Советы, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Главное по теме: "Советы, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры и как это сделать правильно?

Сделкам с недвижимостью всегда уделяется особое внимание. Учитывая особый статус, а также значительную стоимость такого имущества, неправильное оформление сделок с ним может привести к неблагоприятным последствиям. Для того, чтобы этого избежать рассмотрим в данной статье, кто составляет договор купли-продажи квартиры и как это делается правильно.

Как составляется договор?

Перед составление договора купли-продажи квартиры стороны должны согласовать все вопросы по сделке. Фото № 1

[2]

Любой договор, независимо от вида, должен быть составлен грамотным юридическим языком, содержать все необходимые условия, отвечать существу сделки и требованиям закона. Приступать к его заключению можно только тогда, когда стороны согласовали все его положения.

Также перед совершением сделок нужно собрать и изучить всю необходимую документацию. Это делается, в первую очередь, для оценки ее чистоты.

Кроме того, в договоре указываются точные данные его сторон, сведения, позволяющие идентифицировать объект покупки (продажи), а также подтверждается наличие законных прав на него.

Оформлять такие крупные серьезные сделки, конечно же, нужно письменно. Документ не должен содержать грамматических ошибок, юридических неточностей, двусмысленных фраз, исправлений, опечаток, непропечатанных строк текста.

В договоре купли-продажи квартиры нужно отразить все существенные условия для данного вида сделок. Сделать это можно либо на основании типового шаблона, либо обратившись за помощью в составлении документы к профессиональному юристу.

Распечатать готовый образец, конечно, дешевле и проще. Но следует понимать, что он содержит только общие положения, не учитывает конкретную ситуацию и последних изменений в законодательстве. Поэтому, совершая сделки с недвижимыми объектами, лучше обратиться к специалисту. Если не за составлением самого документа, то, по крайней мере, за консультацией по этого поводу.

Обязательные и дополнительные условия

В договоре купли-продажи не бывает малозначительных пунктов или «случайно забравшихся» в него формулировок. Фото № 2

Суть сделок купли-продажи квартир заключается в легальной смене их собственников. Совершаются они на возмездной основе. Исходя из данного определения, следует, что условия, без которых невозможно совершение такой сделки следующие:

Поскольку целью сделки с одной стороны является продажа своего имущества, а с другой — его приобретение, то важно четко идентифицировать сам ее объект. В соответствующих положениях договора обычно прописывается его точный адрес, основные технические характеристики, номер в едином кадастре (при наличии). Также стоит прописать порядок его передачи.

Что касается цены, то стороны должны определить ее размер и порядок выплаты. Согласно положениям действующего законодательства осуществлять расчеты следует в российской валюте, рублях.

Если оплата происходит во время подписания документа, то данный факт должен найти отражение в нем самом или соответствующей расписке.

Если порядок расчетов предполагает рассрочку или отсрочку оплаты части денег, то необходимо четко прописать это в договоре, составить график.

Если в договоре не будут содержаться перечисленные условия, он не может считаться заключенным.

К остальным условиям относятся сведения о сторонах сделки, их правах, взаимных обязанностях, мерах ответственности, основаниях прекращения, расторжения, решении возникающих разногласий и споров. Дополнительные положения не влияют на факт признания сделки заключеной, но не менее важны для ее успешной реализации без лишних проблем.

Советы профессионала по составлению договоров

При составлении договора купли-продажи лучше всего обратиться в нотариальную контору. Фото № 3

При самостоятельном составлении договоров сторонам, не обладающим специальными знаниями, порой сложно учесть все нюансы данного вида сделок. Даже при составлении самых простых сделок без обременений, ипотеки, прав несовершеннолетних, стоит быть внимательным. Юристы рекомендуют перед совершением таких сделок тщательно изучить все документы, касающиеся приобретаемого имущества.

Необходимо проверить права лица на отчуждение, отсутствие обременения, права третьих лиц, о которых продавец умолчал. При совершении сделок по доверенности от продавца, стоит также внимательно проверять полномочность ее обладателя.

Также юристы советуют не пренебрегать составлением актов приема-передачи имущества. При возникновении споров это поможет подтвердить факт и состояние квартиры в момент передачи.

