    Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

    Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

    • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
    • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
    • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

    Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

    В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

    Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

    Срок действия договора

    Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

    При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

    [1]

    Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

    Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

    В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

    • по чьей инициативе может быть расторгнут;
    • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
    • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

    Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

    Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

    Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

    Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

    При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

    Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

    Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

    Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

    Источники


    1. Гурвич, М.А. Советский гражданский процесс; М.: Высшая школа; Издание 2-е, испр. и доп., 2011. — 399 c.

    2. Скрынник, А. М. Правоведение / А.М. Скрынник. — М.: Мини Тайп, 2013. — 352 c.

    3. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.
    Сделки с недвижимостью существенные условия договора аренды
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here