Жилищный строительный кооператив чем он выгоднее ипотеки

Главное по теме: "Жилищный строительный кооператив чем он выгоднее ипотеки" от профессионалов для людей. Предлагаем ознакомиться с полной информацией по тематике. Если возникнут вопросы, то дочитайте статью до конца. Если все же вопросы остаются и после прочтения статьи, то задавайте их нашему дежурному юристу.

Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив

«Главбух», 2006, N 1

Соцопросы показывают, что улучшить свои жилищные условия хотят более 70 процентов россиян. Но у большинства на новую квартиру денег не хватает. Ипотека, на которую возлагали немалые надежды, тоже пока доступна не всем. Поэтому тем, у кого нет больших накоплений, решить жилищную проблему предлагают через кооперативы.

Приобретение квартиры через ЖНК (жилищные накопительные кооперативы) часто сравнивают с ипотекой. Тем не менее эти два способа покупки жилья в рассрочку довольно сильно отличаются друг от друга. Об отличиях мы и расскажем в нашем материале (основные из них обобщены в таблице на с. 103).

ЖНК и ипотека: найдите отличия

Жилищные кооперативы играют по новым правилам

Что такое ипотека, знает почти каждый. А вот при слове «кооператив» у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах. Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, хотя произошло это не так давно только год назад законодатели наконец-то четко регламентировали деятельность таких организаций.

До этого все жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными. Но 31 марта вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.

Еще Закон обязал все кооперативы до 1 апреля 2006 г. сделать выбор: либо они работают по новому Закону о ЖНК, либо перестают быть кооперативами.

Чем привлекают ЖНК

Несмотря на активные старания правительства, ипотечное кредитование до сих пор доступно немногим. Людей пугают большие ставки за пользование кредитом, обязанность иметь 20 — 30 процентов от стоимости жилья в своем личном распоряжении, а также волокита со сбором документов для банка.

Жилищные накопительные кооперативы ничего этого не требуют. Первое отличие покупки жилья через ЖНК от ипотеки, которое бросается в глаза каждому, — огромная разница в процентах за пользование займом. Так, например, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 — 13 процентов в год.

А жилищные кооперативы предлагают 2 — 4 процента. Возможно, поэтому у многих людей возникает чувство, что их обманывают, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

На самом деле обмана тут нет: просто низкие проценты — это главный плюс покупки квартиры через ЖНК. Еще один плюс в том, что членом кооператива может стать каждый, кто хочет приобрести собственное жилье.

Для этого не требуется ни справки о зарплате, ни заявления поручителей, ни прописки в этом городе. При выборе же ипотеки банкиры, как правило, собирают все сведения о заемщике и могут отказать в кредите, не объясняя причин.

Кроме того, в отличие от всех прочих способов получения жилья, у членов кооператива есть возможность прямого и вполне реального контроля над его деятельностью. Например, они имеют право:

  • инициировать проведение собраний членов кооператива;
  • исключать других «недостойных» членов из состава кооператива;
  • сменять руководство кооператива на вышеобозначенных собраниях (председателя кооператива, членов правления);
  • инициировать финансово-хозяйственные ревизии деятельности кооператива;
  • истребовать различную документацию, касающуюся деятельности кооператива.

Но на этом очевидные плюсы ЖНК заканчиваются. Чтобы разобраться с остальными моментами, давайте рассмотрим порядок вступления и покупки жилья в кооперативе.

Какие взносы придется делать в ЖНК

Если вы решите вступить в кооператив, нужно принести документы (паспорт и, как правило, копию трудовой книжки), а также подписать заявление о вступлении.

Потом вы обсуждаете с представителями жилищного накопительного кооператива, какую квартиру собираетесь приобрести, и они определяют ее ориентировочную стоимость, исходя из рыночных цен.

Далее нужно обязательно документально закрепить за собой выбранную квартиру, чтобы ее не смогли отнять или отдать другому члену кооператива.

Во многих ЖНК говорят, что при приобретении квартиры через кооператив можно практически не иметь первоначально собственных средств в отличие от ипотеки.

Однако в этом есть доля лукавства.

Сразу же после подписания заявления о вступлении в ЖНК нужно будет внести сумму в размере 3 — 6 процентов от ориентировочной цены будущей квартиры. Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут.

Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Паевые взносы придется платить ежемесячно. Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости.

Стоит заметить, что 50-процентный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).

Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно. ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка — от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.

Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.

Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок возврата. И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.

Читайте так же:  Как купить квартиру в строящемся доме у застройщика

При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

Иначе оставшуюся сумму вам придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.

После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой. Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.

Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы. Они, как правило, составляют 2 — 3 процента в год от суммы, предоставленной в рассрочку.

Именно эти проценты и называют кредитными, хотя в данном случае пайщик платит деньги не за пользование кредитом, а делает взносы на организацию работы кооператива (из этой суммы покрываются административные расходы ЖНК).

Еще пайщикам иногда приходится платить дополнительные взносы. Ими покрывают убытки кооператива. Так как каждый член кооператива участвует в его управлении и с его согласия общие деньги вкладывают в тот или иной коммерческий проект (покупку или строительство недвижимости), то покрытие убытков от неудачного вложения — вполне оправданная и законная мера.

О чем замалчивают ЖНК

Главный минус приобретения жилья через ЖНК в том, что оно до полной выплаты его стоимости находится в собственности кооператива.

То есть вы не сможете продать квартиру, но получите возможность прописаться в ней с семьей. Только когда весь пай выплачен (все 100% стоимости квартиры), жилье в соответствии с Федеральным законом N 215-ФЗ переходит в собственность пайщика.

Кооператив выдает специальную справку о полной выплате паевого взноса, и на ее основании пайщик может уже зарегистрировать в госорганах право собственности на недвижимость.

В ипотеке же как раз минус больших процентов перекрывается тем, что стать собственником квартиры можно сразу при заключении договора с банком и выдаче кредита.

При этом жилье будет находиться в залоге у кредитной организации (банка) до полной выплаты займа.

У многих часто возникает вопрос: «А если кооператив обанкротится или у него появятся долги, может ли он продать квартиру, в которой уже живет пайщик?» Юристы в один голос отвечают, что это невозможно.

Во-первых, ЖНК не может обанкротиться, так как является некоммерческой организацией, у которой нет прибыли. Единственная опасность для кооператива — влезть в долги.

Во-вторых, в счет погашения долгов квартиру, в которой уже живет пайщик (даже если он еще не полностью выплатил заем), продать невозможно. Такое жилье никто не купит, потому что сделка будет «нечистой» с юридической точки зрения. Ведь при вселении в квартиру это жилье должно закрепляться за пайщиком общим собранием членов ЖНК и официальным документальным решением. Все убытки кооператива, как было сказано выше, покрываются за счет дополнительных взносов.

Как выйти из кооператива

Большинство проблем у пайщиков возникает, если они вдруг выходят из кооператива — добровольно или из-за исключения (исключают тех, кто без уважительных причин не исполнял свои обязанности, например, не платил паевые и членские взносы).

Тогда пайщик утрачивает право пользования купленной квартирой и обязан освободить ее в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении или добровольном выходе из кооператива. Также при выходе из ЖНК возврату обычно не подлежат вступительный и членские взносы.

Но кооператив должен вернуть вам накопленный пай.

Определение стоимости пая всегда было камнем преткновения. Ведь размер пая члена кооператива невозможно определить только по тем суммам, которые он вносил в виде паевых взносов. В пай могут включаться и доходы ЖНК от предпринимательской деятельности (например, от продажи квартир в строящемся кооперативом доме сторонним лицам). Также его могут уменьшать и задолженности кооператива.

В Законе о ЖНК законодатель сделал попытку смягчить эту проблему. Теперь размер пая выбывшего члена определяется по тому, сколько процентов от чистых активов ЖНК занимают выплаченные им паевые взносы.

Стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива.

При этом стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого пайщик вышел из кооператива.

О том, как пайщику или вступающему в ЖНК обойти другие острые углы, читайте в вопросах из практики на страницах 107 — 108.

Схема приобретения жилья через ЖНК

1¦Подать заявление и стать членом ЖНК.+———>2¦ Выбрать жилье ¦

Жилищный строительный кооператив: чем он выгоднее ипотеки?

На сегодняшний день доступность жилья может обеспечиваться не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Две разновидности таких способов журнал «Казанская недвижимость» решил рассмотреть подробнее. Что же такое ЖСК и ЖНК?

По данным фонда «Общественное мнение», 69% населения сейчас не просто опасается ипотеки, а попросту исключает даже возможность ее взять. Причем 24% из них объясняют свою неготовность воспользоваться ипотекой недостатком финансовых средств.