При совершении сделок с участием несовершеннолетних нужно проверять отсутствие любых нарушений их прав, в частности, согласие органов опеки.

При составлении самого документа нужно стараться избегать ошибок, неточностей, включать все существенные необходимые условия. Перед подписанием лучше не один раз перечитать его. При возникновении сомнений, лучше отложить подписание и еще раз все проверить.

О форме сделок

Для того, чтобы обезопасить себя в вопросах соблюдения всех ваших прав при составлении договора купли-продажи, вы по собственной инициативе можете обратиться к нотариусу за регистрацией договора. Фото № 4

При намерении заключить сделку продажи квартиры, многие граждане сомневаются, нужно ли идти к нотариусу, регистрировать ее в Росреестре. Нотариальное ее оформление в большинстве случаев не требуется. Исключение составляют сделки при отчуждении имущества несовершеннолетних, продаже долевой собственности. Их удостоверение нотариусом является обязательным.

Однако, даже при отсутствии обязывающей нормы закона, стороны вправе по своему желанию обратиться к нотариусу. Регистрация самого договора с недавних пор также не нужна.

Сохранилось лишь требование о регистрации перехода прав от старого собственника к новому. Соблюдение данного условия позволяет официально признать и подтвердить переход этих прав. При его отсутствии новый владелец не может считаться полноправным и свободно реализовывать все свои права.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

В связи с участившимися случаями мошенничества законодатель возложил обязанность по правовой экспертизе договоров купли-продажи, заключаемых с несовершеннолетними, это как правило жилье, приобретенное под материнский капитал или иными дольщиками, или такими как супруги или граждане, получившие свои доли по наследству.Обращение к нотариусу в таком случае обязательно.

Государственная пошлина за нотариальные услуги рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов или земли. Нотариус наделен правом самостоятельно делать все необходимые запросы в регистрационную палату, миграционную службу или иные уполномоченные органы. При удостоверении перехода права в нотариальной палате регистрация вновь возникшего права все равно проводится в регистрирующих органах.

Срок такой регистрации сокращен и составляет три рабочих дня. При желании заявителе и наделении соответствующих полномочий нотариус может самостоятельно сдать документы для проведения государственной регистрации права.

Читайте так же:  Как написать в арбитражный суд заявление об обеспечении иска

Расходы на совершение сделки

Процедура оформления документов при купле-продаже квартиры весьма дорогостоящая. Фото № 5

Сделки с недвижимостью сами по себе являются дорогостоящими. Однако для их совершения требуется понести немало дополнительных расходов. Они связан с подготовкой необходимой документации и справок, самого документа, его оформления у нотариуса, регистрации в Росреестре.

Все расходы по подготовке справок на квартиру обычно несет сторона продавца. Что касается остальных расходов, то они ложатся на плечи покупателя. Если стороны не обращаются за составлением документа к юристу, нотариальным его удостоверением, то сумма их гораздо меньше. В любо случае стороны могут договориться о распределении расходов между собой. Эту договоренность также можно отразить в положениях самого договора.

Подробнее о том как составить договор купли-продажи квартиры посмотрите в видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Составляем договор купли-продажи квартиры

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?


Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:
  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?


Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.
Читайте так же:  Сумма содержания детей размер алиментов на одного ребенка

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Составить договор купли продажи квартиры правильно

Составить договор купли продажи квартиры правильно — необходимое условие оформления сделки купли-продажи недвижимости и регистрации права собственности.

ст. 153 ГК РФ
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в письменной форме в обязательном порядке иначе они ничтожны.

Рукопожатием, в сделках купли-продажи, дарения или иного отчуждения недвижимости, не обойтись.

[3]

Письменный договор отражает содержание сделки, ее договорные условия и является основанием для регистрации перехода права от продавца к покупателю.
Ошибки в договоре купли-продажи недвижимости являются основанием для приостановки регистрации, а если ошибка не будет устранена — для отказа.

Содержание статьи подробное:

Составить договор купли продажи квартиры

Составление договора купли-продажи один из важнейших моментов сделки, ведь в нем прописываются условия сделки и поменять их можно будет только в письменной форме, оформив дополнительное соглашение к договору.

