Вопросы недвижимости чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Главное по теме: "Вопросы недвижимости чем отличается кадастровая стоимость от рыночной" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Расчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости и внесение данных в единый государственный реестр является обязательным условием для осуществления налогообложения.

В результате согласования Земельного и Налогового Кодексов производится расчёт кадастровой стоимости используемых объектов недвижимости с целью определения размеров налогов. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что при расчёте цены первого вида не учитываются многие субъективные показатели.

Особенности расчёта кадастровой стоимости

Расчёт кадастра производится работниками государственных специализированных служб, которые изначально соблюдают интересы правительства. Законы о государственном оценивании недвижимости рекомендуют использовать лишь общие правила для расчётов, поэтому реальная рыночная стоимость квартиры или дома всегда будет отличаться от кадастровой стоимости земельного участка или квартиры.

Рыночная цена на объекты недвижимости зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении реестровой и кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом многих домовладельцев и квартиросъёмщиков занимает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Существенные отличия реальной стоимости от расчётной появляются из-за следующих причин:

  • повышенный или пониженный рыночный спрос на жильё;
  • время сезона;
  • оживление или спад рынка;
  • гибкость оценки;
  • конкурентоспособность;
  • соотношение (баланс) количества предложений и спроса;
  • необоснованное завышение величины кадастра.

Государственная налоговая база состоит из поступлений в бюджет сумм, которые зависят от размеров кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ответ на вопрос, почему кадастр стал выше рыночных цен, кроется в следующем:

  1. Когда вступала в действие налоговая реформа, наблюдался определённый взлёт цен на недвижимое имущество.
  2. С течением времени земля изменилась в цене, много ставок потеряло свою актуальность.
  3. Низкая платёжеспособность населения.
  4. При определении кадастров не учитывается месторасположение оцениваемых объектов.

Чтобы подсчёты цен, были более похожи на действительность, применяются специальные коэффициенты. С их помощью кадастровая и рыночная стоимость земельного участка или другого объекта недвижимости приближаются по величине друг к другу. Однако полного совпадения добиться очень непросто.

Для уточнения цены часто принимается к сведению значения рыночных цен на аналогичные объекты в данном регионе. Но, т.к. закон не регламентирует число сравниваемых объектов, результат не всегда удовлетворяет интересы сторон. Часто источники информации и актуальность цен никто не проверяет, и значит, допускается больше ошибок.

Когда нужна кадастровая стоимость и методы её расчёта

Различие рыночной и кадастровой цен играет существенную роль при начислении налоговых ставок. Другими словами, чем выше официальная оценка, тем тяжелее финансовое бремя, которое накладывается на граждан. В то же время, её необходимо знать в следующих случаях:

  • при приватизации государственного объекта;
  • при использовании квартиры, земли или дома в виде залогового имущества;
  • для определения налога при продаже земельного участка;
  • для оформления ипотеки;
  • для решения имущественных споров.

Перечень документов, которые требуются, чтобы получить результат оценки кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества:

  1. Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью.
  2. Копия паспорта владельца.
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Документы об обременениях.
  5. План по межеванию.
  6. Договора и выписки по аренде.

Юридическим лицам также нужно иметь документы, удостоверяющие их статус, доверенность заказчика, реквизиты документов (паспорта, свидетельства на право собственности и пр.)

Бывают случаи, что размеры кадастровой и рыночной стоимости очень сильно отличаются друг от друга. Государственный кадастр может быть выше реальной цены в несколько раз. Методики и правила подсчётов кадастровой цены изложены в официальных рекомендательных документах, утверждённых до 2000 года.

Там также указано, что отличий между ними не должно быть, т. к. теоретически методики рассчитаны на получение реальной цены продажи недвижимого имущества.

За основу официальных государственных расчётов берутся следующие параметры:

  • тип строений и категория недвижимости;
  • какая форма собственности;
  • на какой территории расположен объект;
  • описание особенностей земельного участка;
  • условия купли/продажи;
  • для объектов коммерческого назначения в расчёты включается предполагаемый доход (от аренды, торговой деятельности и пр.);
  • описание рельефа участка;
  • общее состояние объекта недвижимости.

Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?

Постановлением суда рыночная и кадастровая цены могут быть приравнены друг к другу. Благодаря этому, многие клиенты оценочных независимых компаний снижают налоговую нагрузку в законном порядке. Достаточно подать исковое заявление в суд и приложить пакет необходимых документов:

  • выписка ЕГРН с оспариваемым значением кадастровой цены на недвижимость;
  • заверенная копия свидетельства на право собственности;
  • официальное подтверждение недостоверности оценочных сведений;
  • дополнительные документы.