Процентные ставки по кредиту в России все еще довольно высоки и, учитывая обязательное страхование приобретаемой недвижимости, ипотека обходится заемщикам очень дорого. В результате, переплаты по кредиту, в зависимости от его сроков и условий, могут достигать 80-150% стоимость ипотечного займа.

В такой обстановке наиболее приемлемым способом приобрести квартиру могут стать жилищные кооперативы.

Что такое жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы – ЖСК и ЖНК — с каждым днем набирают всё большую популярность в обществе. Так называют некоммерческие организации в виде потребительских кооперативов, строго соблюдающих Жилищный кодекс России и осуществляющих деятельность по обеспечению всех членов кооператива недвижимостью в жилых домах. Каждый из подобных домов покупается или возводится на денежные средства кооперативов, в которые, в зависимости от разновидности кооператива, могут входить как простые граждане (физические лица), так и юридические лица.

Поскольку общая касса кооперативов обходится без средств кредитных организаций с их весомыми процентами, то квартиры для членов кооперативов в итоге будут стоить примерно вдвое дешевле, чем для тех же «ипотечников». Соответственно, главным преимуществом вступления в такой кооператив является наиболее дешевый способ покупки жилья в сравнение с его приобретением в кредит. Помимо этого, жилищный кооператив возводит или приобретает жилье без разных посредников, что вкупе с налоговыми вычетами также существенно уменьшает его себестоимость.

Читайте так же:  Добавить вид деятельности в ооо какие нужны документы и как действовать

Кроме того, в отличие от ипотеки, для вступления в жилищный кооператив не требуется предоставления множества справок и подтверждения своей платежеспособности: обычно бывает достаточно лишь паспорта и копии трудовой книжки. Объясняется это весьма просто – недобросовестный член ЖК в процессе оплаты жилья отсеется сам, оставшись без ничего.

Директор ООО «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин дал следующее определение альтернативным формам: «ЖСК и ЖНК являются самостоятельными инвесторами строительства. И включение в свои ряды новых членов они обосновывают возможностями предоставления своеобразной рассрочки».

При этом ЖСК преследует цель самостоятельно организовать строительство определенного многоквартирного дома. Другими словами, ЖСК – это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости.

Закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи. Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать.

Как это часто бывает, минус ЖСК одновременно является и его большим плюсом: кооператив может предложить своим членам гибкие, индивидуальные схемы оплаты. Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет). Однако нужно помнить, что до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.

[2]

В связи с этим – закономерный вывод. «По большому счету, вся проблематика может быть связана с благонадежностью застройщика, — подтверждает эту мысль Олег Митюнин. — И чаще всего для конечного потребителя она определяется тем, будет достроен объект или не будет достроен». Он дает совет: муниципалитеты ведут учет ненадежных застройщиков. Все проблемные дома на учете. Поэтому нелишним будет заранее ознакомиться с этим списком.

«Покупатель должен, в первую очередь, ознакомиться с историей компании-застройщика (какие объекты он уже строил, какие материалы использует и т. д.) и с историей самого объекта. На сайте и в СМИ должна быть обязательно размещена проектная декларация», — уточняет глава «АК БАРС Недвижимость».

Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно закону, ЖНК – это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК, он не привязан к одному дому.

На вопрос «Казанской недвижимости», не представляют ли ЖНК собой банальную «пирамиду» в самом что ни на есть мошенническом смысле, руководитель Департамента розничного бизнеса «ИнтехБанка» Всеволод Чернаков поясняет: «Ставшая привычной для нас ипотека – это американская форма предоставления жилищного кредита. А жилищно-накопительный кооператив – это немецкий вариант. При этой форме сначала идет накопление средств, а затем – предоставление кредитов за счет накопленных средств членов кооператива».

[1]

«Это не «пирамида» в негативном понимании этого понятия, т.к. ЖНК находятся под контролем Центробанка» — дополняет Олег Митюнин.

ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.

Закон устанавливает набор взносов членов ЖНК. Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив, членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива и паевой взнос, который платится регулярно и идет на оплату стоимости квартиры по частям. В этом смысле ЖНК — более удобная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.

Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики. И здесь существует риск: если несколько пайщиков по каким-то причинам не будут в срок выплачивать проценты по ссуде или выйдут из кооператива, то у него попросту может не хватить средств для того, чтобы выкупить квартиры всем остальным – это так называемый эффект финансовой пирамиды. При ликвидации ЖНК, если член кооператива не успел внести паевой взнос в полном размере и не может быстро заплатить оставшиеся деньги, он будет вынужден по закону освободить жилое помещение и утратит право пользования им.

Пайщик может вернуть вложенные средства только при выходе из кооператива и только в том случае, если у самого ЖНК эти свободные деньги есть. При этом дополнительные траты в виде членских и вступительных взносов не возвращаются. Между тем, они могут составлять существенную сумму: обычно при длительной рассрочке — от 5 до 7% от размера ссуды в год, при кратковременной — от 1 до 3%. Однако в законодательстве сумма членских взносов никак не ограничивается. Она прописывается в уставе самих кооперативов, и последние оставляют за собой право менять эту сумму. Поэтому иногда складывается ситуация, когда кооперативы, действуя, фактически, как банки, устанавливают непривлекательные процентные ставки.

Эксперты обращают внимание: член кооператива вносит за квартиру не только деньги, но и проценты по ставке. Однако кооператив — не банк, и не вправе заниматься кредитованием, поэтому проценты называются «целевыми взносами членов кооператива». Это не значит, что взносы можно не платить, поскольку в случае их невыплаты вы лишаетесь квартиры — и это очень распространенная история.

[3]

И напоследок. Проанализировав «Перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов, включенных в реестр жилищных накопительных кооперативов» на сегодняшний день из более чем 80 мы нашли только два татарстанских.

Читайте так же:  Предварительный договор купли-продажи гаража

«Как будут дальше развиваться жилищно-накопительные кооперативы в России, я сказать сейчас затрудняюсь, — прокомментировал ситуацию Всеволод Чернаков. — Могу лишь констатировать: все те псевдо-ЖНК, которые были выявлены в прежние годы, оказались действительно пирамидами. Вообще же идея очень здравая и интересная, но у нас, к сожалению, частично дискредитированная и не имеющая нормальной законодательной основы».

Ипотека или жилищный кооператив: как заполучить квартиру без лишних трат

В условиях ограниченного бюджета у рядового россиянина остается не так много вариантов для приобретения своих «квадратов»: взять ипотеку — благо что банки предлагают самые разные варианты, или вступить в жилищный кооператив (ЖК). Последний для многих остается экзотикой, и разбираться в этом финансовом механизме они не спешат. Newslab сравнил условия ЖК и ипотеки и узнал мнение красноярца, который уже приобрел жилье, вложив свои средства в кооператив, сообщает newslab.ru .

Схема работы жилищного кооператива на первый взгляд похожа на систему ипотечного кредитования: желающий получить квадратные метры вносит минимальный первоначальный взнос и берет на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы. Читай, полный аналог платежей по ипотеке. Однако есть и существенные различия.

Процентная ставка на ипотеку у банков составляет в среднем 10-15 %, а переплата — в зависимости от срока кредитования, может составить 80-300 %, в то время как жилищный кооператив предлагает условия с нулевой рассрочкой.

«Жилищный кооператив — это некоммерческая организация, а не кредитная, перед ним не стоит цель получить доход и прибыль. Его единственная уставная цель — улучшение жилищных условий пайщиков, поэтому никаких процентов с предоставленных кооперативом денег ЖК не взимает.

Единственные траты пайщика — это расходы, связанные с самой процедурой приобретения квартиры (юридическая экспертиза, госпошлина, услуги нотариуса) и целевые взносы, необходимые для содержания самой организации: маркетинговые расходы, зарплата штатных сотрудников, аренда офиса, и т. п. Переплата даже с учетом всех этих взносов для пайщика составит от 3 до 30 % от стоимости объекта», — поясняет консультант и пайщик жилищного кооператива «Бест Вей» Илья Кудряшов.

Если брать ипотеку, то первоначальный взнос чаще всего составляет 10-20 % от общей стоимости объекта недвижимости. ЖК предлагает несколько вариантов.

Жилищный кооператив — это своего рода «общий котел», в который вкладывают свои средства пайщики. На эти деньги приобретается жилье для участников кооператива. Для приобретения квартиры через ЖК необходимо иметь своих средств 35 % от стоимости квартиры — это минимальный первоначальный взнос. Недостающие 65% кооператив для пайщика добавит из своего паевого фонда и приобретет для него квартиру.