Договор купли-продажи не подлежит регистрации. Регистрируется переход права.
Дополнительное соглашение подлежит регистрации.

Как правильно составить договор купли продажи квартиры

Письменный договор должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства.

Поэтому не будем ни чего додумывать и придумывать, просто обратимся к Гражданскому кодексу РФ.

Письменный договор должен содержать:

  • Название договора
  • Дата заключения
  • Место заключения
  • Персональные данные всех участников сделки, законных представителей, доверенных лиц — ФИО, дата и место рождения. Так же не лишним будет указать место проживания ( регистрация не обязательна)
  • Если при расчете за недвижимость используются кредитные средства, государственные сертификаты и субсидии, кроме персональных данных участников сделки, необходимо указать реквизиты их документов, удостоверяющих личность
  • Данные документа, на основании которого возникают полномочия, представляющего интересы участника сделки
  • Описание предмета договора — квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат, этаж. Все эти данные возьмите из выписки из ЕГРН. Электронную выписку можно заказать здесь.
  • Основания возникновения права собственности у Продавца
  • Цена квартиры и условия оплаты: момент передачи денег, наличие рассрочки или отсрочки платежа, форма расчета — безналичный или наличный расчет.
  • Законность сделки, дееспособнность участников,отсутствие лиц, чьё право было бы нарушено, в связи с продажей . Отсутствие арестов и обременений.
  • Условия передачи квартиры. Акт приема-передачи
  • Особые условия: возникновение обременение в пользу продавца при неполной оплате, проживание Продавца после продажи, реквизиты сертификатов или другие условия.
  • Регистрация перехода права в Росреестре.
  • Иные условия, по договоренности Сторон.
  • Количество экземпляров договора. Обязательно один сделайте для Архива Росреестра

Договор с большим количеством участников не редкость

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно и грамотно

Для того чтобы составить договор самостоятельно и грамотно Вы можете воспользоваться универсальными шаблонами договоров.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как составить договор купли продажи квартиры?

Необходимо понимать, что каждая сделка уникальна! И даже самый хороший шаблон требует корректировки под новые условия сделки

Если у Вас нет навыка составления документов — посмотрите видео консультацию с построчным комментарием от автора сайта и получите максимально адаптированный шаблон договора купли-продажи квартиры:

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Этому вопросу посвящена целая статья и не одна.

Составить договор купли продажи квартиры с субсидией

Не сложнее, чем обычный

Но необходимо учитывать требования к формулировкам договора в части оплаты от органа, выдавшего субсидию. Нельзя допустить ошибок в сумме платежа. Учитывать даже копейки. Иначе в перечислении средств будет отказано!

Составить договор купли продажи квартиры учитывая интересы всех участников

На основании договора в Росреестре регистрируется право собственности на правообладателя. Росреестр требует некоторые договоры удостоверять у нотариуса. Читайте:

Всегда рада разъяснить . Автор

Разъяснение других сложных моментов

Составить договор купли продажи квартиры правильно : 3 комментария

Прошу сообщить, если в Договоре купли-продажи квартиры указана неправильно дала его подписания, какие могут быть последствия? Договор зарегистрирован в Госреестре с неточной датой подписания. Можно ли такой договор считать недействительным?

Ответ для Ирины
Что значит неправильно?
Если фактически договор был подписан позже — это надо еще доказать
Если формат даты нарушен — это техническая ошибка.

Шаблоны договоров и других документов размещены на сайте в свободном доступе.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Читайте так же:  Процедура увольнения сотрудника на испытательном сроке

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Работаем с заявками на оказание услуг и вашими письмами в режиме:

с 8-00 до 17-00 в рабочие дни;
суббота и воскресенье — выходной.
(Время — ЕКБ)

17.09.2019 года
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ САЙТА И МОИ КЛИЕНТЫ, Я ПРИСТУПИЛА К РАБОТЕ ПОСЛЕ ОТПУСКА.