Что нужно, чтобы великий размер кадастровой оценки сравнялся с рыночным показателем? Ведь чем выше кадастр, тем в большем количестве насчитывается ставка налоговых отчислений для физического лица. Чтобы высокий показатель реестровой государственной оценки приравнять к реальной рыночной стоимости, необходимо получить на руки решение суда.

От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:

  1. Купля/продажа жилья.
  2. Обмен квартиры.
  3. Использование объекта недвижимости в качестве залога.
  4. При оформлении кредита.
  5. Взятие ссуды.
  6. Дарение.
  7. Вступление в право наследования.

В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.

Читайте так же:  Можно ли приватизировать квартиру если есть долг по квартплате

Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:

  • возраст здания;
  • престижность месторасположения дома и района;
  • комфортность внутренней обстановки;
  • сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
  • наличие и состояние сантехнических приборов;
  • качество внутренних коммуникаций;
  • обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
  • этажность;
  • работа лифта;
  • вывоз мусора и пр.

Текущая рыночная стоимость объекта определяется независимыми экспертами, с которыми заключается договор.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:

  • престижность района расположения жилья;
  • проведённая перепланировка квартиры;
  • свежий ремонт и пр.

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.

Несовпадение рыночной и кадастровой цен на жильё достигает в среднем 30 — 100%. Колебания происходят в любую сторону, как на повышение, так и на понижение цены. Взаимного влияния друг на друга эти величины не оказывают.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости

При расчёте налога на недвижимость до 2015 года за основу бралась инвентаризационная оценка объекта недвижимости. В данный момент государственные налоги калькулируются на основании его кадастровой стоимости.

Как при расчёте кадастровой, так и инвентаризационной стоимости, оцениванием занимаются квалифицированные специалисты, обладающие специальным разрешением и лицензией. Многих собственников недвижимого имущества интересует,чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости и сколько материальных средств придется отчислять в пользу государства в виде налогов.

Инвентаризационная стоимость, особенности расчётов

Когда определялась инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, за основу брался во внимание его износ. Однако, при этом не учитывалисьбольше никакие свойства, способные оказывать существенное влияние на размер рыночного показателя. К расширенному перечню факторов относятся:

  • место, где расположено здание;
  • из каких материалов возведено данное жильё;
  • общая площадь рассматриваемого объекта;
  • дата окончания строительства;
  • как близко расположены водные объекты;
  • расстояние до ближайшихобластных или районныхцентров;
  • уровень рыночных цен на аналогичные недвижимые объекты;
  • как далеко находится железнодорожный вокзал, станция, платформа;
  • перечень других важных факторов, которые принимают участие в формировании цены.

Если проводилась инвентаризация и рассчитывалась инвентаризационная стоимость объектов, работники бюро технической инвентаризации использовали данные о себестоимости потраченных строительных и отделочных материалов, а также степень износа, полученного в процессе эксплуатации.

Было всегда понятно, что инвентаризационная стоимость любого жилья нуждается в корректировании. Потому что стоимость квартиры или другого недвижимого объекта, посчитанная данным способом, далека от реальной цены на недвижимость.

Принципы подходов при кадастровом оценивании

В отличие от инвентаризационного метода, кадастровая оценка использует другие данные и факторы, которые значительно приближают её значения к рыночным показателям. В этом заключается разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью.

В расчёты кадастровой стоимости дополнительно включаются много различных показателей:

  1. Престижность дома (расстояние до центра города, метро, больниц, магазинов, учебных заведений, дошкольных учреждений и пр.).
  2. Месторасположение здания, квартиры.
  3. Насколько высокий дом, его этажность, номер этажа, на котором расположена квартира, исправность лифта.
  4. Уровень комфорта (мусоропровод, инженерные коммуникации и пр.).

Получается, что рыночная и кадастровая стоимость максимально приближены друг к другу.Оценочные показатели кадастровой стоимости квартир в одном и том же подъезде многоэтажки могут отличаться друг от друга. Это связано с тем, что в расчётах фигурируют такие факторы, как планировка квартир и этажи, на которых они находятся.

Инвентаризационная стоимость не учитывала эти данные и поэтому она не могла разниться для жильцов одного подъезда, т. е. не имело значения, выше или ниже был этаж, как изменена планировка внутри жилья, насколько великий ремонт произведен.