«Для тех, кто не имеет сразу всей суммы первоначального взноса, можно эту сумму со временем сформировать, аккумулируя деньги на своем паевом счете в кооперативе, но ежемесячный паевой взнос должен быть не менее 10 тыс. рублей. Когда первоначальный взнос будет сформирован, и очередь на приобретение квартиры подойдет, ЖК приобретет квартиру пайщику, которую он сам выберет. И в течение 10 лет пайщик будет ежемесячно возвращать кооперативу предоставленные ему средства без процентов».

Видео (кликните для воспроизведения).

Выплаты по ипотеке могут растянуться на долгие годы, особенно, если заемщик ограничен в средствах, необходимых для ежемесячных платежей. Чаще всего ипотечные кредиты имеют срок от 15 до 25 лет. И в случае изменения финансовой конъюнктуры в стране, банки могут изменить стоимость обслуживания, как самого кредита, так и его условия. Но и в квартиру можно будет заселиться уже через пару месяцев.

В случае с ЖК квартиру пайщик получит не сразу, а только после того, как подойдет его очередь, которая сейчас всего 6 месяцев. Но стоимость квартиры будет зафиксирована, и платежи пайщика не изменятся. А, если пайщик рассчитается с кооперативом не за 10 лет, а быстрее, то у него уменьшится общая переплата, и появится возможность приобрести вторую квартиру через ЖК на льготных условиях — будут в два раза меньше вступительный и членские взносы.

«Кооператив не привлекает деньги со стороны. В его распоряжении только деньги его пайщиков, поэтому естественным образом возникает очередь из пайщиков. Как только на счету кооператива накапливается сумма, необходимая для приобретения одной квартиры, она тут же приобретается для пайщика. Благодаря тому, что на счете ЖК не хранятся большие суммы денег (лишь средства, необходимые для покупки очередного объекта), инфляция не влияет на эти накопления. Когда в 2015 году я стал пайщиком, своей очереди мне пришлось ждать полтора года. Сейчас пайщиков гораздо больше, соответственно, и квартиры приобретаются намного быстрее. Средний срок ожидания сократился до 6 месяцев», — рассказывает Илья Кудряшов.

Основная выгода приобретения квартиры через ЖК — в переплате, которая в разы меньше в сравнении с ипотекой.

Для примера сравним переплату по ЖК и ипотеке при общих условиях: стоимость квартиры 5 000 000 руб, первоначальный взнос 35 % = 1 750 000 руб, срок погашения задолженности 10 лет.

В случае с ипотекой при ставке 12 % переплата составит 2 345 300 руб (46,9 %), ежемесячный платеж — 46 600 руб. Плюс налог на недвижимость и страхование жизни заемщика и самой квартиры.

В ЖК вся переплата составит 510 000 руб (10,2 %), а ежемесячный платеж — 29 100 руб.

Разница по переплате в этом случае составит 1 835 300 руб.

«Стоит ли подождать в очереди полгода, но сэкономить для себя, детей, семьи 1,8 млн. руб? Потратить их на отпуск на море, на хороший ремонт, на образование детей, на еще одну квартиру или для инвестирования в старость?».

В случае с ипотекой в договоре жилищного займа обычно есть пункт, согласно которому заемщик не может в одностороннем порядке расторгнуть кредитное соглашение. То есть необходимо согласие банка, после чего он может продать ипотечную квартиру. А, если возникнут долги по ипотеке, то банк продаст закладную. Но сумма, которая будет выручена на торгах за такую проблемную недвижимость, может быть значительно меньше рыночной стоимости квартиры. В результате заемщик может остаться и без квартиры, и без денег, которые по суду будут взысканы из его официальных доходов.

Читайте так же:  Сделки с недвижимостью существенные условия договора аренды

«Если вы пайщик в ЖК, то в любой момент можете выйти из кооператива. Например, человек уехал за границу, и квартиру в России покупать уже не планирует или не может рассчитываться за приобретенный объект. Он просто пишет заявление и полностью возвращает свои паевые средства. Если же у пайщика случился форс-мажор: потерял работу, тяжело заболел, то в этом случае ему могут быть предоставлены „каникулы“, когда он может временно не платить взносы. Но здесь есть ограничения: не больше 3 раз и не дольше 3 месяцев в течение года».