ЕСЛИ Я ВАМ НЕ ОТВЕТИЛА НА ВАШЕ ПИСЬМО, НАПИШИТЕ МНЕ ЕЩЕ РАЗ. СЕЙЧАС У МЕНЯ НАКОПИЛОСЬ ОЧЕНЬ МНОГО РАБОТЫ И Я МОГЛА ПРОПУСТИТЬ ВАШЕ ПИСЬМО ИЛИ ЗАЯВКУ НА УСЛУГУ. ПОСТУПИЛО ОЧЕНЬ МНОГО ПИСЕМ.

Электронная почта: [email protected]

Содержание договора купли продажи квартиры: риски

Содержание договора купли-продажи квартиры — регистрация и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного соглашения о купле.

Свое жилье в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи (ДКП)

Покупка квадратных метров, происходит посредством совершения сделки и путем подписания соглашения. Он имеет юридическую значимость как для тех, кто реализует жилплощадь, так и для тех, кто ее покупает.

Каждый, кто планирует продать жилище или купить, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) ДКП.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это сделка, по которой Продавец обязуется продать Покупателю жилье, а в свою очередь Покупатель — купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны соглашения купли-продажи: Продавец и Покупатель.

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

[1]

Кто может быть Покупателем недвижимости:

  • физическое,
  • юридическое,
  • несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Соглашение купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора не действительна

Заверять нотариально ДКП необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить соглашение, предварительно внеся это условие в текст.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — ДКП подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — Соглашение купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию ДКП отменили

Другими словами, сделку теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

  1. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами;
  2. Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель ;
  3. Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода собственности;
  4. Если ранее момент перехода имущественных прав происходил после государственной регистрации договора и передачи недвижимости, то теперь только после государственной регистрации перехода собственности;
  5. Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь

В договоре указывается:

  • в пункте ДКП о вступлении в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
  • в пункте ДКП о моменте возникновения права на недвижимое имущество: Покупатель приобретает собственность на жилплощадь после государственной регистрации перехода в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Перечисленные уточнения результат последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление соглашения.

Риски Покупателя в договоре купли

Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.

При этом Покупатель оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

Когда риски особенно высоки:

  • после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации ДКП, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности еще не произошла. Значит, можно подписать соглашение сегодня, а государственную регистрацию перехода осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за объект недвижимости после государственной регистрации собственности.
  • когда покупаемая жилплощадь приобретается у наследника или была получена владельцем по дарению. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемые квадратные метры. Подробнее о рисках покупателя в статье «11 рисков покупателя квартиры«;
  • при предварительной оплате всей или части суммы до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без жилища и личных денег.
Читайте так же:  Выписка из лицевого счета квартиры

Какие меры необходимо принять Покупателю:

  • перед тем, как заключить (подписать) соглашение, удостоверьтесь, что Продавец владелец, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными хозяина. Если владельцами жилья являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
  • до заключения (подписания) договора и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить данные собственника. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию: описание, сведения о правах, об их ограничениях и правопритязаниях. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении недвижимости заявления на регистрацию сделки на переход владения;
  • перед тем, как подписать соглашение Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным.

В тексте необходимо указать:

  1. Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
  2. Описание: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
  3. Цена, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
  4. Указание лиц, которые после продажи жилища имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
  5. Наличие каких-либо обременений, ограничивающих возможность владения и распоряжения Продавцом. При наличии обременений, но не указания их в договоре — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в соглашении купли-продажи :

  1. Сроки и порядок передачи жилья Продавцом Покупателю;
  2. Сроки освобождения Продавцом жилплощади;
  3. Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
  4. Прочие условия.

Порядок регистрации договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже жилья государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого ДКП и регистрация перехода к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

К примеру, участники сделки условились, что при отсрочке платежа, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.

Тогда сначала регистрируют ДКП, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права владения к Покупателю.

В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора и передача собственности осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности

Не стоит забывать, что за вышеназванную операцию взимается оплата государственной пошлины.

Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.

Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Купить квартиру на вторичном рынке жилья сегодня не сложно. Достаточно найти подходящий вариант недвижимости и оформить сделку. Для того чтобы это грамотно сделать, нужно учесть ряд особенностей составления договора купли-продажи квартиры и проверки жилья. Продавец представляет документы, подтверждающие факт владения им жилья, справки из управляющей компании, а покупатель должен внимательно изучить их. Обычно покупка очень затратная и требует внимательного отношения к себе. Некоторые люди для оформления сделки нанимают юристов, но это не всегда обязательно. Если знать все важные аспекты составления договора купли-продажи, то можно самостоятельно оформить покупку квартиры, сэкономив приличную сумму на услугах юриста.

Содержание договора

Согласно действующему законодательству на сегодня не существует определенной формы договора купли-продажи квартиры, однако есть ряд обязательных условий, которые должны содержаться в документе. Продавец обязан указать:

  • площадь продаваемой квартиры;
  • этаж;
  • год постройки недвижимости (для объектов, не относящимся к новостройкам);
  • наличие обременений;
  • сведения о третьих лицах, имеющих право проживания;
  • точный адрес;
  • стоимость квартиры.

Для вторичного рынка жилья, если квартира была приобретена достаточно давно прежним владельцем, желательно наличие свидетельства о праве собственности. Следует учесть, что с июля 2016 года такое свидетельство не выдается, а все данные о владельце жилья находятся в Росреестре и подтвердить права владельца можно, заказав выписку из ЕГРП.

Также по желанию сторон в договоре указываются данные о состоянии квартиры, сроки освобождения ее прежним владельцем.

Стороны сделки

Сделка заключается между продавцом и покупателем. Оба должны быть дееспособными, совершеннолетними. Если владелец недвижимости младше 18 и старше 14 лет и желает продать квартиру, то действует с разрешения органов опеки и представляющего лица.

Документы необходимые для оформления

Для оформления сделки обе стороны должны предоставить:

  • паспортные данные;
  • сведения об отсутствии обременений на квартиру;
  • справку об отсутствии проживающих и зарегистрированных людей;
  • выписку из лицевого счета;
  • разрешения супругов сторон сделок;
  • если квартира под залогом, то разрешающие документы с банка.

Каждый вышеперечисленный пункт имеет особое значение, так как нарушение или неверные данные, предоставленные для составления договора, могут стать препятствием для оформления сделки либо основанием для ее расторжения в последствие. Особенно это актуально для покупателя квартиры.

На рынке недвижимости можно встретить мошенников, которые при оформлении сделки предоставляют заведомо ложную информацию, к примеру, не указывают зарегистрированных в квартире людей, являются владельцем не всей квартиры, а ее части. Поэтому важно проверять наличие всех документов, их дату выдачи, подлинность данных.

Информация о стоимости

Нередко продавец квартиры просит в договоре купли-продажи указывать стоимость квартиры ниже, чем на самом деле. Таким образом, человек хочет сэкономить на уплате налога с продажи имущества. Чем ниже будет стоимость, казанная в договоре, тем меньше налог придется платить.

Читайте так же:  Что должен знать пенсионер, попадающий под сокращение

Соглашаться на эти условия покупатель должен очень аккуратно. Дело в том, что при возникновении споров по недвижимости и оспаривании сделки купли-продажи квартиры через суд можно вернуть только ту стоимость квартиры, которая указана в договоре купли продажи.

Поэтому, если вы уверены в том, что можете пойти навстречу продавцу недвижимости и согласиться на его условия, тогда можете занижать стоимость квартиры. В других случаях лучше стоять на своем и указывать полную стоимость. Особенно, если вы в будущем планируете продать эту недвижимость. Налог тогда придется платить вам и рассчитываться он будет с разницы покупки и продажи жилья.

Составление договора

Составить договор стороны сделки могут самостоятельно. Это нужно сделать заранее, чтобы:

  • проверить все данные;
  • убедиться в наличии всех необходимых справок и разрешений;
  • подготовить деньги.

Составить документ не сложно, можно скачать образец договора купли-продажи квартиры по этой ссылке Образец договора купли-продажи квартиры и по нему заполнить свой. Главное условие – указание в договоре всех необходимых данных. Если человек не уверен, что может проверить все сам или хочет быть точно уверенным в правильности составления договора купли продажи квартиры, то можно обратиться к проверенному юристу. Специалист сможет составить договор и обезопасить покупателя и продавца от проблем при оформлении сделки.