Поэтому показатель кадастрового оценивания является базовым при расчёте государственного налога на недвижимость.

Как рассчитывается налог на недвижимость

В соответствии с правилами, плановое кадастровое повторное оценивание должно проводиться через 3 — 5 лет. Налоговый Кодекс предусматривает определённый порядок расчёта недвижимого налога.

Из показателя кадастровой стоимости вычитается цена за 20м2 от всей площади недвижимого объекта. При рассмотрении коммунальной квартиры вычитаемый метраж составляет 10 м2, частного дома — 50м2 соответственно. Важно, что здесь не учитывается, сколько строений входит в собственность одного владельца. Сколько объектов, столько и вычетов.

При этом люди, проживающие в одной квартире, могут воспользоваться бесплатными метрами в равных долях.

С 2015 года инвентаризационная стоимость больше не фигурирует при расчётах недвижимых государственных налогов.

Порядок расчёта суммы государственного налога на недвижимость

Чтобы начать расчёт, необходимо обладать информацией о размере кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости (дачи, квартиры, гаража, частного дома, коттеджа и пр.). Эти данные содержатся в государственном реестре, их можно получить, зайдя на его официальный сайт:

  • электронные услуги;
  • справочная информация по объекту недвижимости;
  • напечатать кадастровый номер своей недвижимости или её адрес.

Путём деления полученной суммы на площадь жилья можно узнать, сколько стоит один квадратный метр. Далее площадь уменьшается на несколько квадратных метров, которые являются «бесплатными». В результате получается, так называемая, налоговая база. Эта величина умножается на коэффициент 0,1%. Так можно самостоятельно посчитать искомый размер налога на недвижимость.

К вопросу о льготах

После того, как изменился порядок расчётов, льготы, которые существовали до этого, сохранились. Однако, их действие теперь проходит по другому алгоритму. При уплате имущественного налога скидка распространяется на один из нескольких объектов.

Например, если человек пользуется льготой и при этом владеет не только квартирой, но вдобавок еще и дачей, гаражом, то теперь он выбирает объект, который будет иметь льготу на налоговый вычет.

В налоговую инспекцию необходимо подать сведения о своём решении не позднее первого ноября каждого года. Рекомендуется не задерживать подачу данных, т. к. при отсутствии этой информации налоговики сами назначают объект. Они будут производить вычеты из имущества, которое имеет наибольший ценовой показатель кадастровой стоимости.

Читайте так же:  За что мы платим коммунальным предприятиям в многоквартирном доме

Как отражаются изменения в расчётах на суммах государственного налога? Владельцы квартир, расположенных в новых домах, почти не почувствуют разницы. Можно сказать, что их расходы не изменятся. Нововведения, в основном, затрагивают интересы владельцев более старых квартир, расположенных в центре города или посёлка.

В результате кадастровой оценки, они теперь могут стоить почти в 10 раз дороже, чем после инвентаризационного оценивания.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

– Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов :

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Читайте так же:  Штрафы по гибдд по номеру машины проверить онлайн

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница?

В нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость недвижимости.

А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять механизм определения их величин и можно ли сравнивать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как узнать кадастровую стоимость жилья по адресу или по ее номеру в кадастре, а также о том, как оспорить ее, читайте в наших статьях.

Для чего нужна рыночная?

Видео (кликните для воспроизведения).

Она диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас.

Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

  • купля-продажа;
  • мена;
  • залог;
  • оформление кредита, ссуды;
  • дарение;
  • наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

Как определить на текущий момент рыночную цену? Нужно заказать независимому эксперту оценку дома, коттеджа, квартиры, и результаты его исследования будут оформлены документально.

О понятии инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и ее отличии от кадастровой, вы можете узнать на нашем сайте.

В чем разница?

Кадастровая цена определяется по тем же основным критериям, что и рыночная.

Но тогда выходит, что, даже выполненные разными специалистами, эти оценки должны быть практически идентичными.

Однако разница есть, так как кадастровая оценка не учитывает популярность планировки жилья, района расположения, наличия свежего ремонта и других характеристик, интересных покупателю.

Узнайте на нашем сайте о методах оценки жилья, и о том, как рассчитать налог на недвижимость, исходя из нее.

Как соотносятся?

Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую величину, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?

На сколько кадастровые значения отличаются от того, что предлагает рынок? В большинстве случаев так на практике и есть – цифра из ГКН оценки квартиры ниже рыночной, но не всегда.