Для получения ипотеки придется собрать внушительную стопу документов, включая и обязательное подтверждение доходов. Рассматривать их банк будет от 3 дней до 2 недель. По итогам всех проверок вам могут отказать в получении кредита, не объясняя причины. При этом услуга рассмотрения документов может быть платная.

В случае с ЖК ваша кредитная история, ваши официальные доходы, гражданство не имеют никакого значения, потому что взаимоотношения пайщиков и ЖК определены Жилищным Кодексом РФ, и объект находится в собственности ЖК, но в обременении со стороны пайщика.

Читайте также последние новости ипотеки

Участниками программы льготной ипотеки под 2% в Хабаровском крае могут стать свыше 5 тыс. молодых семей и владельцев «дальневосточного гектара». Об этом сообщил ТАСС заместитель председателя правительства края — министр экономического развития Виктор Калашников.

Президент России Владимир Путин во время оглашения ежегодного послания федеральному собранию среди инициатив по поддержке демографии обозначил и дополнительную меру поддержки семей, в которых рождается третий и последующий ребёнок.

Свидетельства о праве на получение жилищных субсидий на общую сумму 170 млн рублей в рамках программы «Социальная ипотека» в Московской области получили 100 молодых ученых и уникальных специалистов из Подмосковья. Об этом в среду сообщили ТАСС в пресс-службе Министерства жилищной политики региона.

С 25 сентября многодетные семьи в Оренбургской области могут рассчитывать на получение из государственной казны 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита.

Для повышения доступности жилья в Татарстане необходимо использовать такие инструменты, как доступная ипотека, социально-арендное жилье, а также строительство жилья эконом-класса.

Субсидии из федерального и регионального бюджетов позволяют многодетным семьям существенно экономить на покупке жилья в кредит. Государство берет на себя почти половину расходов на его приобретение, причем в некоторых регионах — и больше половины.

Семьи с тремя и более детьми смогут получить 450 тысяч на погашение ипотеки. В июне был принят закон о погашении части задолженности по ипотечным кредитам семей, где родился третий ребёнок или последующие дети.

С 25 сентября российские многодетные семьи могут подать в банки заявки на списание части ипотечного кредита на сумму до 450 тысяч рублей. Об этом 25 сентября сообщает пресс-служба единого института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ».

В начале сентября стало известно о планах Минстроя РФ распространить механизм эскроу-счетов, который первого июля начал действовать на рынке новостроек, и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Военнослужащих больше не будут вычеркивать из очередей на квартиры из-за того, что их родственники-контрактники участвуют в накопительно-ипотечной системе (НИС). Соответствующий законопроект Госдума рассмотрит в третьем чтении на пленарном заседании 24 сентября.

Жилищный кооператив как альтернатива ипотеке – какому варианту отдать предпочтение

Покупка жилья – это всегда затратное дело, особенно если оно сопровождается получением займа. Так как современный рынок финансовых услуг предлагает потребителю определенный выбор, то следует более детально изучить каждый вариант покупки недвижимости и сопоставить какой принесет больше выгоды.

Нормативное регулирование

Регулирование деятельности жилищного кооператива происходит на основании:

  • ст. 116 ГК РФ «Потребительский кооператив»;
  • р. 5 ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

На основании указанных документов ЖК и ЖСК являются потребительскими кооперативами, которые вправе формировать граждане для удовлетворения собственных потребностей в жилых помещениях и прилегающих к ним нежилых площадей.

Ипотека регулируется ФЗ № 102 от 1998 года «Об ипотеке или залоге недвижимости», а также ФЗ № 214.

Разбор понятий

Ипотека – залог недвижимости, которая выступит в качестве обеспечения обязательств заемщика. В результате банк приобретает право на недвижимость в случае игнорирования заемщиком взятых на себя обязательств.

Выдается ипотека на период от нескольких месяцев до нескольких лет. Если предполагается приобретение недвижимости по договору ипотеки, то кредитование может длиться до нескольких десятков лет.

Залог может предоставляться в случае покупки недвижимого и движимого имущества, драгоценностей, оплаты лечения или обучения.