Нотариальное заверение договора не требуется. Достаточно подписей сторон с указанием даты заключения соглашения.

Вступление в законную силу

С момента подписания договора сторонами участниками он считается вступившим в силу. Но при этом обязательно провести сделку до конца и зарегистрировать квартиру в Росреестре. Для этого собирается пакет документов, платиться госпошлина и вместе с договором купли-продажи предоставляется в МФЦ или Кадастровую палату. После проверки всех данных будут внесены изменения в реестр учета недвижимости и покупатель получит выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.

Особые случаи

К особым случаям относятся договоры купли продажи квартиры, если владельцем является несовершеннолетнее лицо. Обязательно при этом нужно проверять наличие справки от органов опеки и попечительства. В такой справке указывается, что на несовершеннолетнее лицо будет приобретена другая недвижимость, не ухудшающая его жилищные условия.

Если вы приобретаете квартиру у разведенного человека, то важно, чтобы бывшие супруги не имели претензий по жилплощади, не оспаривали в суде право на владение недвижимости.

Как расторгнуть договор

В случае возникновения необходимости расторгнуть договор купли-продажи подразумевается, что правовые отношения будут окончательно завершены и, соответственно, действие договора полностью прекращено.

Необходимое условие для этого – согласие обеих сторон. Если же одна из них против, то придется разрешать этот вопрос в суде. Чаще всего происходит именно так, поскольку, как правило, недовольным будет кто-то один. Нужно помнить, что все, что было сделано по условиям договора еще до того, как его решили расторгнуть, вернуть невозможно. Например, аванс уже не вернуть.

Какие же условия становятся основанием для расторжения? Они четко обозначены в Гражданском Кодексе. В статье 450 речь идет о том, что Договор перестает действовать, если одна из сторон допустила его грубое нарушение или кто-то из фигурантов Договора получил значительный ущерб. Например такая ситуация: имущество зарегистрировали и Росреестре, а покупатель отказывается платить. Или же наоборот: все оформили по законодательству и бывшему владельцу пора освобождать жилплощадь и сниматься с учета – а он этого не делает.

Если произошли какие-либо непредвиденные обстоятельства, то обе фигурирующие стороны не считаются несущими вину.

Самой простой является процедура расторжения договора купли-продажи до прохождения регистрации в Росреестре. Жилплощадь по документам все еще считается собственностью продавца и в этом случае можно оформить и подписать документ о взаимном расторжении договора.

Когда квартира зарегистрирована как принадлежащая покупателю, то и право собственности уже принадлежит именно ему, а продавец теперь никаких прав на эту жилплощадь не имеет. Значит расторгнуть договор нельзя. Однако юридическая практика выработала свой механизм и на такой случай. Теперь двум сторонам, участвующим в этом квартирном вопросе, придется договор купли-продажи заключать в обратном порядке, продавец будет выступать покупателем и наоборот. Этот Договор также нужно регистрировать как новый и передавать права на собственность.

Можно прибегнуть к аннулированию договора, если он еще действенен. В случае истечения срока его действия – расторжение невозможно.

Когда доходит до судебного разбирательства, важно требовать расторжения договора и возврата имущества. Соответственно, в тексте искового заявления нужно выдвигать два требования одновременно. Первое – расторгнуть договор, указав причины, побудившие заявителя пойти на такой шаг. Второе требование – возвратить имущество, то есть квартиру. А если нарушения были очень существенными, то не помешает потребовать, например, и возмещения причиненного морального вреда.

Видео (кликните для воспроизведения).

Очевидно, процедура расторжения договора, предметом которого является купля-продажа квартиры – дело нешуточное, нервное и энергозатратное. Поэтому такой важный шаг, как приобретение или продажа жилья требуют вдумчивого внимательного подхода. Обязательно нужно акцентироваться на периоде действия договора, условиях оплаты и передачи квартиры. Не забудьте прописать и порядок расторжения договора при его заключении.

Источники


  1. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.

  2. Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.

  3. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.
Советы, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here