Влияния одна величина на другую не оказывают.

Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Пользуясь стандартной методикой, любой оценщик стремится соблюсти все правила, ведь он ставит свою подпись под результатом, тем самым беря на себя ответственность.

О том, как формируется и определяется кадастровая стоимость квартиры, и что делать, если она завышена, вы можете узнать из наших статей.

Случаи превышения

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Да, рыночная оценка может быть ниже.

Это возможно, когда строение новое, применены современные дорогостоящие материалы для кровли, стенового ограждения, лифтов и пр.

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Другой вариант – привязка и строительство жилья элит-варианта в непривлекательном, с точки зрения обывателя месте, где нет пока еще привычного полного комплекса объектов инфраструктуры и транспортных линий в достаточном количестве.

Такое развитие событий не должно устраивать здравомыслящего гражданина, ожидающего очередного вида налогообложения.

Дело в том, что только тогда оценки жилья сопоставимы, когда они выполнены в одном временном периоде. Именно этот документ – результат оценки рынка, заказанный на ту же дату, которая стоит в ГКН, будет главным козырем как в досудебном, так и судебном порядке оспаривания значений из кадастра.

В течение полугода с даты внесения сведений с результатами оценки в ГКН можно обойтись только заявлением в Росреестр – в федеральную службу, занимающуюся подобными вопросами.

Если последовал отказ или прошел срок, то далее путь ведет в суд. Сомневаться и отступать не следует: почему бы и не отстоять свои права платить меньше за свою же квартиру?

[3]

О том, чем одна стоимость отличается от другой, вы можете узнать из видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Рыночная и кадастровая стоимость: основные различия

В настоящее время владельцу недвижимости важно знать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, поскольку формирование данных сумм влияет на образование соответствующего налога и, следовательно, процента, который выплачивается при продажа имущества, относящегося к данной категории.

Читайте так же:  Ип и учетная карточка предприятия

Определение кадастровой стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость имеют различия, которые заключаются в факторах, влияющих на формирование конечной суммы. Следует отметить, что точного определения кадастровой стоимости не существует. Это обусловлено несколькими нюансами, которые следует учитывать при попытках разобраться, в чем заключается основополагающая разница.

КС – это результат оценки государственными независимыми экспертами, которые устанавливают стоимость недвижимости с учетом суммы расходов на строительство за минусом установленного износа здания.

При произведении подобной оценки не участвуют многие определяющие сведения, являющиеся важными для формирования рыночной стоимости. Кадастровый показатель влияет на следующие моменты:

  • формирование налогов;
  • подсчет сборов при оплате процедуры дарения, наследования, оформлении ипотеки и т.д.

Исходя из упомянутого, можно отметить, что кадастровый показатель имеет свою важность для налоговой системы и различных государственных сборов, выплачиваемых всеми категориями граждан при произведении каких-либо процедур с недвижимостью, будь то квартира или земельный участок.

Оценку недвижимость производят независимые эксперты из Федерального кадастра или из Кадастровой палаты. Важно помнить, что существует регулярность для данной процедуры, которая устанавливается действующим законодательством. Это значит, что её нарушение влечет за собой последствия.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой реальную сумму, которую владелец может получить при продаже имущества на соответствующем рынке. Такая экспертиза учитывает несколько факторов, среди которых можно отметить:

  1. Инфраструктуру. Учитывается местоположение различных объектов, составляющих минимум, который необходим для комфортного проживания (детские сады, школы, больницы, продовольственные магазины и т.д.).
  2. Особенности района. Территориальная удаленность от центра города, близость различных промышленных структур, наличие пустырей, заброшенных строек и т.д. Крайне снижает рыночную стоимость объекта факт наличия поблизости свалок и иных заброшенных территорий.
  3. Реальное состояние жилой площади. Здесь оценивается не только состояние самого дома и его подъездной площади, но и придомовая территория. Учитывается качество ремонта жилплощади и необходимость капитальных процедур.

Кто проводит экспертизу?

Как уже говорилось, оценку производят независимые эксперты, результат работы которых определяет величину налога и соотношение двух показателей – кадастрового и рыночного.

Для заказа экспертизы потребуются такие документы:

  • правоустанавливающая документация, подтверждающая факт владения недвижимостью;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии или наличии обременения;
  • план межевания, если он существует;
  • копия арендного договора.