Жилищный кооператив – это объединение по интересам граждан, которые претендуют на один жилой объект недвижимости. Такие объединения бывают 2 видов:

  1. Строительный – пайщики своими силами вкладываются в бюджет строительства. После окончания строительства объект ликвидируется или преобразуется в орган управления недвижимостью. В данном случае пайщики самостоятельно определяют этапы, место и варианты строительства, но при этом они ответственные по всем рискам как застройщики.
  2. Накопительный – такие объединения не возводят дома самостоятельно, они копят капитал, за который приобретают уже готовые объекты. Пайщики такого кооператива уже после первого взноса вправе въезжать в избранное жилье прописываться там вместе с семьей и параллельно совершать текущие платежи.

Жилищный кооператив как альтернатива ипотеке — сравнение

У ипотеки и кооператива существуют как положительные, так и отрицательные стороны. Поэтому перед принятием окончательного решения необходимо сравнить пункты каждого:

Условия вступления в жилищный кооператив

Что выбрать для себя

Выбор между рассмотренными двумя продуктами следует совершать с учетом своих интересов – что у будущего владельца имущества в приоритете. Если он остро нуждается в недвижимости и хочет получить как можно быстрее квадратные метры за любые деньги тогда лучше воспользоваться ипотекой. При ее получении после подписания договора с банком приобретатель сможет сразу въехать в квартиру, купленную, например, на вторичном рынке. Такое имущество готово к эксплуатации уже на начальных этапах пользования.

Кроме этого если покупатель имеет отношение к льготной категории граждан, например, молодая семья в которой один из ее членов не достиг 35 лет. Тогда появляется возможность воспользоваться субсидией от государства, например, для внесения первоначального взноса.

Читайте так же:  Какие права дает прописка в квартире собственника

Если же покупателю жилье необходимо в перспективе и существует желание значительно сэкономить на переплатах, то лучше обратить внимание на жилищные кооперативы. В данном случае жилье будет доступно через несколько лет при стабильном положении объединения, но при этом переплата составит только 70% против 200% ипотеки.

Приминать решение стоит заинтересованному в жилье гражданину. Но только после детального изучения информации и определения приоритетов в достижении цели. Важно взвесить все за и против, изучить риски и последствия сотрудничества, только после этого можно принять окончательное решение.

Пример договора ЖСК можно скачать здесь.

Образец договора ЖСК

Как купить квартиру через жилищный кооператив (альтернатива ипотеки), расскажет видео ниже:

Жилищный накопительный кооператив

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» жилищный накопительный кооператив (ЖНК) — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Работа ЖНК ведется по принципу кассы взаимопомощи. Членом кооператива может стать гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и уставом кооператива.

При вступлении в жилищный накопительный кооператив необходимо иметь при себе паспорт и внести в кассу кооператива первоначальный взнос — денежные средства, предназначенные для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива.

Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными членскими взносами — идущими на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

При этом в соответствии с положениями устава член кооператива может выбрать для себя наиболее комфортную схему паенакопления: сроки и размер вносимых сумм, что действительно может сделать жилье доступным.

При этом надо иметь ввиду, что в соответствии с требованиями п.п. 2, 3 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» формы участия в деятельности кооператива, предусмотренные его уставом, должны устанавливать:

  • Минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива.
  • Период внесения оставшейся части паевого взноса.
  • Размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса.

Кроме этого устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать:

  • Условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса.
  • Условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива.
  • Иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.

После внесения минимального размера части паевого взноса, который в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 47 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не может быть менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива, и истечения минимального периода внесения минимального размера части паевого взноса, который в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 47 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» определяется уставом кооператива, причем начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет, возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива

Кроме этих ограничений Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» предусмотрены следующие основные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива:

На приобретенной жилплощади член кооператива может прописаться и жить, постепенно выплачивая в ЖНК оставшуюся часть паевого взноса, которую он занял для ее покупки, а также членские взносы.

Таким образом, если гражданин за 3 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 4,5 лет (1,5 * 3 года = 4,5 лет). После полного расчета с жилищно-накопительным кооперативом гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

Новости по теме

Видео (кликните для воспроизведения).

На круглом столе банкиры и строители обсудили текущую ситуацию на первичном рынке жилья. Обе стороны согласились с тем, что государственная поддержка ипотечного кредитования крайне необходима на текущем этапе. Она поддерживает спрос. Правда, по величине этого спроса в 2016 году выявились разногласия.

Источники


  1. Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.

  2. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.

  3. Харин, Г. М. Краткий курс судебной медицины / Г.М. Харин. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 304 c.
  4. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.
Жилищный строительный кооператив чем он выгоднее ипотеки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here