Основные отличия

Основные отличия между двумя стоимостями заключаются в следующем:

  1. Рыночная стоимость является более гибким и объективным показателем, поскольку учитываются не только расходы на строительство, но и иные факторы. Они включают в себя местоположение недвижимости, ремонт, территориальные особенности, близость различной инфраструктуры и т.д.
  2. Кадастровый показатель не учитывает сезонные факторы, состояние рынка и иные подобные показатели.
  3. Стоимость, определяемая кадастровой экспертизой, учитывает только материальную сторону вопроса. Это значит, что не анализируется ни соотношение спроса и предложения, ни конкурентоспособность.
  4. Экспертиза по кадастровому показателю может быть необъективной и необоснованной, поскольку процедура анализа имеет свои недочеты.

Почему кадастровая стоимость выше?

В некоторых случаях оценка недвижимости бывает неактуальной и необъективной, поэтому важно знать, почему кадастровая стоимость выше рыночной в конкретных случаях.

Завышенный показатель обусловливается тем, что подобная оценка не учитывает состояние рынка и платежеспособность населения. К тому же большую роль в данном вопросе играет актуальность проведенной экспертизы.

Именно с целью уравнения показателей её произведение необходимо осуществлять на регулярной основе. Действующим законодательством установлено, что подобная оценка должна производиться не чаще одного раза в 2-3 года (в зависимости от региона), но не реже одного раза в пять лет.

Завышенный кадастровый показатель приводит к тому, что владелец недвижимости обязуется выплачивать достаточно высокий налог. В таком случае необходимо заказать экспертизу, которая понизит повышающий коэффициент и позволит сэкономить.

Заключение

Кадастровая стоимость определяет величину налогов, что требует регулярного пересмотра суммы. При отсутствии проведенной экспертизы владелец недвижимости рискует столкнуться с серьезными переплатами, которые обусловлены неактуальностью или необъективностью произведенной оценки недвижимости.

В чем разница кадастровой стоимости недвижимости от рыночной?

Существует два варианта стоимости недвижимости: кадастровая и рыночная цена. Между ними есть разница, но при продаже и покупке объектов ориентируйтесь на рыночную стоимость.

[1]

Рассмотрим, какая разница между этими объектами, что следует знать.

Рыночная стоимость недвижимости, особенности

Рыночная цена недвижимости определяется экспертизой соответствующей организации. Данные фиксируются документально и каждый раз при сделке с недвижимостью используются.

Но, исключение составляет взаимодействие с банками. У них свои экспертные организации с оценкой. Если вы хотите отдать квартиру под залог квартиры, то заказывать документацию нужно будет конкретно в этой организации.

Рыночная цена – сумма на которую ориентируются, когда начинаются торги.

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость объектов появилась, когда ввели налог на недвижимость. Стало понятно, что инвентаризационная цена не годится, так как занижена во много раз. Государственные организации провели адекватную экспертизу, которая включила информацию о квартире.

На кадастровую стоимость жилья влияет:

• Где находится жилье;
• Как близко к инфраструктуре и транспорту;
• Сколько дому лет;
• Из каких материалов он построен;
• Площадь жилья;
• Степень комфорта (есть ли утепление стен, какие окна, наличие в доме лифта и т.д).

Дополнительно включается стоимость участка на котором дом стоит. Но, считают только метраж квартиры. Итоговая сумма превращается в кадастровую цену и вносится в государственный реестр. От этой цены зависит сколько вы будете платить налога.

Какая разница между кадастровой стоимостью недвижимости и рыночной цены?

Кадастровая цена не отражает, в каком состоянии находится жилье. К примеру, выход окна на транспорт и дорогу или на лес с рекой. В квартире есть кондиционер и техника или их нет, и т.д.

В идеале размер рыночной и кадастровой стоимости должен быть одинаковый. Но, на практике это не так. Рыночная цена растет быстрее из-за увеличения спроса на объекты и постоянной перепродажи. В особенности это видно на дорогостоящих, элитных квартирах.

Читайте так же:  Сколько стоит подключение газа к частному дому

На сделки продажи и покупки квартиры кадастровая стоимость не влияет практически. Она влияет на налоги, которые нужно регулярно платить. Рекомендуется периодически делать перерасчёт, так как факторы меняются.

Если у вас завышенная кадастровая стоимость, вы хотите сделать перерасчёт или столкнулись со сложностями? Обратитесь к юристу по вопросам недвижимости, он поможет прояснить моменты и найдёт решение вопроса в вашу пользу.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75 . Это быстро и бесплатно !

На момент подготовки договора, связанного с продажей недвижимости, следует учитывать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью. Цена недвижимости может зависеть от самых различных моментов. Рассмотрим особенности подобных терминов подробнее.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Рыночная стоимость предназначена для реального отображения положения дел на рынке. Именно поэтому она зачастую выше, чем кадастровая. Лишь при оценке старой недвижимости, которая не пользуется популярностью, оба показателя практически идентичны.

К другим особенностям можно отнести следующие моменты:

  1. Как правило, кадастровая стоимость на треть или половину ниже рыночной. Это связано с тем, что она не учитывает положение на рынке.
  2. Оба показателя не связаны между собой. Однако, для подсчета применяются практически схожие схемы, то в случае определения рыночной стоимости учитывается большее количество факторов.
  3. Кадастровая оценка приводит к тому, что недвижимость в элитном районе и на окраине имеют практически схожую стоимость. Рыночная же учитывает не только эти, но и некоторые другие факторы.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Подобная оценка не имеет ничего общего с рыночной. Среди особенностей определения подобного значения учитывается:

  • Основное критерий определения подобного значения – сумма расходов, которые были потрачены на строительство сооружения.
  • При расчете вычитаются затраты, связанные с износом сооружения.
  • На кадастровую цену не оказывает влияние качество ремонта, район или комфорт проживания.
  • Подобные расчеты проводятся для подсчета налогов, различных сборов. Примером можно назвать оформление ипотеки. Без определения стоимости недвижимости этого не сделать.

Расчеты проводятся в несколько этапов. Они следующие:

[2]

  1. Принятие решения о проведении исследования.
  2. Собственная оценка.
  3. Утверждение полученных расчетов в ходе исследования.

При исследовании учитывается достаточно большое количество различных параметров. Наиболее важными принято считать:

  • Регион расположения и экономическая обстановка.
  • Тип коммуникаций.
  • Категория земельного участка.

От чего зависит рыночная стоимость?

Продавец в большинстве случаев уделяет внимание именно рыночной цены. Это связано с тем, что она намного выше.

Подобный показатель зависит от следующих параметров:

  1. Месторасположения объекта. При этом учитывается расположение детских садов и школ, различных учреждений.
  2. Техническое состояние сооружения также имеет значение. Примером можно назвать состояние отделочных материалов, кровли и многих других конструктивных элементов.
  3. Престижность района характеризуется самыми различными моментами. Примером можно назвать то, какого уровня недвижимость расположена вокруг.
  4. Планировка сооружения.
  5. Наличие мебели и ее состояние.
  6. Тип применяемых отделочных материалов.

В каких ситуациях необходима оценка кадастровой стоимости, а в каких — рыночная?

Рыночная цена может рассчитываться по желанию владельца недвижимости и использоваться в самых различных целях. С кадастровой дела обстоят несколько иначе.

Она требуется в нижеприведенных случаях:

  1. При оформлении договора дарения, когда не сумма не указывается. Для вычисления налога при передачи прав собственности проводится рассматриваемая оценка недвижимости.
  2. При обмене объекта также учитывается именно подобная стоимость.
  3. Оформление права наследования проводится с учетом кадастровой стоимости, а не рыночной.
  4. Подсчет суммы налога при купле или продаже, аренде и совершении других сделок проводится с учетом подобных расчетов.
  5. При вычислении суммы налога землю и сооружение.

Что выше — кадастровая стоимость или рыночная?

Как ранее было отмечено, кадастровая цена намного меньше рыночной в большинстве случаев. Однако, можно встретить и обратную ситуацию.

Особенностью подобного момента назовем следующие моменты:

  1. Чаще всего рассматриваемая ситуация встречается при строительстве элитной квартиры в новом доме, который возводился при применении инновационных технологий. Они могут использоваться при создании новых районов, за счет чего расположение объекта считается невыгодным, но стоимость недвижимость весьма высокая.
  2. При отсутствии износа сооружения также можно встретить подобную ситуацию. Это связано с тем, что себестоимостьматериалов остается высокой.
  3. Подобная разница встречается в случае расположения элитной недвижимости в новом районе, где нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное движение. Эти моменты учитываются при расчете рыночной цены, при кадастровой в меньшей степени.

В заключение отметим, что оба документа требуются при проведении самых различных сделок, связанных с недвижимостью. Для получения адекватной оценки рекомендуют обратиться в коммерческие организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Источники


  1. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.

  2. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.

  3. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.
Вопросы недвижимости чем отличается кадастровая стоимость от рыночной
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here